兩日三地王拿地熱 「烤」驗樓市調控

【看中國2013年09月06日訊】喊出來的是勢氣，拿出來的是真金。近兩天是大部分開發商牽腸挂肚的日子，在他們的「衝動」下，北京、上海和蘇州各出一個「地王」。

「地王」效應

今年以來，這場拿地高溫一直持續，沒有人知道地王的上限在哪裡。

從昨天早上開始，上海、杭州的幾個地產圈的QQ群、微信群就開始跳個不停，幾乎每個群都在直播這場地王角逐賽。

賽事足夠精彩。首先是上午，備受關注的上海徐家匯中心地塊掛牌截止進入現場競價環節。參與本地塊競標的為新鴻基與九龍倉恆基聯合體，最終被3號新鴻基地產以總價217.7億奪得徐家匯中心項目地塊，樓面價37264.4元/平方米，溢價24.21%。

地塊在過去18年間幾經易主，本次入市175.26億元起拍總價打破了上海最貴地塊記錄，而此價格也毫無疑問地成為2013年中國地王。

和上午不同的是，下午杭州的這三幅地塊來得尤為激烈，下午，杭州出讓江干區三宗住宅及商業商務用地，就是備受矚目的浙大華家池校區地塊，該三宗地塊出讓總面積為15.9萬平方米，起拍總價達97.27億元，起始樓面價為1.9萬元/平方米。

杭州浙大華家池三幅地塊出讓宣告結束，總成交代價達136.73億元，總溢價率約40.57%。

比較出位的是綠地，他們趕了個晚市，還差點遲到，首輪加價的時候，只加了100萬，現場還有一片倒喝采聲。沒想到的是，首幅地塊正是被綠地以總價56.2億元收入囊中，另外兩幅分別被世貿房地產和浙江當地房地產企業濱江入手。

無獨有偶，蘇州金雞湖地王被世茂股份拿下，樓面價15150元/平方米，成功拿下蘇州年內樓面單價地王稱號。

就在此前一天（9月4日），北京單價地王記錄剛剛被刷新，在備受關注的農展館地塊角逐中，融創最終以21億元、配建27.8萬平方米醫院面積奪得。若算上異地建設醫院，實際成交總價約為43.24億元，折合樓面價7.31萬元/平方米。

中房信分析師薛建雄表示，2009年也是房子大賣，開發商大量搶地。不過到2010年的時候，地價就非理性了。現在拿地的盛況有點像2009年開發商瘋狂拿地的狀況，不同的是，這一輪的圈地變得有策略，很多開發商囤了一些子彈就變得較為盲目。

也正是從2010年4月，「史上最嚴」的房地產調控正式開始拉開序幕。

誰的地塊

沒有人在停止拿地。

拿地資金的籌備更是讓人瞠目結舌，據悉，興業銀行杭州分行7月時曾向總行請示設立一款總額最高達89億元的股權投資基金私人銀行理財產品，專項用於與杭州濱江房產集團股份有限公司一起投資後者於杭州華家池的項目。

尤其在杭州華家池的前兩幅地塊被綠地、世貿這種外來開發商拿走之後，場上氣氛一度十分嚴肅，難道本地的龍頭房企都要缺席華家池地塊的開發麼？

最後一塊地的競爭更為激烈，普選結束的時候，已經是49%的限價了。世貿和濱江進行保障房面積的再競標，當濱江房產集團副總經理張洪力拿著「報價單」走上去之後，現場陷入了一片沉默，隨後就迎來了全場的大鼓掌，這也意味著，世貿放棄了和濱江的再次競爭。

濱江對這幅地塊算勢在必得，此前，濱江集團副總經理朱立東就透露，濱江對於華家池的濃厚興趣，濱江若能夠聯合合作夥伴拿下這塊地，那將造就濱江豪宅的威廉亚洲官网 標桿。

「有一些開發商純粹是為了證明自己的現金流還不錯，所以也去報名參賽了。」一家開發商對記者表示，有些開發商只是出門去溜下，臨個市面。

這也不難解釋華家池地塊報名的開發商雲集，這一坨參加拍賣的名單簡直是金光閃閃，參加報名的有萬科、中海、綠城、融創、綠地、世貿、坤和這些開發商，因為參與競拍房企眾多，每家房企都要繳納地價5%的購地保證金，所以這次拍地總計凍結了近50億的保證金。

「現場廝殺還是十分凶狠，尤其一上場都是一個億一個億地加價。」浙江當地的一家開發商透露，他們下午都在看視頻直播這場土地拍賣會，這幾年杭州土地市場很多都是底價成交，大部分的地塊都是兩三輪直接成交了，這種盛況已經多年難見了。

高溫難降

上海易居房地產研究院9月2日發布了《2013年8月份典型城市土地成交報告》。報告指出，8月，一線城市土地成交建築面積為1003.3萬平方米，環比增長24.1%，同比增長38.9%；成交均價為5335元/平方米，環比下降24.1%，同比增長198.4%。

「以徐家匯中心地塊為例，這個項目最大的問題就是投資金額過高、投資回報期過長。」 薛建雄表示，徐家匯中心項目體量太大，項目預計2022年才能竣工，如果單純靠租金收入，可能要幾十年才能收回成本。

近期一些地方樓市調控政策的調整引起了廣泛關注。值得注意的是，9月1日，南京市政府給33家南京市屬國企定下最後期限，必須在2013年底前退出一般商品房開發市場；2014年6月30日之前，77家區屬國資企業必須從房地產業務中退出。

這些去一二線城市拿地的開發商是好了傷疤忘了痛。2011年時，已經有30多個城市加入了「限購令」，這些一二線城市正是重點調控目標。

值得深思的是，一些開發商正在發生一些變化，李嘉誠旗下「長和系」近期僅轉手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經中心和廣州西城都薈廣場這三大業務，粗略估算下，套取現金就可超300億元人民幣。

比如，王石公開談到房價，他表示，樓市崩潰的可能性並不大，不過100%的公司都感受到壓力，政府調控已經進入騎虎難下的境地。

開發商的瘋狂，只會搬了石頭砸了自己腳，2009年的這場非理性行為已經充分證明了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)