房地產價格下降威脅中國經濟增長

中國房地產價格下降的勢頭越來越明顯，表明北京調控房價的政策已經初見成效。但在全世界視中國為增長的引擎之際，這一趨勢也引發了人們對於房價可能下降過多過快的擔憂。

週一發布的周數據表明，中國大多數一線城市的房價或者維持原價，或者出現了下降。而今年年初以來，房地產市場一直呈穩步上升態勢。周數據儘管波動性較大，但進一步表明房地產價格經過數年高達兩位數的增長之後開始下行。

兩年來，中國政府一直致力於平抑房地產價格，試圖讓更多的人買得起房子，避免讓高房價成為導致社會動盪的潛在因素。監管機構採取了諸多措施，包括收緊信貸、對購房進行更嚴格的限制等。

中國政府是能夠成功地擠壓出房地產市場的泡沫，還是泡沫最終將破裂並損及經濟增長，目前仍是一個懸而未決的問題。在歐盟和美國各自努力刺激自身經濟增長的當下，全球增長日益依賴於中國經濟的健康發展。中國是全球第二大經濟體。

中國政府高層官員說，他們計畫繼續當前的調控之路。上週日，國務院總理溫家寶在俄羅斯發表演講時說：「在這裡我特別要強調，對於房地產一系列的調控措施，決不可有絲毫動搖，我們的目標是要使房價回歸到合理的價格。」

房地產市場是中國經濟增長的一個重要驅動力量，也是鋼鐵和水泥行業需求的重要來源，國內對於傢俱等製成品的需求也有賴於房地產市場。分析人士認為，中國經濟約有25%的比重是與房地產及相關市場綁在一起的。普通中國人往往會投資於房地產市場，因此這個市場一旦下行將給這些人的儲蓄造成沈重打擊。

根據中國房地產指數系統(China Real Estate Index System)發布的數據，上海和廣州等中國南部主要城市的房價與年初相比已經有所下降。

該系統上週發布的月度數據顯示，全國10月份房價比9月份下降了0.23%，高於9月份環比0.03%的跌幅。

諮詢公司上海城市房地產估價有限公司數據顯示，中國經濟之都上海很多地區新建住房的平均價格已低於二手房要價。

接下來可能還會出現更大程度的下跌。摩根大通(J.P. Morgan)分析師預計，未來12到18個月，全國房價可能會下跌5%到10%，部分主要城市最高跌幅可達20%。

摩根大通上週五的研究報告說，調整尚未結束，才剛剛開始，但全國崩盤的可能性非常小，泡沫破裂明顯不是政策目標。

與此同時，房地產開發商在獲得融資以完成在建項目或啟動新項目方面也面臨著更大的困難。在今年銀行貸款接近枯竭之後，作為中國影子銀行系統關鍵部分的信託投資工具已經成為開發商的一個重要融資來源。但上週五發布的數據顯示，在監管層出手控制房地產行業信託融資之後，第三季度中國信託公司提供給房地產開發商的新增融資較第二季度下降了17%。

雖然中國老百姓的抱怨仍然主要集中在買房難問題上，但房價下跌也引發了一些抗議活動。10月下旬，40多人在嚴密安保之下聚集在開發商綠城集團的上海展廳，對他們購房後房價打折表達不滿。抗議現場，綠地集團一位房地產中介說，有降價28%的房產可售。

一位40多歲的女商人說，我9月份在這裡買了一套房，現在已經虧了40多萬元；這是我辛辛苦苦掙來的錢，開發商怎能這麼無情呢？

綠地集團本週一說這些抗議活動已經逐漸平息，但沒有透露其他細節。

房地產開發商長期以來都堅持新盤不降價，希望政府首先讓步、放鬆購房限制。然而中國政府卻繼續加大壓力。

南方城市珠海上週對開發商出售新房的價格設定臨時上限，可見官員們面臨的冷卻房地產市場的壓力。

總部位於杭州的房地產開發商綠城中國控股有限公司(Greentown China Holdings Ltd., 簡稱：綠城中國)週一說，正考慮通過出售某些房地產項目而不是減價來提振現金流。

綠城中國首席財務長馮征(Simon Fung)說，相比給房價大打折扣，出售房地產項目不失為一個更好的選擇，因為降價促銷有損於綠城中國在終端客戶心中的形象。馮征還說，比起打折出售單套住宅，直接出售地產項目也是更快更有效率的選擇。

中國銀行業監督管理委員會今年9月要求相關信託公司詳細說明它們對綠城中國提供貸款的規模，引發了外界對部分開發商項目融資方式的質疑。綠城中國的高管說，公司資金實力雄厚。

信託公司本身並不承擔投資風險，它們是把從其它公司和富裕個人那裡拿到的資金進行大範圍投資，包括私募股權、貸款、直接入股房地產開發項目、甚至是投資債券和股票等。

中國信託業協會(China Trustee Association)在網站上發布的數據顯示，中國國內信託公司在截至9月底的這三個月向房地產開發商提供了人民幣1,139億元(合180億美元)資金，低於4月至6月期間的1,367億元。今年第一季度，信託公司提供了711億元。

融資市場的吃緊讓開發商承壓。2010年2月，千萬富翁戴志康旗下上海證大房地產有限公司(Shanghai Zendai Property Ltd.，簡稱：上海證大)同意向上海外灘南部一塊江畔地皮支付逾10億美元，成為上海外灘地王。

上個月，上海證大出售了該地塊的很大一部分，將自己的股權比例降至35%，並引入了三個新投資方。這筆交易定價95.7億元，約合15.1億美元。

儘管如此，穆迪投資者服務公司(Moody's Investors Service Inc.)分析師鄒繼明（音）週一表示，賣地收益不足以解決上海證大的短期資金缺口。週一無法聯繫到上海證大發言人。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)