樓市調控政策現新變化(圖)

越來越多的跡象表明，樓市調控政策開始出現新的變化。

重慶主城九區高檔住房價格標準上調到每平米萬元以上，北京也做出了調整，上海的新住房標準有望2月底公布，據說「也上調了不少」。不僅如此，上海、深圳、北京等地的多數銀行，首套房貸利率已回歸基準利率，甚至出現了房貸利率9折優惠的現象。

接受記者採訪的多位人士認為，這是在變相放鬆樓市調控政策。即使不接受「放鬆」觀點的人士，也承認「政策正在預調、微調」。

1月31日，溫家寶在國務院第六次全體會議上提出，鞏固房地產市場調控成果，繼續嚴格執行並逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸，採取有效措施增加普通商品房供給。

這是總理兩年內第5次提到「促進房價合理回歸」，但全國工商聯住宅產業商會會長聶梅生卻同時注意到了上述「微調」與「增加普通商品房供給」的聯繫。

「現在房地產市場的成交量急劇減少，房價也開始下降了，調控走到這一步了，就需要恢復交易量和有效需求，相應的就需要房貸利率恢復到基準，否則房地產市場沒法健康穩定發展。」聶梅生對本報記者說。

而讓業界更加關心的是，微調的下一步，是不是給限購令鬆綁？

記者在採訪中獲悉，江浙等一些地方政府也正在研究適當調整新建住房購買的行政調控手段，進行差別化限購措施的可行性等。不過，更多的人士則認為，限購令的全面鬆綁最終還要寄託於房產稅的全面鋪開。

此前，住建部部長姜偉新也曾表示，樓市限購令是不得已的措施，一旦全國個人住房信息聯網，和銀行、財政、稅務、公安等系統的信息統一到一個平臺，就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市。

「微調」開啟

剛過完春節，決策者便釋放出樓市政策要「微調」的信號。

上海市副市長瀋駿在節後第一個工作日就去了市房管局進行調研，他指出今年將繼續嚴格執行國家和上海的各項房地產市場調控政策，其中一項重點是執行好差別化住房信貸和稅收政策。

這與此前住建部部長姜偉新的講話一致，姜偉新在去年12月份召開的全國住房和城鄉建設工作會議上也曾表示，「支持居民合理購房需求，優先保證首次購房家庭貸款需求，且在首付款比例和利率上會體現優惠政策。」

更為實質的變化，也是在節後這一週發生的。記者發現，在上海、深圳、北京等地，多數銀行首套房貸利率已回歸基準利率，而個別外資銀行甚至對滿足條件的客戶，開始實行房貸利率9折優惠。

對此，聶梅生更願意將這一變化視作「預調、微調」。她說，剛剛開過的國務院全體會議提出「採取有效措施增加普通商品房供給」，但現在房地產市場的確出現了新情況。

央行剛剛發布的一份統計報告顯示，2011年房地產貸款同比少增7704億元。而另一組數據則顯得更加淒涼：2012年春節期間，33個重點城市的樓市成交量同比下跌69.5%，一線城市商品住宅成交集體遇冷。上海易居房地產研究院預計，今年主要城市商品住宅的成交量將延續去年下半年的低迷態勢，全年商品住宅成交量將大幅下降20%。

業界人士認為，只要價格控制得住，除了房貸政策外，有助交易量恢復的其他政策也可能會有所放鬆，地方上會出臺一些必要的「保量」措施。

同策房產研究總監張宏偉就持有這樣的觀點，他注意到，2012年上海「兩會」已經提出調整住房標準，「這在一定程度上是變相放鬆樓市調控政策。」值得一提的是，調整住房標準的還包括重慶和北京。

張宏偉對記者說，上海、重慶、北京等地普通商品住房標準的調整，對市場成交量來講是一定程度的利好，有利於部分觀望的購房者入市購房，更關鍵的是，他們的做法對其他城市有很強的示範作用，接下來跟風的也不會少。

限購令放鬆？

在張宏偉看來，目前房貸政策和住房標準出現的調整，從本質上說，是地方政府想通過這種「微調」來實現限購令的變相鬆綁。

在剛結束不久的深圳兩會上，萬科集團總裁郁亮也提出了「適當放寬限購標準」的建議。他說，長期來看，以市場化的手段代替行政手段進行調控，有助於行業的持續健康發展。在尚未形成合適替代方法的情況下，限購政策作為應急措施，在抑制投資購房需求方面有其積極作用，但要避免政策對合理居住需求造成誤傷。

事實上，地方修改限購令的衝動一直很強。去年下半年，佛山曾出臺過限購放鬆政策，但很快就被中央政府叫停。今年1月，北京市發改委副主任趙磊在一次會議上也公開提出，「北京樓市調控不排除根據形勢的變化在適當的時機採取微調。」

「這反映了地方政府的‘兩難’糾結，房地產是很多地方的支柱產業，對地方財政收入和經濟發展貢獻很大，但現在經濟低迷，地方政府想在限購上做些調整，放鬆一下，但迫於輿論和中央的壓力，又不敢這麼做，既要控制房價又要保持經濟發展，在目前的情況下確實有些左右為難。」中國房地產及住宅研究會副會長顧雲昌在接受採訪時表示。

而下一個「微調」的，或許就是限購令。

衛明不動產智庫營銷負責人蔡為民對記者說，由於經適房准入標準的實質性放寬、商品房的供過於求、開發商的生存艱難以及國內外的經濟環境，從理性調控的角度看，2012年內限購令有望解除或部分解除，限購令取消或部分取消出現的最早時間節點將在今年6月，6月到10月出現的概率最大。

記者在採訪中瞭解到，江浙等一些地方政府也正在研究適當調整新建住房購買的行政調控手段，如針對住房交易的區域性、人群結構、套型結構特點，進行差別化限購措施的可行性等。

不過，也有業內人士持不同看法，他們認為限購令短期內不會放鬆。

同策房產董事長孫益功在接受採訪時表示，今年應該不會對限購進行鬆綁，因為政策需要一個連續性，一旦放鬆，很可能會使房價出現報復性反彈，從而影響房地產市場的穩定。

世聯地產總經理袁鴻昌也認為，今年調控的思路已經明確了，就是繼續貫徹中央政策，堅持限購不放鬆，在這樣的環境下，開發商只能通過降價方式來換取自救，過度寄望於限購的鬆綁，或政府救市，在今年不太現實。

房產稅擬擴圍

「限購退出需要一個過程，最起碼在樓市調控到一定程度，房價回歸合理後，另外就是房產稅全面開展，稅率和稅基更加完善。」顧雲昌說，「但從現在試點的情況來看，上海和重慶的房產稅覆蓋面不大，稅基和稅率都比較低，調節作用有限。」

官方數據顯示，2011年上海地方財政收入完成3429.8億元，同比增長19.4%；同期，重慶市地方財政收入超過2900億元，增幅超過40%。相比而言，兩地不超過10億元的房產稅收入對地方財政貢獻甚微。顧雲昌說，房產稅代替政府賣地收入是一個漸進的過程，但從目前來看，這項稅收還是太少了。

而去年年末上海、重慶的新建商品住房價格均實現持續數月的環比下跌，顧雲昌也將其原因歸功於限購令和保障房建設的效果。

「即使搞房產稅試點的上海、重慶也搞限購，說明限購政策在樓市調控中不可替代的作用，因為限購是通過抑制購買力來控制房價的，而房產稅調節需求的作用非常有限，拿房產稅成熟的美國和英國來說，調控也主要是以金融手段為主，房產稅一直都是輔助手段。」顧雲昌說。

不過，財政部財政科學研究所所長賈康並不認同，他表示，房產稅試點地區不要太看重第一年能收多少稅，而且對這個稅的成長邏輯都心裏有數，以後房產稅的成長性肯定是沒有問題的，在保有環節評估稅基之後，它會年復一年地徵收。

「房產稅最重要的任務是，在上海、重慶這樣的發達地區，一定意義上還不是籌集收入，而是要調節經濟和社會生活，但未來的財源支柱屬性將會逐漸顯現。」賈康說。

孫益功也認為，限購令遲早會退出，政府也一定會有其它的配套政策來防止房價大起大落，估計房產稅是其中一個重要方式，它既能夠起到擴大地方稅源的目標，又可以達到調控房產的作用。

早在去年10月，住建部部長姜偉新就樓市「限購」回答人大常委會委員詢問時曾做過如下表述：樓市限購令是不得已的措施，一旦全國個人住房信息聯網，和銀行、財政、稅務、公安等系統的信息統一到一個平臺，就不必再採取限購這種行政色彩濃厚的辦法來調節樓市了。

據介紹，住建部將於今年上半年實現40個重點城市個人住房信息系統的聯網。而記者獨家獲得的消息是，今年的房產稅試點範圍很可能繼續擴大，上海、重慶兩地的試點方案也將調整擴大。賈康說，南京、廣州很可能成為下一批試點城市。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)