任志强称房贷压力测试很愚蠢

房价下跌50%银行扛不住？

日前，银监会前主席刘明康公开表示：“房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%。”此话一出，一石激起千层浪，“房价下跌多少，银行能扛得住”这一话题再次引发广泛关注。

华远地产董事长任志强却直言，就中国的按揭贷款规则而言，所谓的房贷压力测试并无意义。

“中国的按揭贷款没有再贷款，房价下跌80%可能都没事。因为只有今年的按揭贷款是按照高房价计算的，其他的都是按低房价计算的。如果没收以前的低价房，还能赚钱。国外计算再贷款的时候才算覆盖率到多少。如果没有再贷款的话，根本用不着算这个账，因此算这个账是很愚蠢的办法，弄错了基本概念。”任志强说。

业内人士则普遍认为，房价下跌20%是银行和中国经济所能承受的底线。

前提仅针对按揭贷款

在11月15日举行的“2011财新峰会”上，刘明康表示，当房价下跌40%时，银行的贷款覆盖率能达到110%；而最坏的情况发生，即当房价下跌50%，银行的贷款覆盖仍能达到100%，虽然利息不能回收，但本金没有问题。

对于银行的房地产压力测试结果，任志强直言，“这是完全对社会不负责任的说法。他（刘明康）想告诉大家，责任都让个人背着，反正银行不背，爱降多少降多少。”

自2008年起，银监会就要求商业银行进行房地产压力测试。最近的一次测试是2010年4月，时任银监会主席的刘明康要求各大中型银行要按季度开展房地产贷款压力测试工作。今年5月，各行的房贷压力测试报告出炉。结果显示，房价下跌30%-40%都在银行可容忍的范围之内。

值得注意的是，银监会房地产压力测试的前提是仅针对按揭贷款而言。银行有关房地产贷款的部门中，开发贷与按揭贷款分属于两个不同的区块。

复旦大学房地产研究中心副主任华伟认为，刘明康所得出结论的前提应当是针对按揭贷款而言，在这个前提下，其结论才是可以讨论的。

“银行说的是已经卖掉的房子，是从银行已经支付按揭的角度来说的，而不是开发商手里没有卖的房子。”任志强表示。

间接影响远大于直接影响

对于银监会给出的银行所能承受的房价下跌幅度，业内人士认为，当前应当将房价下跌放在更大的环境下看待。

高盛集团投资管理部中国副主席兼首席策略师哈继铭向记者表示：“房价下跌50%银行肯定会有问题，其给银行带来的间接影响比直接影响大得多。”

“银监会的房地产压力测试是针对按揭贷款而言，而按揭贷款约占房地产贷款的10%左右，还有两个层面并未被考虑进去。”哈继铭进一步表示，一个层面是，房地产上下游产业链很长，包括钢铁、建材、家电在内的诸多行业对于房地产的依赖程度很高。另一个层面即不少贷款以土地、不动产为抵押物，如果这些标的物的价值出现大幅下降，金融贷款的质量将受到很大的影响。如此，在得出结论时，银监会是否将贷款、抵押物的质量等因素考虑进去值得讨论。

在2011中国蓝筹地产第八届年会上，业内人士认为，房价下跌使房地产投资出现比较大的回落，这对整个经济负面影响是比较明显的。

11月15日，国际货币基金组织(IMF)发布的该组织对中国金融部门的首次正式评估报告“金融部门评估计划”(FSAP)也证明了哈继铭的观点。

上述报告称，房地产相关贷款占中国银行体系贷款总额约20%，相比香港特别行政区或者美国而言较低。然而，间接敞口却更高。中国的贷款条款很大程度上依赖抵押品。在五大行中，有30%-45%的贷款是由抵押品担保支持的，而这些抵押品主要就是房地产。

曾参与过香港的银行房地产压力测试工作的哈继铭表示，香港房价从1997年的最高点到2003年，香港的银行房地产压力测试的结果是房价下跌三分之二银行可以承受。这个数字要高于刘明康此次提出的50%。但是，哈继铭表示，这缘于香港房地产行业与内地特点的不同。

在香港，与房地产相关的上下游行业生产并不在本地，同时，香港的房地产企业更多的是通过资本市场融资，对银行的依赖程度不高。加之其银行体系对按揭贷款的控制比较好，因此仅从按揭贷款上看，在香港，房价下跌三分之二的确不会造成很大影响。

房价下跌20%银行可承受

对于房价下跌多少，银行和中国经济可以承受的问题，业内人士普遍认为这个底线是20%左右。

华伟向记者表示：“房价下跌20%就会出现资不抵债的问题。房价下跌50%，按揭贷款是没有问题，但是会带来写字楼、商铺等其它物业下跌的连锁反应，以这些物业为抵押物的价值也会下跌。”

哈继铭则认为，银行可以承受房价下跌10%-15%，如果房价下跌30%，银行就会出现问题。

而对于当前增长快速、融资成本急剧上升的房地产信托而言，房价的大幅下跌也将使其发生挤兑风险。“如果房价下跌20%，信托会发生挤兑风险。”盛世神州房地产投资基金常务副总裁李万明表示。

当前，房地产业在国家GDP的比重接近10%，国家4万亿元的投资计划中，与房地产直接相关的占了32%。

FSAP报告显示，如果房价回调又伴随经济增长冲击的话，对银行业和金融稳定的影响将会很严重。

但哈继铭认为，单纯的救市值得商榷，需要考虑的是救市的方式和方法。但是如果调控过激，中国经济可能出现硬着陆的风险，只能逐步解决和消化房地产对中国经济所带来的不稳定的影响。

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