房地產泡沫還能撐多久

【看中國2013年08月14日訊】信貸緊縮是刺破房地產泡沫的利器之一。殺頭生意有人做，賠錢生意沒人做，隨著通貨緊縮進一步加劇，流動性進一步吃緊，個人房產按揭貸款將無人願意做。而目前中小銀行都已經停止或即將停止個人按揭貸款，原因很簡單，資金成本持續走高，個人按揭貸款利潤太薄。眾多銀行已經開始悄然調整了其貸款業務。以中信銀行為例，年報顯示，2012年，中信銀行住房按揭貸款增長率為8.79%。不僅遠遠不及小微企業、個人經營貸款和信用卡貸款的25.98%、69.23%和68.57%，而且也低於該行貸款15.96%的平均水平。 銀行不是活雷鋒，資本永遠追逐最高利潤，相比首套房貸利率普遍打折，中小微企業貸款利率則一般在基準利率基礎上進行上浮。一位銀行人士說，多家股份制銀行的小微貸款利率基準上浮30%是起步價，上浮50%也不少。以目前房貸基準利率6.55%計算，打9折則為5.9%，8.5折僅為5.7%。1年期貸款基準利率為6%，如果上浮30%，為7.8%，上浮50%則可達9%。兩種業務利率水平高低相差一半以上。目前，5年期以上的貸款基準利率是6.55%，八五折優惠後是5.57%；而5年期整存整取的存款利率為4.75%，存貸利差為0.82%，即使不考慮通脹因素，執行八五折的房貸利率將面臨不賺錢的風險。

而民生銀行年報透露出來的信息，則更意味深長。據該行年報顯示，2010年-2012年三年間，個人住房貸款餘額分別是974.94億元、833.37億元、715.18億元，而這一數字佔個人貸款總額的比例分別為34%、22%、15%，均呈逐年下降趨勢。

假設銀行有100萬元，如果貸給個人客戶買房，即便是二套房貸，也只能上浮基準利率的10%。按照5年期貸款利率，100萬元最終約可獲得19.37萬元的利息。如果是個人首套房貸款，還需在利率上給客戶一定折扣。而一般住房貸款的還款週期都達20—30年之久，資金很難迅速返還給銀行。

倘若貸給小微企業客戶，貸款利率則普遍上浮30%—40%，1年至少可獲得約4.67萬元利息，如果維持利率不變的情況下，5年累計利息可獲23.35萬元，比住房貸款多掙3.98萬元。

相比於小微貸款，個人住房貸款，能夠給銀行帶來長期穩定的收益，不過銀行在620錢荒之後，資金成本都在走高，逼迫銀行不得不將資金投向回報率高的領域，再加上貸款額度越來越緊張， 中小企業不願意做房貸就是如此。

流動性氾濫之時，各銀行貸款額度都很寬裕，加上個人按揭貸款還是比較優秀的，因此銀行曾經對個人按揭放貸爭相拉攏，但是流動性不可能永遠寬裕，6月20日是中國經濟史上具備轉折意義的一天，這一天超高的隔夜拆借利率宣告了流動性寬裕時代的徹底終結。

銀行的額度有多緊？6月末，商業銀行存貸比由3月末的64.68%飆升至72.43%，這一數字已是近年來的歷史最高值，距離75%的監管紅線已是一步之遙。

央行已經不能大規模放水了，只能採取逆回購這樣的短期措施，上週為了緩解月底的資金緊張，央行沒有發央票，而是週二和週四各發了一次逆回購行為，週二是170億7天期逆回購操作，週四進行了340億元14天期逆回購操作。加上本週央票到期的850億資金，央行在公開市場淨投放1360億。不過首先逆回購的利率很高，340億元14天期逆回購操作，中標利率為4.50%，較上一期同期限品種大幅上行105個基點。此前7天和14天逆回購利率一直保持10個基點的價差。其次，逆回購僅能提供短期流動性，央行目前的逆回購操作期限主要為7天，14天逆回購也只是剛剛開始，這也意味注入的流動性將在兩週內到期。由於面臨較大的期限錯配，商業銀行不使用逆回購獲得的資金進行中長期信貸投放。只是為了存貸比之類的考核暫時過關。

央行到底有多少流動性奶水？

根據申銀萬國近期調研數據顯示，四大行存款在7月第四周小幅增加600億元，截至7月28日，7月存款負增長9500億元，預計全行業7月人民幣各項存款負增長9000億元。6月，銀行大鬧「錢荒」，各行為了拆借補洞，用盡各種辦法，但依然窘迫，最終觀望了一段時間的央行還是出手「救了一把」，其中主要是以非公開發放方式將流動性注入了國有行，再由國有行在銀行間市場調節流動性。8月1日，申銀萬國發布的威廉亚洲官网 報告顯示，央行在6月底銀行資金最緊張時刻採用非公開方式定向投放了規模約3000億元的資金，而這部分資金也於7月底前收回。

如果央行手頭流動性十足，沒必要這麼急著收走放給四大行的3000億，如果有這3000億在，何必一週連搞兩次逆回購， 從此我們也可以看出，央行手頭的彈藥並不算充足。

而7月份官方意外好轉的PMI數據也表明，即使央行有水可放，也不需要放水了。PMI數據意外好於6月,達到50.3,完全不顧匯豐47.4的PMI數據 雖然官方PMI和匯豐PMI並不是沒有背離的歷史，但7月的背離程度是過去15個月最大的。官方數據所有分項都不尋常地出現了上升。投入價格指數從44.6大幅升至50.1。而匯豐的數據卻顯示投入成本下跌，但跌幅是過去四個月最小的。今年6月，官方PMI的產業分項數據被「停止」公布了，官方人士的說法是「時間有限——你知道的，行業有很多。」官方的理由是穩增長的思想已經被企業接受，大家對經濟前景非常有信心，所以PMI數據好轉了。既然已經好轉了，那就說明保持目前的偏緊的貨幣政策也完全能夠讓經濟穩定增長，無需進一步寬鬆。

當年日本主動刺破房地產泡沫的招數之一就是限制房地產貸款總量,而中國是被動限制房地產貸款總量.因為中國已經進入通貨緊縮狀態,理財產品收益率的不斷上漲和PPI的連連下跌就等同於加息,加息幅度在2-5%之間.與日本當年加息4%差不多,不過中國是利率管制,變相加息.

信貸緊縮正在悄悄蔓延

內地多個城市的住房公積金「缺水」，為此，當地的公積金管理中心與受托銀行合作，把公積金貸款轉由受托銀行發放商業貸款，在個人償還商業貸款期間，對因商業貸款利率及公積金貸款利率相差產生的利息，由公積金中心補貼給借款人，藉此緩解公積金貸款大幅增長的壓力。另外，合肥早已實施公積金貸款「輪候制」，即根據每月資金歸集、提取等綜合因素，制定每月放貸計畫，實行總量控制。

據悉，早在今年初，北京、蘇州、東莞等城市就已收緊了公積金政策。有關部門公布的原因，或是強調為配合樓市調控政策，或為「保持公積金均衡持續運行」。但業內分析認為，後者的解釋恰恰表明部分城市出現了公積金不足的情況。

一些內房股資金面趨緊需要大舉融資的行動，也引起了投資者的擔憂。據不完全統計顯示，截至6月底，內地房企在海外融資總額度達到約900億元，這個數字已經超過去年上市房企海外融資總額約700億元的水平；僅在今年1月份就有17家上市房企通過海外融資渠道募集約420億元資金；今年3月底，萬科首次發行海外債券，綠城中國(03900.HK)增發優先票據，融創中國(01918.HK)繼年初配股20億港元後再度融資，等等。

還有報導稱，某大型銀行總行正在全國調研房地產企業，如果調研結果不樂觀，內房企業在貸款到期後延期續貸的壓力就更大，銀行還可能進一步收緊房地產貸款投放。

《中國房地產報》7月22日的一則報導稱，一位參加華潤上述會議的銀行內部人士透露，會議詳細討論了華潤置地上海公司每一個項目的銷售回款情況，並且制定了催款的嚴格步驟：一旦與客戶簽訂預售合同，必須在規定時間內付款，如果逾期未付款，華潤將發出兩遍催款函；仍然未付餘款，華潤將發出律師函；律師函之後未付款就解除合同，重新定價再銷售。這種現象極為罕見，即使在去年資金鏈都普遍緊張的前提下，也沒有催得如此緊迫，而且催款情況通常只在年底才會出現。

五大行之所以還在做個人按揭放貸，是因為五大行的額度相對寬裕，不過五大行目前存款流失非常嚴重，因為其執行嚴格的管制存款利率，存款利率最低，這些存款正被餘額寶、理財產品不斷抽血，這就是存款利率變相市場化。隨著存款的持續流失，五大行的額度將會越來越緊張。

五大行不會提高房貸利率，畢竟國家有政策，要支持房地產健康發展，不過五大行不是傻子，如果資金成本持續上升，達到6月初的水準，那麼五大行的個人按揭房貸業務鐵定虧損。五大行會延長放貸時間，最少兩個月以上，額度不足，就繼續延長放貸時間。抑或者乾脆陽奉陰違，大幅度減少個人按揭房貸規模，畢竟人家是商業銀行，市場化運作就是如此，你不能強迫商業銀行做不賺錢或者利潤微薄的業務。五大行都是上市公司，是要對股東負責還是要對政府負責？

6月20號錢荒最高潮之後，半年期銀行間拆借利率根本就沒有下降多少。

在國家支持房地產健康發展的政策下，銀行提高個人按揭貸款利率不太容易，銀行只能縮減個人房貸規模，中小銀行乾脆停掉，五大行也會縮減規模，如果規模縮減一半，房地產泡沫還能撐多久？貸到款也別得意，利率市場化不可避免，最遲5年內利率市場化，房貸99%都是浮動利率，一旦利率市場化，以中國大小銀行之間吸收存款能力的差異巨大，中小銀行必然大幅度推高存款利率攬儲進而推高貸款利率，月供可能增加50%年甚至更高，希望你的工資也能增加50%，還不起月供很簡單咯，把房子給銀行，讓法院拍賣咯。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)