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北京樓市一年內將進入下跌通道

 2014-01-26 13:38 桌面版 简体 打賞 0
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【看中國2014年01月26日訊】多人以開發商拿地成本高來推論房價必然高,這實際是缺乏基本的經濟學常識,因為影響房價的所有的因素都要歸結於供求兩大方面,土地成本影響的是供給,而目前房價高漲的關鍵因素卻是需求,試想,如果需求為零,即使10萬一平拿地,那銷售價格也只能為零;相反,即使土地零價格出讓,而需求很大,那麼房價同樣會暴漲。

投機需求綁架剛性需求

房子的需求可以分為兩部分:投機需求和剛性需求,而衡量兩者是否合理的經濟指標分別是房價房租比和房價收入比。目前北京房價均價高於4萬元,房租低於100元/月/平,人均收入5000元/月,每個家庭每年總收入12萬元,三口之家剛需面積假設為80平,那麼房價房租比是400,而合理值為250,房價收入比26,而合理值為5。由此看來,房子的投資價值已經喪失,投機需求只有依賴於房價上漲獲取回報,也就是綁架了剛需;而剛需的收入早已不堪重負,只有依賴於按揭借貸,這蘊含了巨大風險。

捉襟見肘的貨幣增量

按揭貸款依賴於中國貨幣供應量的增加,在中國90%以上的貨幣投放是由順差決定的,其中順差又包括經常性順差和資本順差,由於人民幣的持續升值,經常性順差逐步縮小,而資本順差也有外流的趨勢,加上高達20%的準備金率收縮基礎貨幣,因此,中國總體貨幣供應量不足,「錢荒」就是這種態勢的首次演習。目前,北京以外的銀行以及北京內的中小銀行已經停止了房貸,壓倒房價的最後一根稻草即將來臨。

有人說,中國政府不會坐視房價泡沫破裂,會極力維護,但是經濟規律是不以人的意志為轉移的,即使是政府在房價崩塌面前也無能為力。由於市場經濟存在天然的痼疾——消費不足,因此在市場經濟週期末端必然大批的企業銷售疲軟,利潤下滑乃至虧損,而大量的投機資本湧入房市,大幅推高了居住和生產成本,由此帶動了人力成本高漲,從而形成成本推動型衰退,企業被迫減產保價,也就是滯漲,為了確保克強底線,貨幣當局必然收縮,結果進一步惡化了貨幣短缺態勢,使房價下跌加劇。

房價預測失敗的原因中國的房價誰說了算?不是總理而是華遠地產老總任志強,因為他一直唱多房地產,而恰恰在過去的十年,中國房價漲了十倍。與之對立的則是謝國忠,他總是預言房價要跌,結果一直沒有兌現,其獨立經濟學家的稱號幾近動搖。在中國,任謝都有無數的支持者與謾罵者,但可以斷定,兩人的預測都不正確。因為中國房價在08年有過一次大的下跌,只是被09年的4萬億帶來的10萬億信貸反轉了。08年美國次貸危機爆發,全國房產銷售收入2.4萬億元,北京房價由高位回落,09年1月份至12000元一平,隨後在10萬億信貸的拉動下,在10年3月達到24000元一平,這恰好和信貸量相吻合,09年全國房產銷售4.4萬億元,商品住宅同比增近八成。應該說,4萬億投資對中國經濟率先回覆有積極的貢獻,但由於忽略了中國房地產政策的天然缺陷,沒有在消除其資本屬性前放鬆貨幣,只能使資本湧入房地產市場,導致其暴漲,形成經濟之癌,這是前政府一片好心卻辦成了壞事。

房產泡沫破裂造成的巨大社會財富浪費

極端脆弱的剛需在外熏內烤雙重壓力下,終將倒塌,裸泳的投機需求浮出水面,房價暴跌,泡沫破裂,斷供、倒閉、破產不絕於耳,曾經的鬼城、空城成片的倒下,天量的水泥、鋼筋、玻璃、建材、電力、農民工的血汗化為烏有,恍若夢境。房價漲到什麼時候?股市能漲嗎?人們焦急地問。事實上,房價與股市的漲跌完全是人們自身造成的。當剛需耗盡時,也就是沒有多餘的購買力時,房子落入普通人手中時,房價跌勢來臨。當大部分人都想逃離股市時,股價跌無可跌之時,股市牛市不期而至。這就是莊家和散戶的遊戲,這是李嘉誠拋售大陸房產的原因,這是華人首富的根源,這是遠見卓識與盲從短視的對決。因為他知道,股市從6000點上升到8000點的難度比2000點回升到4000點大得多,既如此,何不在5000點拋售,2000點撿回?前者的風險遠大於收益。既如此,賣出房產買入股票難道不是穩健投資所要求的嗎?

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