牛刀：現在的房價軟著陸比硬著陸更可怕

2011-06-28 12:05 作者:牛刀

6月份的宏觀經濟數據儘管還沒有出來，但是結果我們已經略知一二。拋開別的數據不談，單說房價吧，有人又要自掌其嘴了。人民大學去年發布報告書，說今年上半年中國房價要下降20%至25%，那個什麼院長，在鳳凰衛視震海聽風錄和我辯論，振振有詞。現在來看，不僅沒有下降20%至25%，可能還會上張0.4或者0.8什麼的。

我當時堅持我自己的看法，2011年上漲，2012年崩盤。

之所以當時這樣說，是因為房地產利益中人都不想讓步，還在拚命爭相瓜分最後的晚餐，誰都不願意放棄利益。所以，崩盤是一個警示，只是告訴政府、開發商、炒房客再這麼玩下去，大家一起玩完。目前，還沒有誰給中國房價崩盤下一個定義，究竟房價下降多少為崩盤。在我的理解中，硬著陸，即為崩盤；房價平緩下降，像20072008年那樣，為軟著陸。但是，2008年給中國留下的最後機會，再也不會有。

算起來，我從2007年開始，就開始評論房地產，頭尾耗了五年。回頭看看，很多事想不明白，為什麼要花五年的時間，和房價耗這麼久？真有點天老地荒的感覺。大家想想看，五年的時間，生生死死的愛一回也差不多了；五年的時間，從本科畢業到博士也讀完了；用五年的時間，可以做很多事。現在，和房價耗這麼久，什麼都是浮雲，真是，心在天山，人老滄州啊。

五年時間，等來的這個結果，可能出乎我意料之外。因為當時的通脹為隱性通脹，大家不怎麼感覺到。用亞當斯密《國富論》的觀點來解釋，只要土地價格在上漲，就意味著貨幣貶值。貨幣貶值，引發的就是通脹。這是經濟規律，也就是說，只要土地價格上漲，就會引發通脹。但是，當時的通脹市場並沒有察覺。現在的通脹已經不言而喻，對經濟的破壞作用正在顯露，也直接影響了社會穩定。

像中國這樣土地價格暴漲，引發就不僅僅通脹，一定是經濟危機。

不過，政府現在的趨向已經基本明朗。顯然，政府很明白，中國貨幣發的太多，靠目前的貨幣政策的力度，無法在短時間回收流動性。但是，政府又不敢一下將流動性回收，這樣會導致很多低效率的政府工程被迫爛尾。為防止經濟滑坡，政府加大保障住宅建設，一方面實行區域執行不同政策，讓三四線城市和縣城房價全部補漲。

這些措施目前產生三大效果：

一是全國整體成交量並沒有下降，房地產投資依然呈現34%左右的漲幅上升，在投資中高居榜首。但在前期投機炒作嚴重的區域和城市，成交量大幅萎縮。這種狀態會很快出現一個問題，三四線城市和縣城房價暴漲。但是，三四線城市尤其是縣城和一二線城市不同，一是房價上漲的空間不大，二是受市場供求關係影響大，三是無法出租，買房人長期無法取得回報。結果是，不用一年時間，將會出現大量的爛尾樓，有的區域甚至十幾年都救不活。

二是全國房價看上去沒有下降，其實，也無法上漲。相對5.5%的CPI，房價上漲0.8%，實際上是整體下降3.7%。就像前幾年通脹是隱性通脹的道理一樣，隱性下降會讓買房人產生錯覺，會吸引一些借錢交首付的事，一旦買房人醒悟過來，最後還是忽悠不下去。我以前研究過縣城的房價，與購買力有關。房價漲到脫離購買力實際水平時，很多三四線城市和縣城房地產將十分危險。

因此，這一輪泡沫縣城是最後的防線，縣城守不住，泡沫自動破滅。這一輪泡沫危害將超出人們的想像，因為縣城買房人大多是農民工，他們以前打工賺錢回家開一個小店，還能養家餬口，現在誰都去買房。靠近省會和中等城市的縣城可能還要好一點，偏一點的縣城，高房價會將他們打工的財富血洗一空。而正是他們看不懂房價趨勢，以為縣城房價會像深圳、上海、北京房價一樣暴漲。

所以，房價陰跌只會延長泡沫破滅時間，危害也會更大。房價陰跌，看上去會實現軟著陸，但是，鑒於中國的這個國情，鑒於中國三四線城市和縣城大拆遷的大爆發，鑒於房價泡沫已經蔓延到中國城市最後的防線基本防無可防，這種嚴重依賴土地財政哄抬起來的房價，真的會害人。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)