房地產高燒 城鎮化疾行

【看中國2013年08月23日訊】房地產高熱不退，說明中國經濟結構失衡還在延續，並且日益惡化。房地產，而不是股市，才是中國經濟的溫度計。

國家統計局公布的數據顯示，7月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格下降的城市有4個，持平的城市有4個，上漲的城市有62個。與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。房地產價格加上房地產投資，以及一二線城市高漲的地價，中國整體仍處於房地產火箭般的上漲週期。

中國經濟結構嚴重失衡，過熱的房地產加劇了失衡，失衡又導致房地產大到不能倒。

近日，北京大學匯豐商學院通過研究，對官方統計的房價糾偏，在2000年至2011年間，中國實際的CPI數據應該比官方數據高1%，中國的實際GDP比官方數據減少8%-12%，規模大概為1萬億美元。據中國統計局數據，在2000年至2011年間，中國私房總體價格上漲了8.14%，城市地區僅上漲5.99%。而根據第三方數據，從2000年一季度到2010年一季度，中國城市房價名義價值上漲近3倍。房地產價格的上漲，形成了鐵板一塊的土地利益集團、房地產投資集團、圍繞房地產的相關利益集團。

此時房地產市場大幅下挫，就是斬斷中國經濟最後一根重要引擎。沒有誰敢輕易阻斷房地產市場的上漲，如果提高利率、收緊信貸，6月錢荒的前車之鑒就在眼前，錢荒一出資本市場崩潰，神州處處是鄂爾多斯與溫州。再說，大規模提高利率根本沒有用，在地球村時代，外部資金可以通過虛假貿易等手段進入內地市場，追逐匯差與利差。5、6月份貿易額大幅上升，正是拜外部熱錢與追求退稅的造假者所賜。中國國內提升利率，剛好給了套利者以可趁之機。

我們不能低估富裕人群的房地產購買力，他們不受利率調控的影響。有業內人士提出我國房地產現金購房率為25％，在房地產政策出臺前後的敏感期，現金購房率可以達到60％以上。

這一數據在大洋彼岸得到了印證。美國高盛近日報告，通過成交套數和成交金額計算，估算的現金交易佔全部房屋銷售的比重。相對於危機前的幾年，現金交易的佔比已經上升了約30個百分點。美國使用抵押貸款買房的比例斷下降，危機前只有20%的購房者是「全現金」購買的，現在上升到60%，這是史無前例的數據，說明有一股購買力手持現金四處窺伺市場。2012年，來自中國內地的投資者在美國房地產總投資為123億美元，佔所有外國投資的18%，今年年初部分專做中國客的經紀人表示，有70％的中國購房客全現金購買。對於這些購房客而言，只要房地產可以在為未來保值的投資標的，房貸利率是漲是跌對他們來說，毫無影響。

房地產是金融的潤滑劑，在市場失信幾乎到了寸步難行之時，幸虧有房地產，房地產是銀行最有保障、最認可的抵押品，直接間接與房地產相關的抵押品在90％以上，沒有房地產就不可能有中國的抵押貸款，也就不可能有地上地下蓬勃的金融業。

有人提出，可以用直接融資、資產證券化的方式解決金融過於依賴房地產的難題，這種倒果為因的說法是可笑的，直接融資並不能解決失信的難題。中國股票市場因為信用缺失，形如殭屍市場，由於不相信其他品種，信託業最大的資產來源仍然是房地產。交易者之間普遍不信任的市場，只有房地產尤其是在核心城市重點區位的房地產，受到所有人的信任。房地產價格有多高，從一個側面說明中國的失信成本有多高。除了房地產，沒有其他大宗投資品可以吸納如此之多的民間資金為政府主導的城鎮化所用。

房地產大規模調控是不現實，也是不可能的，不僅牽涉到經濟結構調整，信用根基的建立，還牽涉到土地改革與分稅制的再次改革，積重難返。

未來最好的前景，是通過房地產推動城鎮化，最壞的情況，是房地產在移民大潮、借貸潮之後突然崩潰。有一點是肯定的，以目前的經濟發展結構，沒有房地產，就沒有城鎮化。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)