中國房地產調控政策的「十宗罪」

在所有有關中國房地產的問題中，人們問得最多、也最引起人們普遍關心的第二個問題是「為什麼出臺了這麼了調控措施，甚至出臺了號稱‘史上最嚴’的調控措施，卻基本上木有撼動中國的房價呢？」。要回答這個問題，一方面，我們要回顧這幾年來的房地產調控的主要政策，另一方面，我們得問，這些政策到底錯在了哪裡？

先讓我們回顧一下2008年以來，我國所出臺的主要調控措施。

2007年底，受金融危機的影響，中國經濟急轉急下，房地產市場也在2008年初陷入谷底。為扭轉中國經濟，2008年，中央政府在推出了「4萬億」投資計畫的同時，也放鬆了對房地產市場的調控。

受寬鬆政策的刺激，2009年底，我國房市再一次走向「過熱」。2009年12月14日，國務院提四措施遏制部分城市房價過快上漲。12月17日，5部委新政打擊囤地炒地，要求拿地首付不低於50%。12月23日，財政部要求五年內住房轉讓全額徵收營業稅。2010年1月10日：國務院出臺「國十一條」，嚴格二套房貸款管理，要求首付不得低於40%，並加大房地產貸款窗口指導。1月12日，央行上調準備金率強力遏制信貸衝鋒。2月20日，銀監會發布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者。3月18日，國資委要求78家非地產主業央企15天出退出方案。4月11日，銀監會要求銀行不得對投機投資購房貸款。4月15日，國務院常務會議要求，對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低於50％，貸款利率不得低於基準利率的1.1倍；對購買首套住房且套型建築面積在90平方米以上的家庭，貸款首付款比例不得低於30％。4月17日，國務院要求房價過高地區可暫停發放第三套房貸。4月19日，住建部要求商品住房嚴格實行購房實名制，未獲預售許可開發商不得收取定金。4月30日，北京出臺限購政策。此後，重慶、深圳、廣州等地相繼出臺限購政策。5月2日央行年內第三次上調存款準備金率。9月18日，李克強要求加快公租房建設和堅決抑制投機性需求。9月27日，國土部住建部出重拳，禁止閑置土地一年以上的開放商拿地。9月29日，中國出臺措施鞏固房地產市場調控成果。11月3日，四部委全面叫停第三套住房公積金貸款。

2011年房調繼續。1月14日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。1月26日，國務院出臺了嚴厲的「新國八條」，要求各地要確定價格控制目標並向社會公布，二套房房貸首付比例提高至60%，拉開了限購、限外和限貸。1月27日，財政部規定個人將購買不足5年的住房對外銷售的，將全部徵收營業稅。1月28日，上海和重慶正式實施房產稅，深圳宣佈成為第三個房產稅試點城市。2月8日，上調存貸款基準利率0.25個百分點。2月9日，住房和城鄉建設部上調個人住房公積金貸款利率。2月18日，上調存款準備金率0.5個百分點。3月25日，再次上調存款準備金率0.5個百分點。4月6日起上調基準利率0.25個百分點。4月21日，第四次上調存款準備金率0.5個百分點。5月26日，國土資源部對土地市場的監控再度升格。7月14日，要求房價上漲過快二三線城市要採取限購措施。8月17日，住房城鄉建設部公布對各地列入新增限購城市名單的5項建議標準。在如此密集的調控下，2011年下半年，一些城市的房市開始陷入冷清：成交量下降、房價有所下跌。面對此情此景和對經濟進一步下滑的擔憂，一些城市的房調開始鬆動；而且，央行的貨幣政策也開始轉向，11月30日，央行決定，下調存款準備金率0.5個百分點。

2012年，房市調控博弈橫生。2月15日，12城市下調首套房貸利率。此後，一些地方政府暗中托市。2月21日國土部要求加強房地產調控政策不動搖，禁止地方「微調」樓市政策。7月8日，溫家寶發話：制止地方放鬆調控，決不讓房價反彈。7月19日，國土部、住建部下發《關於進一步嚴格房地產用地管理鞏固房地產市場調控成果的緊急通知》。7月24日，國務院派出8個督查組開展督查。9月23日，住建部要求堅持房地產市場調控政策不動搖。12月25日，住建部發文稱明年繼續限購，房價過快上漲問責。然而，具有強烈諷刺意味的是，從2012年9月開始，我國多個城市的房價再一次扭頭向上。不得已，2013年2月20日，國務院發布「新五條」，要求加強房地產調控！

從這幾年中國房價的實際運行來看，不難發現，雖然調控不斷，可是這些調控基本上沒有達到預期目的。苦逼的國人不禁要問，這些調控政策為何沒用呢？它們究竟錯在了哪裡？

經濟學的基本道理告訴我們，一項商品的價格是由供求情況決定的，如果求大於供，則價格上漲；如果供大於求，則價格下跌。房價連年調控，為何並未使其下降呢？根本就在於，已出臺的調控措施，沒有把握住房市的供求關係。在《為何房地產調控基本無用（上）--誰是房價持續上漲最大推手》一文中，我指出「推動我國房價不斷上漲的主要因素有四個：貨幣因素、土地因素、收入分配因素和投資投機性需求。其中，貨幣因素所起的作用最大」。而就中國的房調政策來說，對這四個因素的觸及還遠遠不夠。加上其他方面的缺陷和約束，房調基本沒用，就成了一種宿命式的結果。具體來說，我認為，中國的房調政策有「十宗罪（錯）」。

「罪」一：未嚴控貨幣供應量。就貨幣政策來說，雖然也有上調存款準備金率、利率和收緊房貸等舉措，卻未嚴控貨幣發行量，致使中國的貨幣增長率和供應量在世界上都是位列前茅的，如中國的M2/GDP就遠高於大多數國家。如此巨大的貨幣供應，能不導致一般物價水平和資產價格的上漲？在通貨膨脹之下，買房就必然成為人們保持貨幣價值的一種理性選擇。

「罪」二：未改變對土地財政的依賴。雖然現有的調控措施涉及到了土地問題，卻未改變土地總體上供給趨緊的狀況。在財政約束下，地方政府不得不約束土地供應，抬高土地價格，以換取更高的土地出讓收入。即便地方政府願意多供地，但在「18億畝」紅線面前，也無能為力。而導致土地財政的，是中央和地方在財權和事權分配上的不匹配，這種不匹配絕非房調政策能改變。

「罪」三：未改變土地的預期價值。在「紅線」劃定、貨幣超發和農民缺乏實質土地產權的約束下，人們會預期土地供應將越來越少，土地因稀缺而具有越來越高的價值。因此，「爭地」和「捂地」就成為一種必然選擇。出臺的房調措施中，雖然也有打擊開發商「捂地」的條規，但相比「捂地」所帶來的巨額收益來說，這種懲罰就如在王八殼上刻字--不痛不痒。

「罪」四：未加快提高居民收入。就中國房價的格局來說，許多中低收入者感受房價過高的一個原因就在於其收入太低。如果其收入增幅能超過房價增幅，則衡量房市泡沫重要指標之一的房價收入比就會大幅下降。然而，讓國人尤其是中低收入者悲催的是，他們的收入增幅不僅跑輸了GDP增長率，更是遠低於房價增長率。而所謂的房調，與加快提高居民收入可謂是風牛馬不相及。

「罪」五：未改變收入分配差距。在我們的研究中，得到的一個重要結論就是，「城鎮居民的可支配收入增加對房價上漲的影響並不大，而代表收入不平等的基尼係數每上升1個百分點，住宅價格則上漲1.356個百分點」。在嚴重的收入分配不公之下，首付50%、限購等政策對那些手握巨款的「房叔」、「房嬸」、「房媳」們和擁有多個戶口或身份證的官員來說，毫無作用。就中國的現實來說，現有的房調政策與縮小收入分配差距基本不相干，並且，人們苦苦期盼的收入分配改革卻像中國會議中的領導一樣--遲遲不肯現身！

「罪」六：未改變高額的房產稅費。除了佔總房價30%左右的土地成本外，多如牛毛的各種房產稅費則佔了總房價的40%左右。如此高的稅費怎能不導致房價高企？但即便我們拿出超級放大鏡，也找不出現有的房調政策中，有哪一條是降低稅費的！你說，這怎能不「坑爹」？

「罪」七：未拓寬人們的投資渠道。由於金融的壟斷、實體經濟的萎靡、投資機會的缺乏、股市的惡意圈錢和連年不振，在中國，普通民眾很難尋找到比買房更好的投資渠道。為避免高通脹下的貨幣貶值，像筆者一樣的諸多民眾不得不把僅有的一點餘錢投資到房地產中。然而，不幸的是，迄今為止，苦逼的小民們還未發現房調政策中有拓寬人們投資渠道的條文。

「罪」八：未搞好政府與市場的分工。「凱撒的歸凱撒，上帝的歸上帝」，在房地產領域，政府該管好的是保障性住房的建設與分配，保證好低收入階層的住房供應，而不應該一味地針對商品房。商品房價格應該主要由市場調控，政府只能間接引導商品房價格，公共住房才是政府關注的重點。否則，政府的調控就有越俎代庖的嫌疑。然而，現實是，一方面，保障性住房欠賬接近10年，而且，即便現在想還賬，可在分配中存在大量的腐敗；二是已出臺的房調舉措中，市場的手段少，行政的手段多。

「罪」九：未避免政策間的相互矛盾和抵沖。現有的調控手段混雜多變，有的疊加共振，有的對沖抵消。按照經濟學的普通常識而言，要抑制房價過快上漲，一方面應該增加商品房的供給，另一方面則是要減少需求。然而，我們看到，緊縮土地供給和壓縮對開發商的信貸等舉措，在開發商擁有大量自有資金的時候，不僅不會使開發商面臨資金鏈斷裂的威脅，從而通過降價來挺過難關，反而會導致開發商選擇暫時不投資商品房開發，這樣，商品房的供給必然減少。此時，如果商品房的需求不變，在供給減少的情況下，房價只會上漲而非下降。

「罪」十：未做到全局思量和預期清晰。在中國的房調中，一個突出的問題是政策制定者的一廂情願。他們在制定政策時，一葉障目，只考慮某些集團和群體的利益；而非思量全局，從各個群體、不同層級政府的利益訴求入手，推出讓各個群體、各個層級政府都認同的政策措施。因此，這些政策推出時，不是被這個罵，就是被那個罵；不是得不到執行，就是換不來預期的結果。更讓人哭笑不得的是，當宏觀經濟形勢不景氣時，決策者在GDP增長壓力下，就可以不顧前期的調控舉措和調控結果，悍然推出與前期截然相反的房調政策，導致政策毫無穩定性和預期性可言！

各位，試想，在這「十宗罪」的重壓下，中國的房調能有用嗎？祈求這樣的房調，還不如去拜菩薩！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)