中國保障房戰略出現鬆動跡象

在本輪房地產調控中，一個不同於以往的思路是建設保障房。理論上來說，通過政府力量擴大房地產市場的政策性供應，能夠起到很好的價格控制效果。但實際情況卻不容樂觀。

今年保障房的開工數量目標為1000萬套，住建部9日公布的數據顯示，今年前8月，全國除西藏外城鎮保障性住房和棚戶區改造住房已實物開工868萬套，開工率為86%。如此，完成今年的保障房開工目標並無懸念。但開工和建成是完全不同的概念，打個樁也是開工。去年的590萬套保障房開工後，是否已完成？迄今為止，住建部尚未發布過任何有關保障房的竣工情況。

此外，採取種種迂迴方式增大保障房建設數量的做法在各地屢見不鮮。提前完成保障房開工目標的陝西就存在不少疑點，據《華夏時報》報導，隸屬於央企中石油的寶雞石油鋼管廠就正在進行一個自建房項目，此項目是按保障房中的經濟適用房相關政策實施的。陝西省住建系統一位人士坦言，「這種項目現在到處都是，要不然保障房開工率怎麼能上去。」

實際上，保障房建設讓中央不停的督促，累得夠嗆；而地方政府更是牢騷滿腹。究其原因，資金是最大的難題。上半年商業銀行在新增4萬多億貸款的情況下，除國開行之外的商業銀行新增的保障房貸款僅佔新增貸款約1%，這充分說明商業銀行對保障房貸款缺乏興趣。相比之下，開發商更不願意去搞什麼保障房。住建部《中國房地產企業社會責任實踐研究報告》顯示，在百強名單中，僅有30家在2007－2010年間參與了保障房建設。這很好理解，保障房開發利潤未達到開發商的利潤底線。此外，保險資金一度被視為是解決保障房融資難的一大助力，北京市就曾召集7家保險公司籌集700億－800億元的保險資金實施所謂的「藍德計畫（LAND）」，投向保障房建設。但明顯的事實是，從保障房的性質和保險資金追求安全性與收益性的角度來看，保險資金大舉介入保障房建設的可能性並不大。而這一點在近日得到了證實。

《中國證券報》13日援引業內人士透露，監管部門在今年剩下的時間裏可能不再批准險資投資土地儲備的項目，原因是保障房土地儲備收益前景不明，且未形成成熟的運營模式，政策風險很大。以上述「藍德計畫」為例，有消息稱實際到位資金不足預計規模的40%。某保險資產管理公司的人士透露，到目前為止，「藍德計畫」的回報率連6%都達不到，甚至趕不上銀行大額存款利率。尤其是在宏觀調控持續偏緊的情況下，地方政府的壓力很大。一方面是土地調控降低了開發商拿地的能力，造成地方政府土地收入銳減；另一方面，保障房則逼得地方政府對招標土地施加各種條件，又進一步降低開發商拿地的意願。

無米之炊的結果一般都不會太好。從目前的一些動向來看，資金問題或許正在倒逼政策做出調整。早些時候有媒體報導稱，明年保障房開工建設將下調至800萬套，較此前計畫目標縮減20%。雖然此後住建部有關人士予以澄清，表示明年的計畫任務正在研究中。但「研究」本身就已經表明原來的目標發生了動搖。

而一個更為標誌性的變化則是「輪候制」的出爐。據《中國經營報》報導，國務院總理溫家寶、副總理李克強就對廣東省政府上報的《建立健全公正的保障性住房分配與管理機制的建議》先後做出批示，並由國務院辦公廳批轉至包括住建部在內的各相關部委以及地方政府，要求盡快在全國範圍內建立起符合當地需要的保障性住房「輪候」制度。所謂「輪候制」是一種對保障性住房申請人先行進行資格審核和准入的制度，並根據通過審核符合保障性住房資質要求的人員信息建立資料庫，而後再根據保障性住房建設進度對已通過審核的申請人先後次序分配保障性住房或購買資質的管理制度。

在我們看來，這一做法實際上是改變了之前「一刀切」式的制定保障房建設目標的思路。說白了，就是根據實際需要的數量來籌建。一方面「輪候制」能夠較好的預估出未來應建保障房的數量，避免無的放矢；但另一方面，鑒於申請和資格審核頗為費時，這無疑拉長了保障房建設的時間跨度，為整個計畫贏得了喘息時間。此外，申請資格的制定如果由各地自行擬定，則不排除地方政府會提高相應標準，壓縮保障房建設數量。這樣一來，原先制定的宏大目標極有可能縮水，實際上也是完不成保障房任務的一種隱性表達。

這也符合「中國式」政策的特點：開始的時候雄心勃勃，隨後因各種困難而虎頭蛇尾。

中國保障房建設目標從一開始就充滿了質疑，在資金問題無法得到恰當解決的情況下，建設目標只能是被迫做出調整。略微出乎預料的是，原先認為今明兩年的問題不大，但事實證明還是過於樂觀了。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)