【觀點】2016年，房地產市場怎麼走？

【看中國2015年12月31日訊】2016年房地產行業兩個關鍵詞：分化與去庫存。

房地產在政策與貨幣的呵護下，整體保持穩定，政府將成為去庫存主力，城市房地產價格分化不會因此而縮小，房地產並購重組繼續高峰期。

房地產價格保持整體穩定的原因之一是貨幣，由於貨幣購買力下降，投資收益下降，資產品價格保持穩定。

從廣義貨幣發行與GDP可以側面看出貨幣貶值。2005年中國廣義貨幣存量（M2）尚不到30萬億元，2013年4月邁過100萬億元大關，2014年M2增長12.2％，達到122.8萬億元，GDP為63.64萬億元，M2與同年GDP的比率逼近200%，位居全球主要國家前列。在很多年份裡，人民幣M2增速都是GDP的兩倍，甚至3倍。雖然M2與GDP的增速是否等同於貨幣購買力下降存在爭議，但無論從官方CPI看，還是從民眾感受看，貨幣貶值是不爭的事實。

這兩年利率與無風險收益率將會大幅下降，相應降低房貸利率。2015年4次全面降准，相當於向市場釋放了大約3.18萬億的流動性、5次定向降准，使用PSL、MLF等工具累計向市場釋放超過5000億元的流動性。

自今年3月份以來，央行連續降息5次，按照目前多數的銀行房貸合同，絕大多數貸款購房者將從2016年1月1日起享受降息「紅利」。房貸基準利率從年初的6.15%一路下調至目前的4.9%，降幅高達20.33%，房貸利率降低到最低水準，而房租價格在提升，意味著房地產投資風險略有下行。

政策總體較為呵護，2015年房地產去庫存已被強調。在三月的兩會上，確立了今年政府工作的10項主要任務有穩定房地產，12月21日結束的中央經濟工作會議公告顯示，中國將努力化解過剩產能和房地產庫存，幫助農村居民在城市買房，鼓勵房地產開發商降低房價，以消耗部分庫存，推動地產商的整合，撤銷對房地產市場的過時限制措施。

去庫存是明年經濟工作五大任務之一，並非所有的庫存都能去掉，在城鎮化形成新城市群的過程中，一些城市將被邊緣化，人口、資金等資源流失，經濟下行，這些城市恰好是去庫存最艱難的時期。

2015年，一線城市、核心城市與城市群周邊衛星城市房地產價格的上漲，是中國城市群興起的標誌之一。

根據中原地產研究部統計數據，2015年以來，20大標桿房企合計在土地市場投入超3000億元，而一線城市的佔比首次突破了40%的比例，佔比高達44%。今年北京土地市場總成交額、平均溢價率、成交樓面均價都刷新了歷史最高記錄，年內樓面價超過3萬元/平方米的土地達到26宗，北京由此迎來樓市「頂豪元年」。未來，在一線城市拿地或將成為「豪門遊戲」，而一線城市的商品房住宅價格也在加速豪宅化。

上海同樣如此。上海鏈家市場研究部24日發布的統計數據顯示，上海樓市整體快速升溫，豪宅迅速去庫存。截至12月22日，2015年上海總價在1000萬元以上的豪宅共計成交7606套，已超過去兩年之和。市場人士預計，今年上海千萬級豪宅的成交量有望達到8000套，而該數字更將創下滬年度豪宅成交最高記錄。

一線城市不僅核心區域，連郊區衛星城，鄭州、蘇州等主要新區，房價也在不斷上漲過程中。反觀三四線城市，庫存則居高不下。12月12日，中國國家統計局公布的數據顯示，截至今年11月底，全國商品房待售面積已經達到6.96億平方米，比10月末增加1004萬平方米，再次創下記錄。如果包括可售商品房、在建商品房及保障性住房的可售部分，全國商品房庫存量可能是個天量數字，一些小城市可能永遠無法去庫存。中國房地產城鎮化聯盟針對2016年市場的預測，未來階段，一二三四線城市的房價將出現普遍、差別化上漲現象。具體表現為：一線領漲、二線普漲、三四線企穩或恢復性上漲、局部城市仍有下跌；城市分化、板塊分化、樓盤分化現象將持續。

隨著城市群版圖重構、經濟版圖重構，開發商也在重構的過程中。黃金時代過去，利潤逐漸降低到平均水準，對風險控制力不足的開發商是個挑戰。2015年年末寶萬之爭，對大型品牌開發商股權爭奪，今年10家左右房地產上市公司改名，三成左右被舉牌的上市公司是房地產公司，在投資界網站搜索到199條房地產企業併購重組信息。並購重組方興未艾。

看整體價格意義不大，2016年房地產市場分化，會嚴重到一半是火焰、一半是海水。

【免責聲明】看中國登載此文出於傳遞更多信息之目的。本網站對文中陳述、觀點判斷保持中立，不對所包含內容的準確性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保證，亦不構成投資建議。讀者請僅作參考，並自行承擔據此進行相關投資操作而產生的全部責任。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)