外資出逃或嚴重衝擊樓市(圖)

2011-12-08 13:28 作者:賈臥龍

從前段時間炒的很火的鄂爾多斯億元資金抄底京城樓市的傳聞，到這兩天又傳晉商低調進京抄底樓市的消息。繪聲繪色的描述，極盡誘惑性的語句「抄底時機已到」、「房價即將觸底反彈」，樓市剎時瀰漫起一股「抄底」的氣息。投資客聞之心旌搖曳，本就迷茫的剛需則愈發糾結，該不該出手，成為一個焦灼的問題。尤其在央行下調存准率之後，對貨幣放鬆可能引發的「房價反彈」心存餘悸的購房者，顯得更加風聲鶴唳，備受煎熬。誠然，「底部過後方知是底」，樓市真正之底現在很難預計，然而，基於中長期趨勢的判斷，至少可知，現在並非所謂的樓市「抄底」良機。

觀中國房價之走勢，不看樓市是瞎子摸象，只看樓市不看政策寸步難行，只看政策不看經濟形勢，無異於沙上建塔。可知，經濟走勢對於調控政策，乃至於房價漲跌有著直接而深刻的影響。眼下，這一影響力愈發突出。細心博友會發現，號稱「史上最嚴調控」的新一輪宏觀調控，一直是中央政府在把握「主動權」掌控調控節奏，而從近日央行「被動」下調存准率可以看出，迫於內外經濟形勢變化，調控的陣腳已不再如前般從容。當然，研究樓市調控的思路也不能再照搬從前，對經濟走勢的分析比重需要加大。

外資凶猛撤離日本房產泡沫前車之鑒

而談及宏觀經濟形勢，有一突出現象，不得不引起高度注意，那就是「人民幣罕見連續跌停」。截至12月6日14：00，人民幣出現連續第五個交易日觸及「跌停線」，為三年首見。這表明，資本流出信號非常明顯，外資正在迅速大舉逃離中國。事實上，從央行公布的10月外匯佔款數據，外資出逃已早現端倪，「10月外匯佔款減少248.92億元，為近四年首見。」這是外資在連續四年正增長後的首次下滑。那麼，隨著外資出逃規模加劇，此前外資的「寵兒」房地產難免首當其衝。

歷史總是驚人的相似。時隔多年，日本房地產泡沫破滅前相似的一幕如此鮮活的又呈現在人們的眼前，不禁讓人們想起過去十多年前房地產泡沫的破滅給日本帶來的巨大痛苦。正是外資在日本樓市的大進大出，造成了日本「失去的十年」，股市崩盤、樓市崩潰、經濟長期蕭條低迷。如今，隨著境外資本降價拋盤的加速，隨著外資出逃的加劇，日本式泡沫破滅的災難愈發值得警惕，也愈發令人憂心，若果真如此，則房價下跌現在只是剛剛開始。

歐債危機前景堪憂或將拖累中國經濟

歐債危機愈演愈烈，國際評級機構標普12月5日將包括德國和法國在內的15個歐元區國家列入信用評級觀察名單，威脅如果歐元區各國無法就債務危機達成切實解決方案，或將在未來90天內大規模調降歐元區主權信用評級，標普警告規模空前。我們知道，歐盟是中國最大的出口市場，歐債危機持續發酵、岌岌可危，歐元區經濟整體下行，必將大大影響中國未來整體出口形勢，拖累包括房地產在內的中國經濟。

當然，隨著經濟下行，國家很可能會進一步放鬆貨幣，而且，施行這一舉措的概率很大，這也是為何有分析認為房價在明年有可能出現「反彈」的原因。不過，儘管國家進一步放鬆貨幣的概率很大，但想必如2009年那樣推出巨額資金救市的計畫，需要異常小心、謹慎思量。無論是從經濟還是政治而言，社會均已無力承擔再一場房價暴漲。若果真出現再一輪暴漲行情，那就可能是「曇花一現」，緊隨其後的還會是跌跌不休。

總而言之，外部經濟形勢已成為中國經濟面臨最大的風險，而經濟形勢將直接影響樓市調控走向及房價走勢。依目前形勢來看，外資出逃，房地產很可能受到嚴重衝擊，而歐債危機的持續發酵，也極有可能造成中國經濟的下行，房地產當然也會受累其中，房價中長期趨勢走低的概率在增大。儘管國家可能進一步放鬆貨幣，但鑒於後果嚴重性，預計不會妄然放鬆「限購令」及推出大規模「救市」計畫，再出現2009、2010年房價暴漲的局面概率較低。如此看來，現在並非「抄底」良機，今年不必急於抄底，剛需自住的還有時間可觀望觀察，硬性剛需等待不及，切記不要過分透支購買力，投資抄底更加別提。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)