2012 樓價何去何從？

中國民眾從未像現在這樣高度關注宏觀政策，因為我們要買房，尤其是剛需購房人！中國政府在制定宏觀政策時也從未像現在這樣糾結，眼看房價就要下行，部分民眾也開始為政府歡呼，但經濟增長快速回落的現實好似迎面潑來的一盆涼水，讓政府猶豫不決！近日央行下調0.5%的存款準備金率像是一粒投向湖心的石子再一次擾亂了購房人原本不平靜的心湖。明年房價到底會反彈還是繼續下滑？明年宏觀與樓市到底如何演繹？

從時間階段來看：在明年上半年之前，房價下行的態勢基本成定數，這不是一兩個樓盤所能逆轉，也不是個別地方政府或者開發商所能逆轉，這是大勢所趨；到明年年中時，房價上行或者下降取決於兩股力量的博弈，即包括進出口、房地產業等對經濟增速的下拉力量與宏觀調控政策尤其是貨幣政策對經濟的短期推動力量。

從區域來看：北京等一線城市的核心區域樓價基本不會有太大的變化，如北京三環以內的房價由於其供應量非常有限，降價的可能性較小；北京等一線城市的郊區以及二線城市房價在明年上半年之前繼續保持下行的態勢。當然，降價的幅度與本區域內的供應量和前期價格漲幅相關；三線城市的價格走勢與其是否在限購範圍以及成交量有很大相關性！

從商業模式來看，真正有廣闊發展前景的房企勢必需要有效的打開融資與投資的通道！尤其是從傳統銀行貸款融資轉為社會總量融資，從間接融資轉向間接與直接雙融資，從「關係型」融資轉向「商業模式」融資，從滿足客戶的單一不動產投資轉向滿足客戶的不動產超市（包括不動產證券化產品）投資。在不動產產業鏈中，地產基金在合適的時間滿足了合適的需求！

誰是房地產界的「喬布斯」

就中央政府對房地產的態度而言，確實有一些糾結。如果不打壓，任由房價再一次報復性反彈，那麼政府公信力勢必蕩然無存。同時，房價過快上漲帶來社會成本亦不容忽視；如果用力過猛致使房價短時間內快速下滑，不僅對經濟增長衝擊較大，而且對房地產行業也是致命打擊。如何即保證經濟增速又能使房價回歸合理水平，這便是考驗政府執政能力的地方。

當前主要實施的限購、限貸政策更多的是一刀切。如限貸，銀監會近日公布的年第三季度《中國銀行業運行報告》稱，三季度房地產業新增貸款環比首次出現負增長。監管方並沒有對市場需求進行有效拆分，如簡單拆分為剛需客戶市場、投資市場和純投機市場。真正需要打擊的是純投機市場。而對於剛需客戶，如果所購住宅屬於小戶型而且是首次購房，應該適當降低首付比例以及給予相應的貸款利率優惠；對於投資客戶，如果所購房屋持有時間滿足一定期間（如5年以上）同時首付比例較高的情況下，可以適當考慮其具備購房資格；對於純投機客戶，如果購房後5年內即出售，應該讓其承擔極高的納稅成本。政府應該明確調控的目標，重點在於打擊投機。2012年樓市的調控政策勢必需要「精裝修」，通過疏導剛需客戶和適當的投資客戶來保證經濟增速，通過打擊純投機客戶來使房價回歸合理水平。

就地方政府而言，擺在眼前的問題是年初確定的房價調控目標能否完成？按照住建部統計，全國有608個城市發布了房價調控目標，其中121個將目標公之於眾。據中原地產報告顯示，截止11月底至少有30個城市公布目標後未完成。中央對未達標城市的處理態度將很大程度上決定了明年地方政府對中央樓市調控政策的執行力。如果今年的問責只是蜻蜓點水，那麼明年政策執行壓力必然陡增，各種與中央調整政策相悖的小動作也會頻出；如果今年對未達標城市的問責下重錘，真正打到地方政策的痛處，明年的政策執行力度將大增。

就房價而言，住宅市場去投資化是一個大的趨勢。北京三環以內核心區域房價下跌的可能性非常的小，就是因為稀缺性。郊區房價在明年上半年內仍將處於下行通道，但下降的幅度可能各不相同。如北京通州板塊與順義板塊，目前來看只是個別樓盤的房價有一定幅度的調整，並沒有出現大面積、實質性的降價潮。此外，通州板塊尤其前期價格拉升幅度較大，而且供應量又較多，所以其降價幅度可能會相對較大；而順義房價前期漲幅相對較小，而且供應量又有限，所以未來降價的幅度相對較小。

就商業模式而言，越是在冬天越能體現企業的戰鬥力，而戰鬥力又源於企業的創新。哪個房企可以探索出好的商業模式，那麼它就有可能成為中國房地產界的「喬布斯」！目前來看，中國房地產的價值鏈主要包括四大環節：第一、土地整理環節，當前被政府獨家壟斷；第二、以萬科為代表的地產製造業；第三、以萬達為代表的商業地產服務業，商業運營作為其重點之一；第四、貫通投資與融資的地產基金。

一方面從融資渠道來看，惠譽報告顯示：預計2011年的新增融資總量將為18萬億元，比其此前估計的8萬億元新增貸款總額高出一倍多。惠譽預計多出來的10萬億元將從國內銀行貸款之外的渠道產生，差不多三倍於2006年的水平。隨著「貨幣脫媒」現象的不斷加深，民間資本為主力的直接融資越來越凸顯其重要性。如果房企仍把融資侷限於銀行貸款，那它的錢袋子基本掌握在政府手中。一旦政府收縮銀根，就面臨無錢可貸的險境。此外，從融資成本而言，地產基金完全可以讓信託以一個LP的形式進入基金，再通過信託平臺以很低的成本向社會高淨值人群募集基金。另一方面從滿足客戶需求的角度思考，地產基金不僅可以提供實體的不動產投資產品，而且可以提供虛擬的類不動產證券化產品。這樣真正滿足了客戶資產配置的需求。

以蘋果公司為鏡，「創新的商業模式」再加上「對客戶體驗的充分關注」將是中國房企提升的重要方向。

結束語

當前市場中對2012年房價走勢的判斷各不相同，普遍認為會下行15-20%，甚至有人認為會下行30%。我們的判斷是房價下行是大概率事件，但我們心裏也應該明白中國的房價很大程度上並不取決於市場，真正其決定作用的是政策！對政府而言，保增長仍是首要任務。一旦經濟增速下降到政府無法承受的程度，新一輪貨幣放水與取消限購大壩也未可知！

(文章僅代表作者個人立場和觀點)