房價跌三成銀行難承受 下跌風險受關注

東方資產管理公司日前發布《2011中國金融不良資產市場調查報告》。調查顯示，當大中城市房價下跌20%至30%時，將首次超出銀行的承受能力。

對此，有市場分析人士認為，此前監管層對房地產壓力測試的數據過於樂觀，目前應當關注房價持續下跌對銀行體系造成的系統性風險。

調查顯示：銀行利潤損失將達13%~25%

在房屋限購和逐步加息的環境下，房地產銷售市場大為蕭條，越來越多的開發商面臨資金困境，房地產貸款質量也廣受關注。

《報告》指出，當大中城市房價下跌20%至30%時，將首次超出銀行的承受能力。《報告》預計，2011年銀行新增房地產開發貸款規模最大可能同比下降12.94%，預期為5150億元；銀行新增個人住房按揭貸款規模最大可能下降9.53%，預期為12665億元。

東方資產通過對房價下跌幅度的假設，計算了對銀行利潤的影響程度。假設房價下跌30%，房地產開發貸款違約率上升至3%，銀行針對房地產不良貸款計提150%的專項撥備，則侵蝕銀行利潤1135億元；假設房價下跌50%，房地產開發貸款違約率上升至5%，銀行針對房地產不良貸款計提150%的專項撥備，則侵蝕銀行利潤2185億元。

《報告》稱，2010年銀行業稅後利潤8991億元，因此可以看出，若房價大幅下跌，其造成的銀行利潤損失將達2010年稅後淨利的13%至25%。

《報告》認為，如果房地產價格大幅下滑，開發商貸款將面臨較大的壞賬風險。但由於房地產貸款佔銀行全部貸款的比重不高，而且房地產按揭貸款都有抵押品，因此風險相對可控。此外，大多數消費者購房時都已支付30%至50%的首期付款，我國消費者終止供款的可能性也較低，因此大規模壞賬的風險並不大。

分析：關注房價持續下跌的系統性風險

此前，銀監會方面表示，銀行在應對成交量萎縮和價格下跌方面做了充足的準備。銀行業現在的撥備已經有1.3萬億元，足以抵擋房價理性回歸帶來的風險。然而，業內對銀監會的估算有保留，並認為房價持續下跌對銀行業造成的系統性風險備受關注。

廣發證券銀行業高級分析師沐華對記者表示， 此前銀監會對房地產貸款壓力過於樂觀，其沒有對系統性風險作出量化評估。「如果房價發生持續大幅下跌，整個金融體系會產生系統性風險，對銀行的資產質量影響應該比銀監會預計的情況更為嚴重。」沐華表示。

四大行房貸均收縮

四大國有銀行2011年中期報告數據顯示， 今年以來的房地產信貸都出現了不同程度的收縮。

工商銀行在2011年上半年房地產貸款增速為3.15%，其中房地產開發貸款的增速為1.5%，個人住房貸款增速為4%。該行行長楊凱生表示，該行房地產貸款增速實現了「穩健增長」，但是低於該行整體信貸同比增速6.6%的水平。

此外，各銀行的房地產開發類貸款質量在現階段都保持良好， 以工商銀行為例，該行此類貸款的不良率從去年底的0.88%降至0.77%，低於整體不良率，不良餘額則從46億元下降至38億元。以農業銀行為例，該行的房地產開發類貸款不良率為1.22%，同期縣域貸款的不良率為2.07%。

為防範風險，各家銀行在開發貸款客戶方面主要選擇了大型房企和重點客戶。據中國銀行行長李禮輝透露，該銀行重點客戶佔比較高，60%以上是總行和分行的客戶，且貸款期限較短，所簽合同平均期限為2.66年，實際還款期沒有超過2年。

瑞士銀行發布的研究報告則顯示， 如果房貸與平臺貸款出現大規模違約等極端情形，未來一年內銀行將出現10%左右的貸款損失，屆時中國銀行體系面臨的資金缺口將達17160億元。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)