郎咸平：為何只有中國在炒房？

中國房價還遠遠沒有回歸到合理價位。如果硬要說房價下跌，那也只能是環比下跌，就是拿這個月房價跟上個月房價比，但要是同比，跟2011年比，70個大中城市中，只有28個下跌，剩下的42個還在上漲。你要說調控有效果，得感謝北京有個通州，上海有個南匯。

房價真的下跌了嗎？房價下跌只是一個統計學遊戲。感謝北京有個通州，上海有個南匯，廣州有個番禹，這給這些城市一個更好的機會來個統計遊戲，用來調整房價。

如果按照跟收入比的話，房價還遠遠沒有回歸到合理價位。通州是北京市區嗎？南匯是上海市區嗎？東莞是廣州市區嗎？都不是！但你是把它也平均進去了，這樣是跌。

但是你說三環之內跌了嗎？它也沒怎麼跌。但是這樣平均下來好像是跌了，政府覺得調控成功。想買房的人呢，你就到郊區去買，比如說到通州去買，通州跌了，你心裏也好過一點。

市區的人呢，房價沒怎麼跌，你心裏也挺好過的，因為你本來就有房的對不對？所以說看起來好像是一個皆大歡喜的局面。

然後開發商也特有意思，中小型開發商被大量淘汰，大型開發商卻越來越壯大。比如說，2011年萬科的銷售量上升了41%，利潤上漲了32%，就連第七名的碧桂園，它的銷售量和利潤也都上升了35%。

你不是調控嗎，怎麼越調控大開發商的利潤還越高呢？因此你看，大開發商也挺高興，他們掌控了大量的資源，是真正的利益集團，而你調控的結果是他們發了。

2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗，再加上小型的兼併以後，地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。

也就是說，調控之後小魚慢慢被吃掉了，而大魚則變得更大了。2010年土地出讓金是2.7萬億，2011年高達3.15萬億，創歷史新高。地方政府也挺高興，因為出讓金也上升了。因此可以說，調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。

筆者做了一個統計，房價裡面有12項稅跟50多項費，加在一起佔到了房價的70%左右。70%是稅費，這是剛性的，你降不了吧？還有呢，10%是最起碼的構建成本吧？這個你也降不了的。

還有呢，開發商有20%的利潤，那我再請問你，它這裡面還有很多的灰色支出，所以它至少還要有10%的利潤，來保障它的灰色支出吧？

所以加在一起是多少？70%加10%加10%等於90%。那我請問，你能不能突破90%這個剛性關口？答案還用說嗎？

那麼，誰才是高房價的最大推動力？是地方政府的土地財政。我舉個例子，比如說我是市長，任命你到這個縣去當縣長，我跟你說，必須到那兒給我搞好，GDP要多，社會治安要好，所有一切都要好，但是我告訴你，沒錢給你，這個你自己去想辦法。那你能想什麼辦法？只有賣土地了。

事權太多，財權太少，最終一定會導致土地財政。土地財政的結果是什麼？就是房價越來越高，因為房價越高，它的土地就賣得越好。

因此呢，有錢人去買房，把房價再炒高，地方政府也非常高興，然后土地賣得更高，這已經形成一個惡性循環了，房價根本不可能降低了。

價格的背後是什麼，價格的背後是利益，而且價格的背後的利益，是涉及到地方政府的利益。那麼你如果不讓它獲得利益補償，就是房價高是地方政府，就是地方政府缺錢的產物。

如果你不從其它正當的途徑找到錢，它只能從高房價裡找到錢，問題實際上是如此的簡單的。而且你不能漠視地方政府的利益，而且你漠視它，它跟你過不去。

因此今天你是用一個所謂打壓的方式，不准那些需要買房的人買房，當然你說不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，為什麼中國不能炒呢？

美國政府給民眾最低的貸款利率，鼓勵他們去炒房，可是人家為什麼就不炒呢？因此這個問題是我們自己要檢討的，為什麼只有中國在炒房？

2011年地產界有規模的收購兼併高達124宗，再加上小型的兼併以後，地產界所有的收購兼併總金額超過1500億。

也就是說，調控之後小魚慢慢被吃掉了，而大魚則變得更大了。2010年土地出讓金是2.7萬億，2011年高達3.15萬億，創歷史新高。地方政府也挺高興，因為出讓金也上升了。因此可以說，調控的結果是表面上看起來皆大歡喜。

筆者做了一個統計，房價裡面有12項稅跟50多項費，加在一起佔到了房價的70%左右。70%是稅費，這是剛性的，你降不了吧？還有呢，10%是最起碼的構建成本吧？這個你也降不了的。

還有呢，開發商有20%的利潤，那我再請問你，它這裡面還有很多的灰色支出，所以它至少還要有10%的利潤，來保障它的灰色支出吧？

所以加在一起是多少？70%加10%加10%等於90%。那我請問，你能不能突破90%這個剛性關口？答案還用說嗎？

那麼，誰才是高房價的最大推動力？是地方政府的土地財政。我舉個例子，比如說我是市長，任命你到這個縣去當縣長，我跟你說，必須到那兒給我搞好，GDP要多，社會治安要好，所有一切都要好，但是我告訴你，沒錢給你，這個你自己去想辦法。那你能想什麼辦法？只有賣土地了。

事權太多，財權太少，最終一定會導致土地財政。土地財政的結果是什麼？就是房價越來越高，因為房價越高，它的土地就賣得越好。

因此呢，有錢人去買房，把房價再炒高，地方政府也非常高興，然后土地賣得更高，這已經形成一個惡性循環了，房價根本不可能降低了。

價格的背後是什麼，價格的背後是利益，而且價格的背後的利益，是涉及到地方政府的利益。那麼你如果不讓它獲得利益補償，就是房價高是地方政府，就是地方政府缺錢的產物。

如果你不從其它正當的途徑找到錢，它只能從高房價裡找到錢，問題實際上是如此的簡單的。而且你不能漠視地方政府的利益，而且你漠視它，它跟你過不去。

因此今天你是用一個所謂打壓的方式，不准那些需要買房的人買房，當然你說不准炒房，那是另外一回事，但是全世界都在炒房，為什麼中國不能炒呢？

美國政府給民眾最低的貸款利率，鼓勵他們去炒房，可是人家為什麼就不炒呢？因此這個問題是我們自己要檢討的，為什麼只有中國在炒房？

過去說地方政府陷入了土地財政的漩渦裡面，那下一步呢？表面上說我們要改革稅制，重建財稅結構，到最後呢？還是土地財政，只是換了個名義，變成了房產稅。

中國是不應該全面開徵房產稅的，為什麼？因為從長期來看，房產稅本質上是一種財產稅，財產就是你自己有的東西。

現在我可以說，中國沒有任何一個人有自己的房產，為什麼？財產是永久的，比如說你對這個杯子的所有權是永久的。而我們對房子的擁有權最長也不過70年而已，不是永久的。

所以「郎眼」的價值觀和立場一直是一以貫之，叫做「功夫在詩外」。就是說，你不能為調控房價而調控房價，必須在理順分稅制上，在保障房建設的種種制度的考量上做文章。這叫本質分析法，但是現在媒體中充斥的很多都是表面現象的討論。

還有很多人熱衷於討論房價，比如說謝國忠，美國房價5年來連續下跌，日本房價低迷了近20年，中國香港房地產的熊市從1997年持續到了2003年。

所以謝國忠表態，說中國房價下跌的趨勢剛剛開始，被扭轉的可能幾乎沒有，這個最近被媒體炒得很熱。

其實謝先生，還有很多其他人，包括我的朋友，他們從2003年到現在，年年鼓吹房價要崩盤，下跌至少50%，但他們從來沒預測對過。

他們的邏輯是這樣的，如果我年年這樣預測，就可以吸引眼球，而且貌似站在老百姓這一邊。然後，假定我繼續說下去，說到死，萬一房價真就下去了呢？

這年頭有個特點，你只要說房價會降，就佔據了道德制高點，老百姓就說你好。如果你要分析說房價為什麼不降，像我這種本質分析法，就總是得罪人，大家只會說，郎教授說了，房地產價格不會降。

我們當然期望房價會降，而且必須說明，筆者比誰都希望房價會降。但今天房價降不降不是筆者說了算，而是要先把高房價的原因給找出來。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)