任志強稱房貸壓力測試很愚蠢

2011-11-20 15:32 作者:劉勇

房價下跌50%銀行扛不住？

日前，銀監會前主席劉明康公開表示：「房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%。」此話一出，一石激起千層浪，「房價下跌多少，銀行能扛得住」這一話題再次引發廣泛關注。

華遠地產董事長任志強卻直言，就中國的按揭貸款規則而言，所謂的房貸壓力測試並無意義。

「中國的按揭貸款沒有再貸款，房價下跌80%可能都沒事。因為只有今年的按揭貸款是按照高房價計算的，其他的都是按低房價計算的。如果沒收以前的低價房，還能賺錢。國外計算再貸款的時候才算覆蓋率到多少。如果沒有再貸款的話，根本用不著算這個賬，因此算這個賬是很愚蠢的辦法，弄錯了基本概念。」任志強說。

業內人士則普遍認為，房價下跌20%是銀行和中國經濟所能承受的底線。

前提僅針對按揭貸款

在11月15日舉行的「2011財新峰會」上，劉明康表示，當房價下跌40%時，銀行的貸款覆蓋率能達到110%；而最壞的情況發生，即當房價下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達到100%，雖然利息不能回收，但本金沒有問題。

對於銀行的房地產壓力測試結果，任志強直言，「這是完全對社會不負責任的說法。他（劉明康）想告訴大家，責任都讓個人背著，反正銀行不背，愛降多少降多少。」

自2008年起，銀監會就要求商業銀行進行房地產壓力測試。最近的一次測試是2010年4月，時任銀監會主席的劉明康要求各大中型銀行要按季度開展房地產貸款壓力測試工作。今年5月，各行的房貸壓力測試報告出爐。結果顯示，房價下跌30%-40%都在銀行可容忍的範圍之內。

值得注意的是，銀監會房地產壓力測試的前提是僅針對按揭貸款而言。銀行有關房地產貸款的部門中，開發貸與按揭貸款分屬於兩個不同的區塊。

復旦大學房地產研究中心副主任華偉認為，劉明康所得出結論的前提應當是針對按揭貸款而言，在這個前提下，其結論才是可以討論的。

「銀行說的是已經賣掉的房子，是從銀行已經支付按揭的角度來說的，而不是開發商手裡沒有賣的房子。」任志強表示。

間接影響遠大於直接影響

對於銀監會給出的銀行所能承受的房價下跌幅度，業內人士認為，當前應當將房價下跌放在更大的環境下看待。

高盛集團投資管理部中國副主席兼首席策略師哈繼銘向記者表示：「房價下跌50%銀行肯定會有問題，其給銀行帶來的間接影響比直接影響大得多。」

「銀監會的房地產壓力測試是針對按揭貸款而言，而按揭貸款約佔房地產貸款的10%左右，還有兩個層面並未被考慮進去。」哈繼銘進一步表示，一個層面是，房地產上下游產業鏈很長，包括鋼鐵、建材、家電在內的諸多行業對於房地產的依賴程度很高。另一個層面即不少貸款以土地、不動產為抵押物，如果這些標的物的價值出現大幅下降，金融貸款的質量將受到很大的影響。如此，在得出結論時，銀監會是否將貸款、抵押物的質量等因素考慮進去值得討論。

在2011中國藍籌地產第八屆年會上，業內人士認為，房價下跌使房地產投資出現比較大的回落，這對整個經濟負面影響是比較明顯的。

11月15日，國際貨幣基金組織(IMF)發布的該組織對中國金融部門的首次正式評估報告「金融部門評估計畫」(FSAP)也證明了哈繼銘的觀點。

上述報告稱，房地產相關貸款佔中國銀行體系貸款總額約20%，相比香港特別行政區或者美國而言較低。然而，間接敞口卻更高。中國的貸款條款很大程度上依賴抵押品。在五大行中，有30%-45%的貸款是由抵押品擔保支持的，而這些抵押品主要就是房地產。

曾參與過香港的銀行房地產壓力測試工作的哈繼銘表示，香港房價從1997年的最高點到2003年，香港的銀行房地產壓力測試的結果是房價下跌三分之二銀行可以承受。這個數字要高於劉明康此次提出的50%。但是，哈繼銘表示，這緣於香港房地產行業與內地特點的不同。

在香港，與房地產相關的上下遊行業生產並不在本地，同時，香港的房地產企業更多的是通過資本市場融資，對銀行的依賴程度不高。加之其銀行體系對按揭貸款的控制比較好，因此僅從按揭貸款上看，在香港，房價下跌三分之二的確不會造成很大影響。

房價下跌20%銀行可承受

對於房價下跌多少，銀行和中國經濟可以承受的問題，業內人士普遍認為這個底線是20%左右。

華偉向記者表示：「房價下跌20%就會出現資不抵債的問題。房價下跌50%，按揭貸款是沒有問題，但是會帶來寫字樓、商鋪等其它物業下跌的連鎖反應，以這些物業為抵押物的價值也會下跌。」

哈繼銘則認為，銀行可以承受房價下跌10%-15%，如果房價下跌30%，銀行就會出現問題。

而對於當前增長快速、融資成本急劇上升的房地產信託而言，房價的大幅下跌也將使其發生擠兌風險。「如果房價下跌20%，信託會發生擠兌風險。」盛世神州房地產投資基金常務副總裁李萬明表示。

當前，房地產業在國家GDP的比重接近10%，國家4萬億元的投資計畫中，與房地產直接相關的佔了32%。

FSAP報告顯示，如果房價回調又伴隨經濟增長衝擊的話，對銀行業和金融穩定的影響將會很嚴重。

但哈繼銘認為，單純的救市值得商榷，需要考慮的是救市的方式和方法。但是如果調控過激，中國經濟可能出現硬著陸的風險，只能逐步解決和消化房地產對中國經濟所帶來的不穩定的影響。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)