房企並購加劇 行業洗牌大勢所趨

繼2010年中國房地產行業並購案例的井噴式增長之後，2011年一季度房地產行業的併購案例數和並購金額均創下單季度歷史新高，佔據並購市場諸多行業之首。

從2008年世界金融危機以來，受市場低迷等因素的影響，並購已經成為中國房地產行業整合的主要途徑，而且呈現加速的趨勢。

在宏觀調控政策趨於嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，並購整合已經成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

並購意味著資源和市場在行業中的重新組合。它有助於房企挖掘規模經濟效益，提高對市場的控制能力。而目標企業在市場、產品、管理等方面經驗和特長的分享也將助力並購方企業的發展。

房企並購既是一種主動選擇，也是一種戰略放棄。對於大型房企而言，並購項目對調整業務結構、戰略發展將是一個契機；而對中小房企來說，如若找不到有效途徑解決現金流壓力，將可能面臨被吞併或退出行業的窘境。

2010年以來，中國房地產行業的併購案例持續增長。截至2011年一季度，房地產行業已佔據並購市場中諸多行業之首。房地產行業或將迎來一輪並購整合的浪潮。

從動因來看，宏觀調控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業發展戰略調整等內部因素共同作用，推動了房地產行業的併購整合。

現狀：實力分化、整合提速

2010年以來，我國房企並購市場異常活躍。清科研究中心數據顯示，2010年我國房地產行業共實現並購84起，佔並購案例總數的13.5%，為所有行業之首，涉及並購金額25.8億美元。

2011年，房地產業並購案例持續增加，並購速度進一步加快。第一季度房地產業完成並購32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

據瞭解，房企並購數量仍在持續增加，大型房企不斷吞併整合中小型房企，而非房地產主業企業紛紛退出房地產業也加速了房企並購整合潮的推進。我國房地產行業將進入重新洗牌階段。

當前，房企並購呈現出實力分化和整合提速的特點，即並購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企；而被併購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少、背景小的中小房企。

與此同時，非房地產主業企業退出房地產業加速了房企並購浪潮的推進。研究發現，非房地產主業企業退出房地產業主要有兩種情況：一是一些當初帶著投機性目的進入房地產業的企業，因經驗不足、規模小、缺少專業人才等而選擇退出房地產業，從而集中力量發展主業。

二是國務院要求78家非房地產主業的中央企業退出房地產市場。受這一政策影響，產權交易市場已成為央企「退房」的重要渠道。

2010年12月，中遠集團掛牌出售其所持遠洋集團全部16.85%股份，約9.5億股，掛牌金額約53.2億港元。中遠地產成為首家完全退出房地產行業的中央企業。

中信集團於2011年2月掛牌出讓其所持有的珠海橫琴城市之音房產開發有限公司3.33%的股權。

2011年2月，中國航空工業集團旗下的西安飛機工業集團掛牌出讓其子公司北海西飛房地產開發公司整體產權及6508.12萬元的債權，掛牌金額為9323.85萬元。

特點：多種模式並行

房企並購的本質是對目標企業所擁有的土地或房地產項目的吸收。對房地產企業來說，通過並購重組，可在較短的時間內形成自己的品牌優勢，增強抵抗風險的能力。

從房企並購的現狀來看，房企並購最常運用的是房企股權收購和房地產項目收購兩種模式。具體來看，房企並購又有多種具體的操作方式，包括控股目標企業、參股目標企業、合作開發、土地使用權收購、在建工程收購、整體開發項目收購等。

在具體並購形式上，由於企業間的差異性，往往會採取不同的併購活動，例如金融街、陸家嘴等房地產企業在商業地產領域展開廣泛的收購活動；方興地產、上實發展等企業適時收購了母公司大量優質資產，並積極通過內部資源整合推動自身的發展來實現綜合實力跨越式增長。

萬科、保利、合生創展、SOHO中國等企業也憑藉其自身優勢紛紛通過股權收購獲取項目開發資源。綠城中國、中國奧園等企業也為全國性布局進行了大量並購活動。

從資金來源及投向情況看，大型和中小型房企在並購過程中體現出不同的特點。

大型房地產企業除運用傳統融資渠道之外，還通過房地產投資基金（VC/PE）進行具體項目/企業的投資併購。在2010~2011年期間房地產行業並購的案例中，由房地產投資基金支持的企業併購日漸活躍，大多是VC/PE支持的房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購。

隨著2010年國家對房地產行業資本市場直接融資和銀行信貸，特別是銀監會對信託公司房地產業務進行嚴格審查後，國內出現了將近30只大大小小的地產投資基金，基金的總規模達到了500多億元，主要以私募股權投資基金（PE）的方式出現。根據麥肯錫的研究，預計到2015年，中國房地產金融市場管理的總資產將在9100億元左右。

中小型房企由於資金實力有限，大多通過企業金融股權投資實現併購。在宏觀調控情況下，部分中小型房企尋求新的發展路徑，通過企業金融股權投資來平衡只進行房地產開髮帶來的風險。

在宏觀調控政策趨於嚴厲、市場競爭不斷加劇的雙重背景下，並購整合已經成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

但由於並購風險的存在，房企在並購過程中一定要審慎而行，正確制定並購策略，慎重選擇並購目標，有效識別和管理並購風險，以確保企業在新一輪房地產行業洗牌中佔據先機。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)