長沙中小開發商跑路潮

「房子錢都交了半年了，沒想到當初簽的合同是假的，開發商人都不見了。」2月15日上午，捏著一份沒有編號的購房合同，34歲的長沙麓山裡佳園業主唐女士欲哭無淚。

唐女士在去年下半年購買了該小區2單元一套房，在付清首付款和相關稅費後，等到約定交房日，迎接她的卻是開發商「跑路」的晴天霹靂。

其遭遇只是長沙房地產開發商跑路潮的縮影。記者瞭解到，最近一年多來，長沙先後已有數十家中小地產開發商因資金緊缺而跑路。

作為一個典型的二線城市，長沙房價一直低位徘徊。中部六省省會城市中，長沙住房均價最低。資金斷裂、開發商跑路的達摩克利斯之劍為何偏偏在此落下？

「長沙土地供應充足，房地產市場供應量持續增大，而且調控政策相對寬鬆，造成房地產市場供大於求現象明顯，房價一直低位運行。」區域經濟學家、湖南商學院教授柳思維分析，在房地產進入買方市場時，最先扛不住的往往是那些資金實力偏小、開發經驗不足的開發商。

有別於其它二線省會城市，長沙本土開發商實力普遍較弱，且出現「國大民小」的分化，房地產市場的主角一直是萬科、保利等外來大開發商。中小房企在外來同行競爭壓頂下，生長空間有限，多依靠地下錢莊、高利貸維持資金運轉，進行「賭徒式開發」。

深圳一家上市房企長沙分公司內部人士透露，長沙現在跑路的幾個開發商，都不是單純做房地產的，本身還有其他生意，銀行信貸、民間高利貸、資金騰挪錯綜複雜。

調控趨緊、銀行惜貸、地下金融猖獗，長沙中小開發商在宏觀調控與畸形金融生態雙重夾擊下，生存狀態幾成怪胎。

不獨長沙，最近廈門、珠海等地也發生類似跑路事件，以中小開發商居多的二線城市，在本輪地產嚴控下或最先扛不住而成政策「刀下鬼」。

中小開發商「跑路」忙

2月15日上午，記者在地處長沙河西嶽麓區的麓山裡佳園售樓部看到，項目沙盤已被砸爛，牆上「黑心開發商」字樣格外醒目。一隻被打爛的櫃子旁，滿地散落被隨意丟棄的資料。幾名買房的業主神情焦灼，希望討個說法。

唐小姐告訴本報，在麓山裡佳園買房的業主中，不但遇到簽訂虛假合同的情況，甚至還有一房多賣的怪事。業主彭小姐證實，自己在2011年9月交了40多萬元買的房子，卻早在去年4月就被開發商賣給了一個叫「覃文平」的人。

麓山裡佳園買房業主們提供的數據顯示，該項目涉及虛假合同的有8戶，涉及一房多賣的有4戶，未備案的有38戶。多名業主已經向當地公安機關報案。

現場有業主告訴本報，麓山裡佳園開發商學士房地產的老闆名叫朱雙文，除了麓山裡佳園，其開發的另一個項目江濱家園，亦捲入跑路風波，目前已經停工。

據業主證實，朱雙文目前已遠走北京。但他在與業主的溝通中，堅決否認「跑路」，並表示自己正在融資解決問題，不過截至2月16日，依然沒有給業主們一個確切說法。

朱雙文不是第一個跑路的。

記者瞭解到，自去年下半年來，長沙跑路的開發商已近20家，其中僅長沙市岳麓區一個區，就有江濱家園、麓山裡佳園、湘江700等近10家開發商跑路。

頗為諷刺的是，這些跑路的老闆中，有些人還擔任著人大代表或政協委員等職務，如前述學士房產的朱雙文，跑路前曾擔任長沙市政協委員。

雙重擠壓

「經濟實力和開發經驗都不足的小型房地產商最先扛不住了，這是長沙部分房地產商跑路的最根本原因。」長沙中原地產研究總監陳世霞對本報稱，2011年上半年，限貸切斷資金鏈，控制供給；另一方面限購，抑制需求，使房地產市場上成交非常低迷。

調控對於長沙這個省會級城市而言，打擊來得尤其猛烈。中國指數研究院長沙研究總監唐明對本報回憶稱，和諸多省會城市一樣，2011年前房價節節上升，很多投資、投機資本趁機湧向房市。

2011年，長沙出臺限購細則，針對90平米（含）以下商品房住宅在主城區只能新購一套，直接導致2011年成交量回落，頹勢顯現。

陳稱，限購政策也波及了長沙大的開發商，比如萬科、保利、綠地等，但其還可以通過降價、促銷、特價房等手段加緊出貨。

「然而，經濟實力和開發經驗都不足的小型房地產商卻沒那麼幸運。」陳世霞說，他們遭受著地產嚴控及畸形金融生態的雙重擠壓。

「銀根緊縮後，開發商只能在當地商業銀行獲得小部分貸款，杯水車薪。」柳思維稱，開發商不得已大量舉借高利貸，而為了償還高額利息，開發商只能通過售房加速回款，致使一房兩賣等違規情況發生。

記者日前走訪長沙相關銀行，發現多數銀行已大幅縮減對開發商的開發貸款，至於在建工程抵押貸款，大部分銀行表示不予辦理，少有通融空間。

正規貸款渠道收緊，地下錢莊等高利貸無疑成為中小開發商的救命稻草。

高利貸之於部分中小開發商的毒害甚深。如今，他們似乎已經嗅到地產調控帶來的風險，開始大面積收縮。

記者調查到，去年年底，針對房地產開發商的開發貸，上千萬元的借貸額度，高利貸公司一般收取的年利率在20%左右；但到今年年初，即便開發商願意給30%的利息，很多高利貸公司依然不願意放款。

「今年地產調控更緊了，我們也要控制風險。別的行業還好說，地產行業的話，現在暫時不能放貸。」2月16日上午，一名劉姓高利貸者如是向記者坦言。

供需矛盾樣本

儘管資金緊缺是中小開發商跑路主因，但同樣的信貸緊縮和調控加碼，緣何達摩克利斯之劍偏偏在長沙落下？

長沙中原地產研究總監陳世霞說，長沙特殊的土地出讓政策、超巨量的供應、以及較少的投資需求，導致長沙樓市極易受影響。

長沙市區並不大。當地房地產業內一位知情人士介紹，2006年之前，政府不富裕，基礎建設跟不上，於是大量微利出讓土地給基建公司，又將基建土地旁邊的地劃給基建公司作補償。這些基建公司搖身一變成了一級土地運營商，自行開發或轉讓開發。

2008年至2010年，長沙土地供應量每年都供過於求；儘管供應量在2011年有所減少，但存量土地仍足夠長沙消化很久。

因土地供應充足，長沙的房價、成交量在很長時間內保持穩定。2006年到2009年商品房單價一直在3000元/平米-4000元/平米之間徘徊，但近三年慢慢漲到了6000元左右/平方米。

但此時長沙樓市已步入供過於求的時代，住房空置率不斷攀升。

除供應充足外，開發商不斷加劇的競爭也是原因。上述人士透露，05年之前，長沙少有外來開發商，「當時大家的日子都比較好過，只要拿到一塊地，投點錢搞出一個樓，就可以賣了，現金嘩啦啦往回流。」

2006年後，外地房企大量入湘，帶動長沙房地產風生水起，也正是在這種背景下，本地一些實業資本也紛紛殺入房地產行業。

「外行入市的後果是，這些機會主義者成為開發商的主流，他們缺乏對房地產開發的整體科學規劃，因此一旦政策調控來臨，根本無法應對局面。」柳思維直言。

二線城市的憂慮

中小開發商跑路潮下的長沙，具有「二線城市、信貸收緊、供應充足、限購不嚴」的標本意義。

中國房地產學會副會長陳國強直言，目前樓市調控已進入深水區，調控持續時間越長，地方政府感受到的壓力就會越來越明顯。

根據財政部數據，2011年與房地產交易額密切相關的契稅、房地產營業稅增速逐季回落。其中，房地產營業稅增長14.9%，比上年增速回落17.5%；契稅實現收入2763.61億元，同比增長12.1%，比上年增速回落30個百分點。

這意味著，地方政府除了土地收入銳減之外，房地產稅收收入縮水也很嚴重。根據中國海外集團主席孔慶平的預測，2012年樓市成交量必定減少，地方面臨的財政壓力將更大。

「我們倒不擔心一線城市，像北京、上海、廣州，仍然是業績和利潤貢獻最大的區域。」保利地產內部人士對記者坦言，某些二三線城市，實際上比一線城市更危險。

「因為沒有那麼多投資和外來需求支撐，基本以本地富人為主，第一撥賣房可以回籠資金，第二、第三次開盤就很難賣。」他說，類似東北地區的遼寧、中部地區的安徽、湖南等省份的二三線城市，增長乏力。

截至目前，長沙並沒有出現類似佛山、蕪湖等地的「救市」政策，當地業內人士認為，這是因為境況還沒壞到威脅大開發商和整個行業的地步，畢竟還有成交。

而高層對於「救市」的強硬姿態，打消了部分地方鬆綁限購的念頭，市場對於微調的樂觀預期也已滑落。

「房地產業內一股"上書"潮正在暗湧，確實到了很關鍵、很艱難、很迷茫的節點。」上海易居房地產研究院副院長楊紅旭稱，蕪湖「救市」被叫停，說明至少年中之前，政策仍難以明顯放鬆。

面對窘境，楊紅旭直言，身板不夠硬的開發商，晚降不如早降。去年10-11月有一波降價，「很快會有第二輪更大範圍降價」。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)