恆大的千億關口：備足糧草，殺回一二線

【看中國2013年08月30日訊】8月26日，恆大地產集團有限公司董事局副主席、總裁兼執行董事夏海鈞在中期業績會上表示，土地儲備方面，恆大未來會向一、二線城市傾斜，同時也會關注三線城市核心位置的土地。

據介紹，上半年恆大地產收購新土地儲備，面積為443.3萬平方米，同比增加3.2%，低於2012同期的4.0%和2011年同期41%的增幅。新獲取項目34個，其中位於一二線城市的項目佔比為38.2%。

而在恆大上半年的銷售中，一線城市佔3.8億元，佔比0.9%，二線城市銷售207.8億元，佔比46.6%，三線城市銷售234.5億元，佔比52.5%。今年下半年恆大會在全國有40個樓盤銷售，如無意外，今年恆大會完成1000億元的銷售目標，進入內地的千億房企俱樂部。

此外，據恆大地產發布的中期業績公告顯示，於2013年6月30日，恆大地產持有現金總額419.7億元，較2012年年末上升69.6%。恆大地產稱，連同未動用之銀行融資額度人民幣394.8億元，擁有可動用資金人民幣814.5億元，資金狀況充裕。

夏海鈞指出，目前恆大已累積足夠的資金，向核心城市進軍的條件已經成熟。這是未來完成恆大在全國的戰略布局，以及補充過去在一、二線城市消耗的土地存量，保持在一、二、三線城市穩定的銷售。

恆大認為，非市場化的調控肯定會取消，會推出對樓市的長效調控機制。夏海鈞還認為在三中全會之後，會出臺明確的城鎮化相關政策，因此未來三線城市才會是中國房地產主戰場，恆大不會退出三線城市。而在一二線城市，大開發商才有機會，中小開發商基本沒有生存空間。

在中報發布前，恆大已經在一線城市的土地拍賣場出手。7月，恆大高調進入從未踏足的北京市場，以35.6億元摘得昌平地塊。6月18日，恆大在廣州也以23.09億元、配建52400平方米保障性住房拿下了白雲區沙太南路配件廠地塊。

未來恆大會重點關注降低淨負債率以及提高主營業務利潤率。恆大在近期土地儲備方面向一二線城市傾斜，也主要是出於提升利潤率的考慮。同時恆大在今年上半年致力於在外立面、建築材料、室內裝修、施工及園林等環節保持同樣效果的同時降低成本。僅園林景觀方面整體成本就下降了30%左右。
而截至2013年6月30日，恆大淨負債率較2012上半年銳減37.7個百分點至58.4%。主要原因是恆大報告期內加快了銷售回款，而且通過配售股份融資35.2億元，並且積極展開項目合作，夏海鈞透露今年以來恆大在23個項目上是聯合合作夥伴一起拿地，減少了地價支付約89億元。而且恆大將持有現金的最低標準線，從以往的150億元上調至如今的230億元。

在2010年 的限購限貸政策出來後，眾多開發商為了規避調控風險而深耕三四線城市，但是自去年以來的樓市反彈中，布局三四線的開發商與主營業務在一二線城市的開發商， 出現明顯的業績增速分野。在此情況下，今年以來包括萬科、綠地、金地、綠城、融創、保利等標桿性房企紛紛在一二線土地市場上出手搶地。來自CRIC研究中心的數據指出，典型企業拿地成本在今年2月比去年5月已經增長超過91%，房地產企業拿地成本在短短一年內漲了近一倍。

在此情況下，依然堅持扎根二三四線城市的碧桂園以全員營銷的方式引爆個盤銷售，通過海外房產投資以及的旅遊地產跑出。據其銷售數據，碧桂園在山東青島的十里金灘項目首期開盤銷售4300套，銷售額約28億元；馬來西亞項目預計今年內可以銷售80億元。

而從目前的措施來看，恆大地產則堅持以品牌驅動的方式，通過一二三線項目的平衡布局希望彎道超車。比如恆大地產主席許家印在發布會後回應是否會加大足球投資時透露，恆大足球會堅持提升實力的目標。

雖然自2009年以來恆大「玩足球」已經花了超過10億元，但有統計機構曾保守估計，恆大因投資足球每年所獲取的「免費廣告」資源，絕對超過2億。目前恆大在全國已經布局140個城市，包括碧桂園足跡未曾涉及的新疆、寧夏等地區。

在這類內地三四線城市，恆大足球俱樂部的知名度直接為恆大地產的品牌帶來光環效應。而增加一二線城市的土地儲備，加上目前恆大的加大優化成本力度，則有望提升恆大地產的銷售均價從而帶動利潤率和銷售額的上升。

今年碧桂園據稱有望從去年的476億元銷售額直接躍升至800億元，而預計恆大也會與中海同時成為千億房企新貴。作為同樣以三線城市為主戰場的碧桂園與恆大，有可能會走出城鎮化新布局下的不同千億之路。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)