養老地產怪圈：納稅人補貼富人養老

【看中國2013年09月18日訊】在各路資本熱炒養老概念的當下，坐擁優惠政策的保險公司面臨著「借公益之名行牟利之實」的廣泛質疑，在這背後，則是納稅人出錢補貼富人的養老地產怪圈。

目前，泰康人壽就在15個地區與地方政府談判拿地，籌備在3年內建立15個養老社區。除了泰康人壽之外，近年來，中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多家險企紛紛拿地，進軍養老地產。

養老地產成為「香餑餑」，與政府給出的巨大優惠直接相關。「每年國家都有補貼預算，你不申請別人申請，有辦法的人就申請到了，沒有門路就申請不到。越有能力、越大的單位，越能夠申請到補貼。」北京一名做過養老地產項目的私募人士對《第一財經日報》表示。

不過，享受多重優惠的險企將養老地產推向高端化，引發了市場關於補貼富人的質疑。「高補貼對接了高端產品，是目前養老地產的行業現狀，這說明政府設計的政策出現了逆向選擇問題。」另類投資機構華強資本CEO艾曉峰對本報稱。

低價拿地，政策扶持

2013年6月，泰康人壽投資的第一家養老社區「泰康之家」在北京市昌平區揭幕。當時，泰康人壽董事長兼CEO陳東升向媒體表示，700億~800億是規劃中全國15個連鎖養老社區的總投資額。

事實上，在養老產業逐步成為朝陽產業時，有著豐富閑置資金、豐厚客戶資源的保險企業，率先一片歡騰，養老地產開始成為險資聚集地。

拿地成本是養老地產最主要的成本，低價拿地讓險企得到巨大實惠。泰康人壽一名中層人士對本報表示，泰康就有專門物色合適土地的團隊。

其後，泰康人壽「拿地之旅」再下一城。7月10日，泰康人壽子公司廣州廣泰投資有限公司以競標底價13277萬元競得廣州蘿崗區永和區YH-A4-1地塊的國有建設用地使用權。該地塊面積為23810平方米，出讓年限40年，按13277萬元的成交價計算，樓面地價為2788元/平方米。招標公告顯示，該地塊用於建設健康、醫療服務產業及其配套設施。

而一週之後，廣州凱得文化娛樂有限公司競得的另一塊出讓年限40年的位於蘿崗區的商服用地，面積11468平方米，成交價58029萬，樓面地價為5060元/平方米。

無獨有偶，泰康人壽此前在上海松江區和北京昌平區拿地的價格也相對較低，一般都與養老概念有關，項目規劃往往涉及養老、醫療及相關配套用房項目。

低價出讓土地只是地方政府針對養老地產項目的優惠方式之一，更多的優惠政策包括政府直接部分出資、減稅免稅、專項補貼、配套出讓商業住宅用地等，至於如何優惠和優惠多少，還要看險企跟地方政府的博弈。

「在土地價格上，目前各地沒有統一的優惠標準。一般都是相互談判，通過配合當地政府的養老發展規劃，在土地價格評估方面獲得優惠或者爭取地方財政、專項補助資金支持。」前述泰康人壽中層人士對本報表示。

他還稱，泰康人壽努力爭取的優惠政策與其他進軍養老地產的保險公司無異，主要是地方財政、福利彩票公益基金、地方專項補助資金、銀行貸款利率優惠等。

此外，民政部129號文規定，社會力量投資的養老服務機構，在資金稅費上加大力度支持，按照民政營業稅徵稅。另外，福彩基金，原來只是留存部分的10%可以用於養老，現在規定要提高到50%。

有業內人士分析稱，大品牌保險企業到了地方，或多或少都會獲得當地政府的優惠扶持，因為險企建設養老社區，能帶動經濟活躍，既滿足了地方政府招商引資的需求，也給當地解決了部分就業問題，還能帶去穩定的稅收收入。

市場質疑富人受益

「政府要辦的養老是普遍服務性質的，是提供給普通消費水平的老年人的。而地產和險資等社會資金要做的，是高端或變形的房地產開發。」前述北京私募人士稱，無論是高端養老項目還是低端養老項目，面對的政府優惠政策是一樣的，但現實的結果就是，地方政府的經濟發展需求與險企的逐利需求，在高端養老地產上達成了一致。

舉例而言，一款與養老地產項目泰康之家掛鉤的「財富尊贏」保險理財產品正在銷售中。泰康之家銷售經理稱：「這屬於高端養老社區，不是有錢就可以入住，必須要買保險產品，才有入住資格。」

該銷售經理介紹說，第一批入住的老年人很多都是國家部委退休幹部以及著名演員。

知情人士表示，「財富尊贏」這款產品包括兩個版本：「定製版」每年繳納35萬繳納10年或一次性繳納350萬，贈送養老社區一室一廳免費入住；「自選版」每年繳納20萬繳納10年或一次性繳納200萬，贈送養老社區一室一廳免費入住。購買定製版產品，老人從醫護到公墓，全部由泰康負責。

2015年才能入住的養老社區，開售不到3個月已經銷售過半。據相關負責人介紹，截至9月5日，泰康之家第一期2000套住房已經簽售1300多套。繳納完第一年的35萬或20萬之後，可以簽訂保證入住合同。

「既然是一款純商業性質的產品，為何不按照商業規則運作，而要享受政府財政補貼、各種低價以及各項優惠政策，這不是拿著納稅人的錢補貼富人嗎？」供職於美國通用電氣公司的王先生在放棄購買這款產品後，在泰康人壽客戶高端推薦酒會上當場表達了自己的疑惑。

亞太城市研究會房地產分會會長陳寶存在接受本報記者採訪時稱，養老地產的建安成本決定了與之相掛鉤的保險產品就是為富人服務的，普通精裝修房，建築成本2000∼3000元/平方米，但是養老地產往往配套有公園、健身房、醫院、超市等，如果是開發企業做配套，這部分成本都計入，建安成本一般在8000元左右/平方米，再加上樓面地價，成本過萬，而且接待能力有限。這些都決定了與之掛鉤的產品保費高企，天然屬於高端保險產品。

前述北京私募人士則對本報稱，富人得到補貼，但保險企業從中受益更大。「因為各種優惠、補貼都是中間企業或機構先拿走，是否會轉利給入住老人以及轉利多少，還取決於企業或機構。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)