房地產市場的繁榮可能戛然而止(圖)

 
房地產市場的繁榮可能戛然而止（網路圖片）

【看中國2016年08月26日訊】無論如何，從各國房地產市場的調整來看，房地產行業出問題，不是一個緩慢的過程，而更多的是，在高潮當中，戛然而止，不會給你充分的準備和思考時間。你只能回過頭來感嘆和低下頭去承受。

房地產市場的繁榮可能戛然而止房地產市場的繁榮可能戛然而止

這個夏天，南京、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州、上海等城市「地王」頻出，上海最瘋狂——8月18日一天連出三個地王。一些媒體驚呼，當前核心城市的房地產和土地市場，已經成為大資本的遊獵場。

每一個時代，都有其代表性的消費需求，這種需求的擴大和釋放，會造就一大批企業和傳奇人物。

過去一百多年裡，美國作為資本主義和市場經濟持續壯大的代表，曾誕生過鋼鐵大王卡內基、汽車大王福特、石油大王洛克菲勒。

從全球趨勢看，消費需求逐漸從簡單的原材料和工具化需求，開始轉向對金融、精神、信息、美感、體驗等的需求。

跟美國相比，由於中國市場經濟的發展非常特殊，鋼鐵、汽車、石油、電信等領域，幾乎一直被「國資」壟斷，中國並沒有在三十多年來的市場化大潮中，誕生鋼鐵大王、汽車大王和石油大王等。但隨著城鎮居民住房市場的放開，中國卻誕生了不少的地產大王。萬科王石、恆大許家印等，就是其主要的代表。

萬科在諸多房企裡面，是非常特殊的一個企業，很多投資者並沒有把萬科當做國企來看，在合理的制度安排和王石的帶領下，萬科的活力和效率甚至高於諸多民營企業。

很長時間裏，買入萬科被認為就是代表「價值投資」。類似的上市企業，在鋼鐵、石油、電信等國資佔比極高的行業基本找不到。再加上因審批制等限制，網際網路和科技股的興起，並沒有被中國資本市場接納，投資者在國內無法買到騰訊、百度、阿里巴巴等企業。資金的流向實際上不約而同的聚集到了房地產領域。

不管房地產市場已經到了什麼階段，在中國，它似乎依然是最「值得」買入的行業。2016年7月，萬科企業股份有限公司憑藉2015年度1843.18億元（293.29億美元）的營收首次躋身《財富》「世界500強」，位列榜單第356位。作為一個純粹的以房地產開發為主的企業，能殺進世界500強，也只有中國房企能夠做到。

更牛的是，按照深圳近期出臺實施的《關於支持企業提升競爭力的若干措施》及其《實施細則》，今年首次進入世界500強的萬科可以拿到市政府3000萬元獎勵。

看到沒，這完全是贏家通吃的邏輯，3000萬獎勵對萬科來說只不過是錦上添花，但對於成千上萬個微小企業來說，或許能救命。房地產市場的發展和壯大，反過來看，是整個消費需求和產業政策扭曲之下，自我加強和自我實現的過程。

目前中國住宅類房屋市值已經是GDP的3.5倍，跟20多年前日本房產泡沫最高時旗鼓相當。然而，如果你手上有巨額的可投資資金，你會買什麼，買銀行理財？買幾十噸黃金？還是買幾家高科技公司？這些選擇都是可以的，但不足以吸納諸如「寶能」這樣巨量的、必須要追逐高流動性、高回報的資金，否則根本無法滿足前端兌付需求。買萬科對於這類投資者來說，是再好不過的選擇。

「寶能」買萬科並不應該成為市場關注的焦點，但王石的過激反應，給「萬科股權之爭」帶來了巨大的不確定性，並且讓整個市場抓住了各自「期待已久」的機會。諸多以炒熱點為生的投資者看到了萬科股價波動的空間，萬科的競爭對手看到了「阻擊」萬科的機會。

後來恆大的介入，並沒有給萬科帶來一絲正面消息，並加劇了市場對萬科股票的炒作。這種波動不僅損害了萬科的品牌和聲譽，而且在很長時間裏會影響到萬科實質性的業務。

近日萬科A發布2016年半年度報告，其中提到：由於股權事件至今尚未妥善解決，公司運營受到影響，包括新的土地項目獲取受阻，合作夥伴和客戶信心受損，團隊穩定性受到衝擊等方面；截至目前已有31個合作項目因股權問題而被要求變更條款、暫緩推進或考慮終止合作。

萬科半年報公布後不到三天，標普將萬科評級前景展望從穩定下調至負面，確認為BBB+，距離BB+垃圾級只有兩個級別。這意味著萬科將在與金融機構以及各類合作夥伴的合作當中，要付出更高的成本。

另外，二級市場對萬科的炒作實際上遠沒有結束，為了頻繁的高拋低吸，炒家們不斷的釋放各類信息，致使萬科股價暴漲暴跌成為常態。一些長線投資者難以經受住這種波動，逢高減倉現象較為明顯，這對於一家一直以來享有良好聲譽的企業來說，其影響是巨大的。巴菲特有這樣一句名言：要贏得好的聲譽需要20年，而要毀掉它，5分鐘就夠！萬科耐以生存的文化和精神，正在被摧殘和顛覆。

萬科復牌以來，儘管國內各類投資者依然在忘我的炒作當中，而英國安本資產已拋空了所持萬科股票。外媒數據顯示，投資基金和投資顧問們持有的萬科A股佔流通股的比例已經從去年12月份的19%降至7.2%。其中最主要的原因是，戰略投資者對萬科曠日持久的控制權爭奪充滿了不極大的確定性。

這個道理誰都懂，但中國市場似乎沒有更好的資產可以供投資者投資渠道，國際投資者之所以加速拋售萬科股票，是因為有更好、更安全、風險更低的資產可以選擇。

如果許家印是因為看好萬科或為了抓兩個漲停板而購入萬科，那你就大錯特錯了。上市房企半年報顯示，從銷售額看，萬科依然位居第一，而恆大以1428億元的銷售額居第二。恆大和萬科的房企「一哥」之爭，可能很快就要畫上句號了。

恆大通過持股萬科，不僅讓萬科股權之爭更加複雜化，可能會致使萬科管理層在更長的時間內無法專注於業務，甚至管理層集體出走都是有可能的。經此一役，恆大在品牌和業績上超越萬科已沒有太大的難度。

中國的房產江湖，跟中國的網際網路江湖一樣，將會有講不完的故事，我們如今極力關注的「萬科事件」，是中國房地產市場最為「精彩」的故事之一，但既然都是「故事」，終究會有結束演義的那天。就像人們現在回憶美國的鋼鐵大王一樣，未來也會回憶中國的地產大亨。

中國地產行業的瘋狂，建立在中國經濟突飛猛進，同時諸多行業對民營資本沒有開放，以及民眾投資、居住需求加速增長和集中釋放的近十多年。但隨著供應量的提升，真實購買力的停滯，中國房地產行業的需求已經完全轉向由信貸主導的階段。「萬科事件」，將是中國房地產市場大轉折的標誌。

2016年上半年全國規模以上工業企業利潤總額3萬億同比增長6.2%；房地產方面，截至本月22日，75家房地產上市公司發布了2016年上半年業績預告，這些公司預計淨利潤同比增長約41%，是規模以上工業企業利潤增長速度的6.6倍。

上半年國有企業利潤總額1.1萬億元，其中房地產貢獻的利潤同比增幅最大，而石油、化工和石化等行業實現利潤同比降幅較大，鋼鐵和有色等行業虧損。

2016年上半年，僅前十大房地產商的銷售額，就達到1萬億元，相比2014年同期翻了一倍，而社會零售總額只增長了24%。由信貸刺激需求，由房價拉動經濟的邏輯再次被加強。但這真的能持續嗎？

美國按揭貸款餘額從1997年至2007年十年間增長了2.8倍，而後次貸危機爆發。美國按揭貸款餘額2007年創出歷史最高的10.6萬億美元，至今已回落至9.5萬億，可見連美國這樣靠信用立國的市場，其信貸持續推動房價的邏輯也難以成立。如果不是美國經濟近幾年來的復甦，失業率大幅走低，需求根本支撐不了美國房價。

中國購房貸款從2006年至今已增長超過7倍，目前購房貸款餘額達到15.4萬億（約2.3萬億美元）。看上去美國按揭貸款餘額是中國購房貸款餘額的4倍，但美國人均收入超中國10倍，人均GDP是中國的8倍，更主要的是美國購房貸款利率極低，其民眾對債務的承擔能力遠高於中國。

中國購房貸款的高速增長，只有兩種可能的結果，要麼等發生規模性違約事件的時候，被動削減和停滯；要麼就是趕緊主動往下降，控制節奏，但目前看主動控制的可能性不是很大，因為還沒有出現能夠影響房貸政策的風險事件，來阻止政府和銀行這麼做。用信貸刺激房產消費的任務可能還將持續。

房地產市場本來的任務可能是要以適當的增長來托底中國經濟，給中國製造業和實體經濟的轉型贏得時間，但目前看似乎成了中國經濟的救命稻草和「光明」出路。

實際上道理很簡單，企業主和高淨值人群握有巨額的現金，要麼買房、要麼買房企股票，而後房企再高價拿地、高價賣房，銀行再拚命放貸，其他信貸和資管領域只好拚命的接受房產抵押，把房產繼續強化成最優質的資產。從實體到金融，完全變成了圍繞房子展開的資本遊戲。

但無論如何，從各國房地產市場的調整來看，房地產行業出問題，不是一個緩慢的過程，而更多的是，在高潮當中，戛然而止，不會給你充分的準備和思考時間。你只能回過頭來感嘆和低下頭去承受。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)