樓市投資時代的終結?

對於中國的房地產市場來說，也許我們正在經歷一個時代的終結。

中國人民銀行最近發布的《2012年第一季度儲戶問卷調查報告》顯示，居民未來3個月內有購房意願的佔14.1%，是13年愛即1999年調查以來的同期最低值。

在不同收入水平的居民中，高收入居民(家庭月收入5萬元以上)投資房地產意願最低，僅為13.7%。特大城市(北京市、上海市)居民的房地產投資意願甚至低於2009年初的最低水平，僅為9.4%。

而僅僅在兩個季度前，2011年3季度時，我國居民房地產投資意願排名第一，但是從2011年第四季度跌落至第二之後，在今年第一季度繼續降低至第三。

這個數據固然有受到近期房地產市場調控的影響和看空房價的短期因素，但是長期支撐中國房地產投資一些根本性因素正在發生變化：利率市場化改變投資的資金成本、房產稅將改變持有成本，以及保障房建設和老齡化社會的到來對市場供求格局的重塑。

「十二五」期間國家計畫建設3600萬套保障房，平均每年建設720萬套，這意味著一半以上的住房供應將由政府來主導。著名開發商潘石屹就曾直言，這將改寫中國房地產市場的格局。

一些研究報告認為，保障房體系建設的推進以及房產稅的逐漸加入將徹底改變我國房地產市場的投資格局，前者將對商品房市場需求形成巨大的分流效果，尤其中低端市場供求關係將逐步逆轉，而房產稅一旦成熟並在重點城市範圍內廣泛推行，則將全面打壓包括高檔房在內所有產品的投資空間。

上海和重慶近一年的房產稅試點看起來並沒有對房價形成太大的殺傷力，但是房產稅試點擴容對於民眾和投資者潛在心理預期的影響是巨大的。

儘管上海和重慶的房產稅的稅率較低，且稅基較窄，但是在業內人士看來，這只是為了減少開徵初期的阻力罷了，稅率和稅基以後都是可以調整的。

在上海和重慶已經試點開徵房產稅一年之後，3月22日，國務院頒布通知，要求適時擴大房產稅試點範圍，二輪試點花落誰家，成為輿論猜測的焦點，儘管各地政府紛紛出面否認，但是擴大試點已經是毫無疑問， 北京房地產中介中甚至已經開始流傳不少版本的房產稅方案。

另外一個不為人所注意的因素是利率市場化。利率市場化已經是大勢所趨，實際上，中國目前各種銀行為了吸引資金而推出的較高收益率的理財產品已經具備了利率市場化的意義。

我們知道，資產價格是將資產未來產生的現金流折現到現在的現值。其現金流貼現所用的分母——無風險利率即存款利率。

一旦利率管制放開，中國的存款利率將上升1.5到2個百分點，分母幾乎翻倍，那麼現金流的現值將會顯著下降，也就是說資產的公允價值將會大幅下跌。

打個簡單的比方，如果在銀行存款利率僅有2%-3%的時候你願意投資股票和房產，那麼當存款利率上升至5%-6%的時候，你還會投資股票和房產麼？因此，利率市場化對股票和房地產等資產價格將有負面影響。

房地產投資收益主要有兩個來源，一位資產溢價，另外就是租金收入。在資產溢價即將逐步消失的情況下，租金收益將成為投資樓市的主要考慮因素。

舉例來說，按照現在的行情，北京一套兩百萬左右的市中心的房子租金每年可以達到5萬元左右，而同樣的資本，如果存款利息就可以達到十萬到12萬元，你會選擇哪個？

當然還要考慮到貨幣貶值和租金上漲的因素，但是同樣的資金，投資房地產的機會成本大大上升已經成為一個無可迴避和質疑的現實。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)