不調控房價就會漲翻天？

2013年3月1日，中國一年一度人大、政協兩會前夕，國務院辦公廳一紙二手房交易繳納20%增值個稅的文件終於引燃了民眾的怒火，這項被決策者聲稱為旨在「促進房地產市場平穩健康發展」的措施，被民間批駁為借樓市調控之名進行政府打劫。過去十年，政府進行了至少九次以上大規模調控，幾乎每一次都趁機增加了稅收，也幾乎每一次都促進了房價上漲而不是下跌。人們的忍耐終於到了極限，《一位80後購房者給政府的公開信——國五條刺痛了我們》很有代表性：「政府可以通過自身努力出政績，但請不要以犧牲百姓權益為前提！我們每個人、每個家庭都沒有義務成為實驗性政策的犧牲品！你預言的房價下跌我們還沒有看見，我們現在只看到一群寢食難安焦急等待過戶的人們！我們無法相信你承諾未來，同時你也沒有理由毀滅我們的現在！」　　

而在「新政」正式落地實施之前，各地房地產交易大廳擠爆了過戶的人們，人們帶著帳篷，徹夜排隊；民政局則擠爆了辦理離婚手續的人們。因為離婚可以避開限購和個稅。

有官員為屢調屢漲的十年調控辯護，說如果不調控，房價也許都該漲上天了。事實不可假設和重來，但這樣的辯護顯然沒有經濟模型支撐，卻可以用理論和過去的事實加以反駁。在1999-2003年間，沒有任何調控，北京的商品房銷售價格曾出現過明顯的下降。之前在1998年前後，北京的房價也曾動輒8-9000元每平米。筆者一位朋友，1998年南新園的毛坯房高層塔樓高達9000多元，但2003年，地段和品質都更好的風度柏林精裝修6000多元，對面的珠江帝景精裝房也才9000多元。只因為那期間土地供應充足。2005年後，土地招拍挂加上每一次調控都以限制需求為手段，必然導致房價螺旋式上漲。文件說要增加土地和商品房供應，但落實到市場，終端需求受限，除非開發商是傻瓜，否則只有減少拿地放緩供應一途。抑制需求結果必然是抑制供應，供應減少而需求累積，房價不漲才怪！

中國的房價物價為什麼那麼高？投資型政府招商引資所致。在中國，40%-50%的土地用於工業建設，其他國家一般也就10-20%。為了招商引資，各地競相壓低工業用地的出讓價格，甚至倒貼（即建好廠房的所謂「交鑰匙工程」）。而「羊毛出在羊身上」，倒貼的工業用地、綠化、交通等配套用地、保障房用地等都要由低價征地和高價出售房地產用地來補貼，導致失地農民所得不到地價的十分之一甚至百分之一而城市房價卻居高不下！

中國人民大學教授陶然在《中國當前增長方式下的城市化模式與土地制度改革》中寫道：「以珠江三角洲這個中國最為活躍的製造業中心為例，上個世紀90年代末期和本世紀初，很多市、縣、鎮級地方政府提出‘零地價’來爭取工業發展。長江三角洲的情況也不例外，即使在土地資源最為緊缺的浙江省，征地和基礎設施配套成本高達10萬元/畝的工業用地，平均出讓價格只有8.6萬元/畝，大約有1/4的開發區出讓價不到成本價的一半。以蘇南模式著稱的蘇、錫、常地區，對外來投資的競爭更加激烈。蘇州市這個中國吸引FDI最成功的城市之一，在本世紀初每畝征地和建設成本高達20萬元的工業用地，平均出讓價格只有每畝15萬人民幣。為與蘇州競爭FDI，周邊一些地區甚至為投資者提供出讓金低至每畝5-10萬的工業用地。」

2003-2008年工礦用地出讓價全國平均為每畝9.69萬元，只及普通商品房用地每畝62.34萬元的1/6（日本1988年公示地價，工業用地價格是住宅用地價格的1/3-1/2）。工業用地廉價出讓降低了工業產品成本，使我國得以憑藉廉價土地和勞動力優勢，成為「世界工廠」；同時也刺激企業多用地、粗放利用土地，並放大了工業用地需求，使過多的土地資源配置於工業。各市縣以低地價無序競爭招商引資又造成過量的重複建設和產業結構趨同化，降低資源配置效率。（見原國家土地管理局規劃司司長鄭振源《改革土地制度促進工業化、城市化、城鄉一體化》（〔改革共識論壇部分文集2012年11月16日，中國北京〕）

投資型政府是一種斷子絕孫的制度安排，不僅是高房價高通脹、腐敗和兩極分化的罪魁禍首，也是環境破壞與污染的罪魁禍首。不論幾天就能致人死亡的灰霾（光污染），還是幾百年都無法自淨的地下水污染，板子只打企業都是舍本逐末，因為根子在投資型政府。不斷降低土地和環境成本進行招商引資大競賽，每個地方都「把四五十萬人的利益切換成四五個人的利益。把五十年的使命濃縮為五年的任期。任期轉換，換戰術再來一遍。」（李承鵬語）

中國老百姓為什麼買不起房？因為行政壟斷。央企的行政壟斷只提供了2900萬個就業崗位（含大量臨時工），8%的職工總人數，卻常年拿走了全國55%至60%甚至更高的工資總額，白領們失去向高端服務業邁進的機會。土地的國家壟斷使農民失去財產性收入，征地補償不足土地售價的十分之一、百分之一甚至更低。土地財政從幾千億元急劇升到3.3萬億元，佔地方財政比重高達70%。為維護土地壟斷經營，農民小產權房被稱為違法年年喊打，允許農地流轉與維護農民權益等都流為空談。

十年調控為什麼都是錯？因為十年調控的過程都只是尋找替罪羊的過程。從不拿自己開刀，只拿開發商和投資人開刀，購房民眾被扣上投機投資和騙購帽子，十年調控最大的功績就是成功地轉移了矛盾、製造了階級仇恨，把改革開放以來最大的成果（民眾有了私有財產，富余資金有了相對安全的蓄水池）變成了民憤和仇恨的集中營。調控除了轉移矛盾妖魔化並製造了對開發商和投資客的仇恨之外，就是財政趁機掠錢。始作俑者，則用仇恨鑄就了頭頂的救世主光環。「荒唐的時代往往體現為追殺其精英。至少在過去的十年，房價離奇上漲的罪名一半都由投機者扛了，別一半，則由地產商分擔，政府的負責人呢？當然是在享受民眾的讚揚，他是多麼努力地用詩歌和激情在調控啊。」（連岳）

走民粹路線的政客，總可以獲得多數的讚揚，因為，總有那51%，財富和智商都在中位數以下。這次你可以煽動99%的人反對1%，下次可以唆使98%懲罰2%……一直到鼓動51%反對49%，你都有望爭取到多數支持。你固然有可能名垂青史，卻是實實在在的禍見當代殃及子孫。因為，這是在絞殺精英，絞殺社會最重要的創造財富和文明的力量。民粹和權力的結合是市場經濟和財富創造的最大敵人。違背市場規律，一定會遭遇市場懲罰，也會極大破壞市場本身。北大蕭國亮說：民粹主義是中國經濟增長的天敵。住建部政策研究中心主任陳淮在搜狐地產論壇如是說：「對於2012年的房地產市場，媒體慣用‘冰點’、‘一蹶不振’、‘步入低谷’、‘撲朔迷離’來形容，其實完全不正確。步入低谷的是出口、一蹶不振的是私營企業、撲朔迷離的是汽車、陷入冰點的是鋼鐵煤炭、損失慘重的是股民。」

這條路，充分彰顯了權力的傲慢、貪婪、善變和無知無畏。政府層層加稅，永無止境。渾身是膽不自量力，以為人會成為權力的奴僕，規律也會成為權力的奴僕。玩弄數字遊戲粉飾政績。2010年房價上漲21%卻宣布僅上漲1.5%；2011年把同比改成月環比讓人看不出上漲。2012年的數字則拆分成幾環幾環內，平均價格都不出來。政客的臉比六月的天變得還快。2008年經濟危機房價下跌時，說買房就是愛國，信心比黃金更重要，用降低首付和利率、減免交易稅的辦法鼓勵人們入市買房；今天，你們藉著打壓房價的旗號，要收取二手房交易20%的增值個稅。開門迎客關門打狗，國家是為民謀福利的還是民眾是「國家」的工具和棋子？如果是後者，誰代表國家？

自始至終，政府都是問題的製造者而不是問題的解決者。包括調控本身。

有人問，樓市調控十年，做了那麼多，最後的改變是什麼？我說：最後的改變，是把相信政府是救世主的人都變成了買不起房、沒有資產抵禦通脹的窮光蛋。但是，但是，我還要說，命苦不能怨政府，誰叫你總期待救世主？我們黨和政府一開始就教你唱：「從來就沒有什麼救世主，也不靠神仙皇帝......」 提高首付的時候，我們歡呼；提高房貸利率的時候，我們歡呼；限購的時候我們歡呼，限貸的時候我們歡呼；徵收二手房營業稅的時候我們歡呼......終於有一天，當一把搜刮的利劍刺向每一個人——20%的增值個稅準備徵收的時候，我們中的大多數忍不住發出了齊聲的吶喊——NO!只不知此時還來得來不及。這就是我們一再呼喚強權干預市場的代價！美女作家任曉雯有條微博寫得好，她敲的是警世鐘，醒的是夢中人，言辭有獨立宣言味，胸中有觀音菩薩心：「沒有公權力的都是弱勢群體。請無房者別再為有房者受掠而叫好；請沒存款的別再為有存款的挨搶而雀躍；請打工的別再為企業家被欺而歡呼。雖然宰豬依照從肥到瘦的順序，但終有一天輪到你。」

未來會怎樣？政府必須拿出壯士斷腕的勇氣向自己開刀，刮骨療毒。這是一條繞不過去的規律決定的路，再大的權力也改變不了。一切不觸及土地改革的樓市調控都是假調空調。重慶市場黃奇帆很自豪地說：「重慶十年花了六千億元。怎麼能做到債務不高呢？我的奧妙就是土地儲備。國務院2007年要求全國各地搞土地儲備的，我2002年剛到重慶就儲備40多萬畝地，這十年用了20萬畝，每畝地賺200萬，這就四千億，扣掉土地征地本身的成本，大約有兩三千億的額外收入。（《新京報》）」筆者《窮思維富思維》一書有詳細論證，土地儲備和招商引資是高房價之根。不僅重慶如此，全國皆如此。這條「地方請客中央埋單」路，會無限制膨脹直到破裂，因為很多地方的土地儲備，只想從銀行借錢，根本沒想還錢，最後一定是中央買單也就是老百姓買單，要麼增稅，要麼印鈔，把矛盾集中到中央，會讓中央財政不堪承受。中國現在的城市化政策（鼓勵中小城鎮限制大城市）、房地產調控政策、保障房大躍進、土地和農房政策全是錯的。想用無數的錯誤掩蓋一個根本的錯誤——土地和農房不能自由交易，門都沒有。現在小城鎮大躍進已經騎虎難下，國土部信息中心調查顯示，近8年來，全國住宅用地供應年均增長率為城鎮人口增長率的3倍（主要是二三線以下城市供應過量——筆者注）！越往後「地方請客中央埋單」的地方債將越來越積重難返。所以三年內必須有也應該會有土地改革。

土地改革可以同時實現地方債解套（政府只收土地交易稅，不再補貼製造業）、國民收入分配大調整（大部分征地收入歸農民，政府收取累進稅）、房地產和中國經濟軟著陸（百姓收入追房價上漲而不是房價停下來等永遠趕不上來的百姓收入）、國家經濟結構轉型（終結招商引資政府主導，終結房地產補貼製造業）四大根本性功能，實乃一國經濟命脈之所在！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)