樓市調控急功近利豈能奏效(圖)
【看中國2017年4月2日訊】就決心和力度而言，這輪調控在中國房地產調控史上絕對是空前的，但還不敢說絕後，因為嚴厲的措施仍然在不斷的出臺，調控從一線城市到熱點城市，甚至蔓延到了全國貧困縣。從具體措施看，可謂無所不用其極，從認房認貸認離，到兩年內不許出售，到對學區房的限價，到嚴厲打擊中介的炒作違規行為。除了主管部門，北京市甚至連教委都出動了，要求開發商和中介不得炒作學區房、高價房，嚴禁房地產經紀從業人員一年內買入賣出同一套房屋。
從目前的態勢看，政府手裡還有更嚴厲的牌，隨時都有可能打出。
如同筆者之前文章中所講的，房價的邏輯正在發生變化，調控政策的目標也在發生變化，過去是抑制房價過快上漲，現在則是防止房地產泡沫引發的系統風險。抑制泡沫和投機炒作，在中國房地產調控的政策目標史上，這也是第一次作為主要目標提出，高層對時下很多城市出現的恐慌性購買，以及過度的投資的擔心已經從最近風聲鶴唳的調控風暴中可以感受到。
應該說，通過提高二套房的首付比例，通過限制賣出，通過限價措施，一定會讓房地產降溫。從過去房地產調控的效果看，限購限貸限價並非沒有效果，而是無法堅持，無法給市場以長期的預期。在限購限貸使得房地產下行的情況下，地方政府首先扛不住，然後就是悄然放鬆調控，然後是全國性的舉措。不斷吃藥，房地產下行的時候吃興奮劑，房地產瘋狂的時候由下重手打壓。但問題的關鍵是，每一次打壓政策堅持的時間都沒有超過兩年。一旦政策鬆動，抑制的需求的井噴使得房價強力反彈，最終導致政策的公信力蕩然無存。從邏輯上說，去年「9.30」調控的力度不可謂不大，為什麼市場對任何嚴厲的調控置若罔聞，原因很簡單，就是過去的歷史告訴大家，調控不可能持久，未來一定會反彈。這種對政策不信任導致的恐慌遠比中介違法和投資者入市搶房子造成的恐慌要大。中國房地產其實已經對調控政策具有了強烈的抗藥性，從而導致3月份以來更嚴厲的舉措。但是，從目前市場的表現看，一些地方恐慌的情緒仍然沒有消除，對房價上漲的預期仍然沒有改變。事實上，這種尷尬局面的出現，和房地產政策自身的短期化行為模式有很大關係。長期以來，中國房地產公共政策缺乏一個長期的系統性的構建體系，亦缺少內在的公共政策目標邏輯，在過於追求短期效應的指導思想下，導致政策朝令夕改，無論是民眾，還是市場的參與各方，對政策的經常變化都無所適從，這是房地產公共政策面臨的最重大的問題。
筆者擔心的正是這一點，政策和市場之間的這種惡性博弈，必然導致更嚴厲的政策出臺。這和2015年股市去槓桿的邏輯基本一致，在股市剛剛瘋狂的時候，管理層陶醉於股指的上升，以各種說辭為泡沫進行合理化的詮釋，最終導致不可收拾，不得不出亂拳，惡招對付市場的瘋狂，最終的結果不僅打斷了瘋牛的腿，更是打折了瘋牛的腰，從而釀成了中國資本市場上一次損失慘重的股災悲劇。從目前的態勢看，房地產運動式的調控，筆者的感覺是頗帶著情緒，明顯和市場對著幹，又不是有條不紊，而是略顯慌亂，如果用力過猛，在房價處在目前高位的情況下，一旦市場預期逆轉，很難說不會發生房價快速下跌，從而重蹈2015年股市的覆轍。治理泡沫也好，去槓桿也好，都是一個長期的工作，需要耐心和定力。現在的政策儘管氣勢洶洶，但明顯韜略不足，急於遏制市場的短期目的過於明顯，很顯然，這並不利於市場的理性回歸。因為市場依然相信，調控是短期的，很難堅持，這種對政策的不信任如果不改變，整個市場要麼在非理性的調控下順勢崩盤，要麼依然我行我素。
筆者曾經專門撰文反思中國房地產調控政策，在筆者看來，從1998年住房商品化改革以來，中國房地產政策體系一直就處於一個盲目被動的應對房價上漲的短期通道中，根本沒有時間和空間對自身的政策體系進行梳理和反思，遑論有機會構建科學的制度體系。毫不諱言，2003年以來的房地產調控政策總體而言基本是失敗的，具體而言，房地產政策的重大的結構性缺陷突出表現在三個方面：其一，政策本身缺乏系統性、長期性、前瞻性和科學性，被動應對的措施多，主動完善的措施少；二，在市場與政府的責任方面，混亂不清，毫不客氣地說，市場做的遠好於政府，拿保障性住房為例，政府應該在住房保障方面做什麼，應該推出什麼樣的保障產品，到現在都沒有釐清；三，各級政府龐大的土地利益，不能下決心出臺從根本上扭轉房地產畸形發展的政策，嚴重違背經濟發展的基本規律。而我們今天的調控，不管如何嚴厲，不過是重複過去的錯誤做法而言，市場對其不信任是必然的。
其實，基於「房子是住的，不是炒的」這一基調，管理層完全可以利用本次房地產調控，告別過去短期化的思維，在一些導致中國房地產畸形發展的制度性舉措上下功夫，可以出臺短期降溫的藥，但同時在制度建設上表現出推動的決心，比如：第一，抓住這個時間窗口，搞一次真正的住房普查，查清楚中國究竟有多少房子，擁有多套住房的比例，一些熱點城市住房供應的缺口究竟有多大；第二，對市場深惡痛絕的土地供應和交易制度進行顛覆性的改革，土地寡頭壟斷導致的人為短缺是中國房價畸高的根子，地方政府炒地是高房價的誘因，通過土地制度的改革，告訴市場，土地並不短缺，如土地真的短缺，應引入競爭機制，立即推動集體用地入市；第三，借這個窗口，順勢完成住房信息聯網，等等。而不是仍然隔靴搔痒，仍然靠信譽掃地的限購等短期措施安撫市場。
最近讀湯因比的《歷史研究》，對其「人類從歷史中學到的唯一教訓就是，人類從不吸取歷史教訓！」的名言甚為贊同。至少從中國房地產政策的輪迴看，這話的確閃爍著真理的光芒。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)