中國增長放緩可能拖累香港樓市

從Opus公寓向外可以看到香港著名的海港，景色令人驚嘆，但引起最大震撼的是這幢香港威廉亚洲官网 豪華公寓樓貼著的價簽。

Opus的12套公寓都出自弗蘭克•蓋裡(Frank Gehry)的設計。開發商太古地產(Swire Properties)對每套公寓的定價預計將超過4.5億港元（合5800萬美元），即便在去年平均房價位居全球之首的香港，這個價位仍然創下記錄。

Opus公寓每平方英尺大約售價9000美元，有望加入倫敦和紐約超豪華公寓的陣營，比如倫敦的海德公園一號(One Hyde Park)和紐約的中央公園西路15樓盤(15 Central Park West)。

不過，目前的時機對於檢驗香港豪華地產市場的極限來說不太有利，這個市場幾年來一直依仗的是中國內地富人的需求。房地產經紀人表示，今年年初以來，中國內地來港購房的買家比以往少多了。

由於中國內地增長放緩程度超過預期，加上歐元區危機也帶來不良後果，所以大多數分析師都預測，房價將在今年下半年開始回落。香港即將上任的新特首也誓言增加大眾化市場住房的供應，人們期待此舉將把2009年以來漲幅達80%的房價降下來。

巴克萊資本(Barclays Capital)香港房地產研究主管安德魯•勞倫斯(Andrew Lawrence)表示：「我們聽到許多人在說，由於供應問題，只有大眾化市場的房價才會下跌。但你無法將高端樓市和整個房地產市場的其他部分割裂開來。第一位買主會付多高的價格，將影響到其他一連串三四起（高端）房地產交易的價格。」

中國政府在2008年推出了4萬億元人民幣刺激計畫，引發了內地房地產投資者購入高價房產來配置資產的第一波狂潮。

高力國際(Colliers)住宅銷售行政董事潘偉基(Ricky Poon)表示，在接下來的2009年，香港50%至60%新上市的豪華房產都被中國內地的投資客買走。2009年，豪華住宅的均價較2008年上漲45%，而大眾化市場均價漲幅為27%。

儘管政府沒有提供官方數據，但坊間充斥著內地億萬富豪用現金購買九龍站(Kowloon Station)附近多套豪華住宅的傳聞。對於那些頻繁往返內地和香港之間的人而言，九龍站是個非常受歡迎的地段。

但潘偉基表示，今年年初以來，市場形勢就已發生變化。中國內地發生了信貸緊縮，而出口需求也大幅下滑，導致內地購買者在新建豪華住宅市場中所佔比例跌至30%左右。

與此相吻合的是，其他對中國內地最富有人群可支配收入高度依賴的行業都出現了放緩：今年5月份，澳門賭場營收增幅已降至區區7%，而2011年全年增幅為42%；同時，香港和中國內地在奢侈品上的支出也在放緩。

中國內地買家也去到更遠的地方購買房產。最近發布的一份報告顯示，非當地華人購買的紐約豪華住宅較2010年上升88%，在截至今年3月的一年內其購買金額達90億美元。

勞倫斯屬於最不看好香港房地產價格的分析師之一。他擔心，到2013年，整個房地產市場的價格將出現高達30%的下跌。但勞倫斯估計，豪宅市場最多隻會下跌10%至15%。

太古地產的銷售代表否認Opus公寓樣板間的設計是為了迎合中國內地新貴喜歡浮華的品位。樣板間裝了許多枝形吊燈，廚房則處處銀光閃閃。

不過這座既出售也出租的Opus公寓的命運可能仍掌握在中國內地投資者的手中。勞倫斯說：「我們這裡說的是超豪華房地產市場，有可能購買的只有那些將自己的企業上市了的內地億萬富翁。」

一名經紀人表示，有客戶對Opus表示興趣，但有些沒有那個消費能力。「我的一名內地客戶對公寓外的景色一見傾心。畢竟，在內地找不到哪棟公寓有這樣好的灣景。他的最高出價是3800萬美元，一分都不能再加，最終失望離去。」

(文章僅代表作者個人立場和觀點)