房地產調控政策的五大謊言(圖)

在上一個十年內，政府對於房地產市場表現了異乎尋常的熱情，出臺了一系列的房地產調控政策，在這些政策中，有些政策是給房地產市場加溫，有些政策是給房地產市場降溫，房地產市場出臺政策之多，變化之快，就猶如更年期婦女的脾氣一樣難以琢磨。

雖然有些領導人在不斷的重複調控政策的成績和作用，但是，實際上這些自我褒揚的溢美之詞卻與房地產市場的實際情況相差甚遠。中國的官場歷來誠信度極差，房地產市場更是充滿了形形色色的謊言，為了還事實的本來面目，我們有必要對這些謊言做一番梳理。

第一個謊言；調控政策遏制了房價的過快上漲。這種說法與事實差距很大，我們只要觀察一下，就會發現一個有趣的現象，凡是調控措施嚴厲的城市，房價上漲的勢頭並沒有減弱，北京就是一個例子。凡是執行調控政策三心二意的城市，房價卻出現了意想不到的回落，如：貴陽、溫州、鄂爾多斯、三亞等地。從根本上來說，調控政策只是壓縮了市場需求而並沒有減少或改變需求。

第二個謊言；限購限貸措施能夠打擊投資投機性需求。限購限貸是本輪房地產調控政策的新發明和重武器。這種控制房價的武器在市場經濟的條件下是根本行不通的。這個政策的出臺使得社會又出現了新的動態，一些人辦理的多個身份證，繞開了限制；一些人通過辦理假離婚，同樣也可以避稅，也可以繞開限制；還有一些炒房客或者去購買商業用房或者去三四線城市購房，同樣使得限購限貸形同虛設。我們必須清醒地認識到，投機投資是市場經濟的基礎，在任何經濟範疇內，投資和投機都是經濟發展的潤滑劑和發動機。商人和商業社會的本質就是投機。

第三個謊言；調控政策能夠使房價合理回歸。縱觀1945年之後的各國房地產市場，沒有任何一個國家的房價會隨著經濟的發展而下降的。美國地多人少，本土沒有受過兩次世界大戰的戰火影響。美國土地供應充足、房屋供應平穩，但是，在戰後的60多年裡，房價同樣翻了數十倍。最明顯的例子，股神巴菲特1950年代在他的家鄉奧馬哈購買了他的一套別墅，總價只有35000美元。華人首富李嘉誠先生1960年代在香港購買了一處別墅，當時的總價是68萬港幣，現在的價格已經超過了6億港幣。今年，貨幣M2的發行量為13%，GDP增長7.5,。換句話，這就意味著這些目標傳導到房地產市場，必然會導致房價的相應上漲。

第四個謊言；經濟適用房可以解決中低收入的住房問題。中國的經濟適用房的建設初衷是好的，實際結果並不好。經濟適用房要麼是腐敗工程，要麼是豆腐渣工程，總之，經適房的前途並不樂觀。經適房蓋得越多的城市，房價漲得越快。

第五個謊言；公租房、廉租房能夠抑制房租上漲。在過去的三年裡，公租房和廉租房的建設可謂風風火火，在這個政策出臺之初，有許多人就天真地認為，隨著公租房、廉租房越建越多，房租就會大幅下降，事實恰恰相反，房租不但沒有出現下降，反而漲勢洶洶。以北京為例，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊2月17日公布的數據顯示：2013年1月份，北京市居民消費價格總水平同比上漲3.1%，環比上漲0.6%。住房租金漲幅較大，同比上漲9.2%。漲幅較去年同期明顯增長。這個結果提醒人們，公租房、廉租房對於房地產的租賃市場的影響是可以忽略不計，並沒有發揮出人們期待的作用。

這些效果不彰的調控政策也許會繼續延續一段時期，但是，在十年或者二十年之後，大約就會成為經濟學家課堂上或者書本裡的負面案例，歷史將會給出客觀公正的評價。台上的自我表揚往往會導致歷史更嚴苛的評價。

對於房地產市場的形形色色的專家們的議論，我個人以為最具真知灼見的是孟曉蘇先生，他的看法更貼近市場的實際情況，也更符合經濟學的基本規律，也正因為如此，他也就無法成為住建部部長了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)