2014年中國房市有可能會「驚天大逆轉」嗎？

【看中國2014年10月14日訊】這次房貸新政的實質就是先通過對住房消費的全面泛化，即凡是還清銀行貸款的住房投機投資者，再進入市場購買住房可享受按揭貸款的優惠條件，以此來釋放全面泛化的住房消費，及達到住建部所提出的市場「去庫存化」的目的。

對此房地產開發商認為國內住房市場會如2008年那樣的「驚天大逆轉」，從而開始讓房價上漲，以此來左右買漲不買跌的住房投資者；國內銀行則選擇性落實房貸新政，把政策的實施重點放在住房投資者還清已有住房貸款讓其再進入享受按揭優惠；據說政府則要進一步對低無再低的住房交易稅減免（實際上，國內住房交易稅已經低得不能最低了，減免不減免實際上的意義不大，只是也想左右市場預期），以引誘住房投資者進入市場等。

其實，這些已經不重要了，最為重要的應該是住房投資者如何選擇，這才是決定房貸新政的效果及去庫存化目的達到的關鍵所在。

那麼，對於房貸新政，國內投資者會如何選擇呢？會如2008年131號文件出臺之後湧入住房市場，還是會與往年不同？如果不同，其原因又何在？

首先，由於目前市場的房價過高，對於真正的住房消費者來說，他們是沒有支付能力進入市場的，所以房貸新政主要針對的對象是泛化了的住房消費，或可稱為所謂的改善性住房消費，或實際上是已經持有住房（不管持有多少套），但沒有銀行住房貸款的投資者。歸根結底都是住房投資者，只不過叫法不同而已。

對於這些住房投資者來說，心中一定要明白，央行為何會出臺超出市場預期的房貸新政？其目的是什麼？是為了國內住房投資者進入市場之後，一定是有利可圖嗎？是為了改善居民的住房居住條件嗎？

但在新的住房投資者沒有進入之前，國內絕大多數的住房消費者早就被擠出市場。新的住房投資者進入讓房價再上漲，會讓更多的住房消費者擠出，因此，新的住房投資者想把接手的 住房傳給真正的住房消費者基本上不可能。

新進入的住房投資者只能指望下一波的住房投資者來接手。如果沒有下一波的住房投資者來接手，那麼新的住房投資者所購買的住房可能就會套在自己手上。

也就是說，新的住房投資者進入市場之後，房地產開發商大獲其利，政府的去庫存化的目標得以現實，但住房市場的風險則轉移到新進入的投資產者及銀行手上。

其次，國內銀行為何對房貸新政的「認貸不認房」標準十分感興趣，而對按揭貸款利率及槓桿率降低不感興趣。

因為，「認貸不認房」既可鼓勵住房投資者盡快還清以前的住房按揭貸款，降低銀行之風險，也可讓住房購買對象全面增加。

而銀行不敢把首付比例降低，問題是看到未來住房市場之風險，首付比重越高，銀行按揭貸款面對的風險則越低。銀行豈願意把住房市場的風險留在自己手上？

對此，住房投資者可不要這樣想，2008年131號 文件鼓勵住房投資者進入市場，讓中國住房投資者個個都賺得盆滿盤滿，今年的房貸新政同樣會創造投資者的奇蹟。

但是，任何投資都是面對未來，而未來的不確定性是不可能重演的。如果投資品價格一旦走入瘋狂，最後一定走向滅亡。

日本上個世紀90年代房價暴跌，2008年美國金融危機房地產泡沫破滅，最近黃金及原油價格暴跌，都是一個道理，沒有誰能夠改變市場的內在法則。沒有一個例外，正因為投資者一直以為有例外，這就是為何一次又一次的金融危機爆發的根源。

當前國內的房地產市場，無論是從哪一個角度都高風險了，其房價之高、泡沫之大，這是誰也都不可改變的事實。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)