中國一線城市房價已超過泡沫年代的東京(圖)

【看中國2017年3月19日訊】本文為野村控股株式會社會長古賀信行在發展高層論壇上的發言。

在中國一線城市房價應該達到了泡沫的水平，像北京、上海、深圳的房價高達了家庭收入的20倍以上，這個水平已經超過了八十年代末地產泡沫時代的東京了。為了控制這種泡沫的膨脹，很多城市出臺了調控政策，加強對住房貸款以及購房資格的限制。但是對於普通中國人來說，雖然房價有所回落，但還是高不可攀的。

中國房價上漲的根本原因在於地價上漲，在當前的土地制度之下，地方政府從低價收進來土地，高價賣給開發商，這中間的差額是地方政府非常重要的財政收入來源。所以地方政府是非常樂於來維持高地價。這樣的惡性循環就加劇了價格的上漲。

為瞭解決這些問題，政府需要執行以下五項政策。

第一要賦予農民對土地的所有權，如果農民可以直接把土地拿到市場進行交易，那麼土地的供給就會增加，土地的價格就會隨之下降。

第二，取消耕地紅線的政策，即便耕地減少了，糧食的自給率仍然可以通過耕地集約化提高農業生產率來得以維持的。

第三個政策，要穩定地方政府的財源，要找到新的財政收入來源，來替代國有土地使用權出讓收入，來擺脫對土地財政的依賴，加快實施以個人住房為對象的房產稅。古賀信行知道上海和重慶這兩地現在正在做房產稅實行。

第四要大量發展房屋租賃市場，來建大量的公租房，提供給中低收入者。那麼或者在極端的情況下，可能只有本地戶口所有者才可以申請，這個是現在政府，中國各地政府一種通常的做法，通常要本地戶口，這個應該進一步放寬，入住的資格應該擴大到農民工。

第五應該進一步擴大人口，現在就業機會都集中在部分的大城市，結果這些地區的土地和房價就會上漲，但是如果我們把基礎設施建設向周邊一些小一點的城市分散的話，我們也可以隨時分散人口，這樣就能控制房價上漲。

Q：中國的房地產市場會會重蹈當年日本房地產市場覆轍？

古賀信行認為中國的現狀和日本過去有相同之處，也有不同之處。當時在日本泡沫經濟的時候，日本處於一種過度發放貸款的狀況之中，除了銀行發放的房地產貸款之外，還有非銀行的專業金融機構，日本叫做住宅金融專業機構所發放的貸款。國也有所謂的影子銀行的問題，這個和過去日本銀行，或者是銀行以外的金融機構提供大量的資產貸款，導致土地價格上漲是有相似之處的。

另外在80年代，日本面臨著勞動力不足的問題，導致了潛在增長率大幅度的下降。中國當今也同樣受制於勞動力的減少，所以潛在增長率也是大幅度的下降。針對這種情況，如果政府試圖通過強行的實施刺激性的政策來實現超出潛在增長率的高增長目標，結果就會引發資產泡沫。

另外當前為了控制匯率的上升，主動去幹預外匯市場，結果就導致本國的外匯流動性膨脹，這樣就造成流動性過剩帶來價格的上漲。我們認為過去一段時間人民幣為了控制幣值的上升而進行市場干預，結果引發流動性膨脹的問題，進而造成房地產價格的上升，這也和日本比較相似的。

古賀信行認為這兩者實際上都預示著比較大的威脅，實際上比80年代的日本相比，當今的中國可能還面臨著更大的風險。古賀信行曾經提到在80年代，日本除了從銀行貸款的方式提供給房地產開發企業的貸款之外，還有所謂的非銀行的住宅專業金融機構，他們也提供了貸款。中國是有影子銀行，同樣起到這樣的作用。但是需要注意到的日本的住宅專業金融機構，它是從銀行獲得貸款，然後在此轉貸的，而銀行在發送貸款的時候，這些貸款都是被寫入銀行的資產負債表得到反應。而中國的影子銀行是完全獨立於銀行之外的不反應銀行帳戶的這些貸款，如果真正中國影子銀行出現問題，出現違約的情況，很可能給中國金融系統帶來比日本當時更大的衝擊。另外還考慮到中國銀行更多是國有銀行，跟日本民營銀行不一樣，大家都有一種期待說，如果真是銀行出問題的話，可以指望政府出手相救。

另外，在匯率的自由浮動方面，中國和日本也是不同的，這一點也是令人擔心的。剛才古賀信行提到的幾點，中國和日本不同，而且有可能有更大風險的地方，但是最後還想提一點，是中國和日本規模的不同。

而且兩國也存在著發展階段的不同。日本在泡沫破滅的時候，從經濟發展角度來說已經處於成熟國家的行列，與之相比，中國雖然潛在增長率有所下降，但是仍然處於發展中的階段，只要很好的發揮後發優勢的話，還是有進一步發展的潛力的。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)