北京通州地產庫存2萬套 消耗需要7年

2011-06-11 12:54

在距離北京CBD15公里的通州區，王少軍夫婦手裡有兩套房子，總面積已經超過了300平方米。對於新婚不足兩年的小夫妻來說，這是一筆令人羨慕的資產。

不過現在，他們對這兩套房子卻有著說不盡的憂愁。這是他們住進通州的第六年。幾年前，因為覺得房價適中、適宜居住、且投資潛力可觀，他們購買了通州的房子，可隨著時間推移，他們發現通州的最大意義僅在於過渡，於是他們計畫賣房遷往市區。

然而就在今年5月末，北京中原地產的統計數據顯示，通州商品房住宅庫存已經超過2萬套，佔全市的比例已經攀升到近3成，消耗2萬套庫存需要7年時間。

當樓市經年的瘋狂漸歸平靜，王少軍的換房之路「道阻且長」。

通往通州之路

2005年，祖籍山東的王少軍被單位派往北京發展業務，一次偶然的聚會認識了太太王莉。儘管王莉在其家人的資助下，已於2004年在通州某知名樓盤買下了一套80平米的房產，王少軍還是覺得有必要在北京再買一套房子以備結婚。於是，2005年末，買房被二人提上日程。

這一年，恰逢《2005至2020年北京市城市總體規劃》(以下簡稱「《規劃》」)出臺，該規劃提出，「通州新城」是北京重點發展的新城之一，也是北京未來發展的新城區和城市綜合服務中心。

事實上，早在《規劃》出臺以前，連接通州與北京的京通快速路和城鐵八通線已分別在1995年和2003年底竣工通車。此外，朝陽路、朝陽北路、京瀋高速也成為了來往京通的重要通道。尤其在2003年末八通線通車以後，北京市區與通州的通勤時間一下縮短到20多分鐘，通州的居住優勢開始顯現，一度被歷史遺忘的「漕運通濟」之地通州，又逐漸繁華起來。此前，從20世紀末到本世紀初的幾年內，通州商品房的價格一直維持在一兩千元每平米左右。

2005年以前，地產商在北京的主要「戰場」基本都在五環以內，以東五環至東四環這一區域來看，中檔住宅價格基本在5000元/平方米左右，而高檔住宅每平方米已過萬元。

王少軍在在摸清了通州的發展形勢後，將婚房的選擇範圍定在了東五環以外的通州。2006年初，王少軍以100餘萬元的價格拿下了一套面積接近200平方米的大複式。

「2004年這個房子大概是3700元/平方米，等到我買的時候，已經接近5000元了，所以就想著，要買就買個大點的，以後要賣還能賣貴一點。」王少軍憧憬著。

被推上「神壇」的房價

就在王少軍購入新房之際，全國房價開始趾高氣揚地上漲。

也就在同時，地產中介楊曉看中了北京樓市的潛力，來到了通州果園城鐵站附近的某知名地產中介公司工作。「那幾年通州買樓真叫一個火，不少炒房團都進來了，樓賣瘋了。」楊曉回憶。

「通州果園和北苑城鐵站附近的幾個樓盤剛開盤的時候，有人直接就買一層或者一個單元。」炒樓的人在買完之後不久，很快就出手，如果漲幅稍高一套房子就能賺幾十萬元。「通州這裡以前就是農村，2000年的時候，幾百塊錢一平方米的樓都有，10年就漲到了一萬五。」楊曉感慨。「但是漲得最凶的時候還是在2006年以後，各地炒樓的都想在那時候撈一筆。」

實際上，我國商品房價格顯著飆升的時間比通州要早幾年。

據清華大學房地產研究所所長劉洪玉表示，2004年，我國房地產價格開始出現了比較快速的增長趨勢，這種趨勢持續到了2007年末，隨後出現了全球性的金融危機，但「2009年初市場價格總體略有恢復，下降的趨勢得到了緩解。」

對此，華夏經緯網在《紀念中國改革開放30週年》專題中撰文表示，2004年-2006年，我國房地產出現了「乖戾之像」，其中，2004年的房價暴漲是一種「報復性」反彈，土地拍賣和加息的兩種調控方式都刺激了當年的房價大漲，當年外資也成為開發商的重要融資渠道，全年中國房地產開發利用外資228.2億元，同比增長了34.2%。

2005年第一季度，全國的房價同比上漲了19.1%，因此在當年3月和4月，分別出臺了《關於切實穩定住房價格的通知》和國務院常務會議提出的八項措施引導和調控房地產市場，業界稱其為「國八條」和「新八條」，隨後，中央七部門也出臺了相關政策以壓制房價過快上漲。但當年的北京，房價同比上漲了20%多，商品房預售價均價達到6776元/平方米。而有數據顯示，2000年-2004年間，北京每年房價僅上漲0.78%。

2006年初，國務院總理溫家寶在政府工作報告中明確指出，要解決房價上漲過快的問題。此後不久，央行上調各檔次貸款利率，「國六條」和「十五條」等調控措施和各項制度紛紛出臺。這一年，北京住宅的平均價格已經達到8050元/平方米。

2007年，房價調控仍然繼續，但當年年末，北京的商品房預售均價達到了12436.2元/平方米。

據「2010年中國城市房價排行榜」顯示，2010年末，北京的房價已經高居22310元/平方米。而通州的地價也紛紛看漲，以致交通方便的個別樓盤價格已高達兩萬，2010年中旬，有媒體調查發現，北京的六環也已經跨入了2萬元每平米時代。

這讓坐擁300平方米房產的王少軍喜不自勝。

逃離「伊甸園」

「通州和市內不一樣，中等戶型的房子好賣，大戶型反而容易滯銷。」經驗豐富的楊曉說。今年3月初，王少軍委託楊曉以280萬元的價格放盤，變賣那套住了不到四年的複式物業。

王少軍決定賣樓，一是因為那套房子的價格已經上漲了接近一倍，更主要的原因是妻子王莉逐漸暴躁的脾氣。

「我開車走直線距離，到我上班的地方單程就接近30公里，趕上高峰期，不知道什麼時候能到單位，所以一般都是坐地鐵，經常早上要在地鐵進站口排隊，一排就是十幾分鐘，所以最快到單位都需要一個半小時。」王莉的單位在木樨地，是機關單位。「每天要看領導臉色，一路上還要擠來擠去，到家以後，一肚子氣只能往老公身上發。」說起自己的無名之火，王莉有些愧疚。

這樣的情況在2005年左右並不明顯，「那時候我上車還能找到座位。」王莉說。

而這，王莉認為在很大程度上是因為，由於毗鄰北京的國貿CBD，通州成為了CBD的後花園，沒有自己的產業。

根據通州每年發布的《國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2000年，通州區的國內生產總值為57.1億元，在2009年，這一數字是250億元，增加了4倍有餘;2000年通州的新增固定資產僅為9.76億元，2009年，通州全年完成的建築業總產值已經達到225.5億元，增長速度超過23倍。在這個過程中，通州的人口增長了5.66萬人，達到2009年末的65.4萬人。

在這幾年的發展中，龍湖、合生創展、金隅嘉業、新華聯地產等開發商紛紛在通州安營紮寨。由於通州目前居住的大多是在國貿工作的白領，而連接通州和北京市區的幾條公共交通線路，已經無法滿足越發龐大的需要。

「這個問題在最近幾年內無法解決，所以我們還是想在市區買房。」王少軍謹慎分析後決定。「但我發現，即使我們將通州200平米的房子賣了，在市區內也只能買個50平米的房子，可我們打算要小孩了，不夠住啊。」王少軍陷入憂慮。

更讓他鬱悶的是，今年5月末，北京中原地產的統計數據顯示，通州商品房住宅庫存已經超過2萬套，佔全市的比例已經攀升到近3成，而消耗這些庫存需要7年時間。

這樣的現實讓王少軍頭疼。

城郊地產躍進之困

事實上，2010年末，「國十條」一開始執行，通州的房價便難以堅挺起來了。根據北京房地產交易管理網數據統計，截至今年5月24日，通州最近一年來預售的項目合計為30個，提供的房源套數合計10695套，而簽約數為3090套。

北京中原地產市場研究總監張大偉稱，北京第三輪樓市調控政策執行後，市場投資基本絕跡，而剛性需求中對價格敏感的部分購房者轉向房山等更具價格優勢的區域，使得通州的需求銳減。

「不過，說通州的商品房需要7年才能消化完，我覺得有些誇大，現在政府要壓制房價，這導致所有的報導基本上都是以唱衰為主。」楊曉有些不以為然。

但5月中旬，王少軍還是將280萬元的價格調整為250萬元。「通州就是這麼個地方，它沒有自己的產業，完全依靠房地產發展。城裡樓價漲的時候，它跟著猛漲，城裡跌的時候，通州比哪兒都跌得狠。」王少軍有點「恨鐵不成鋼」。「你看上地，也在北五環外，但他有中關村的投資，所以發展很均衡，北京周邊的其他地方，要麼有環境優勢，要麼有產業優勢，所以有人願意成立公司，這樣一個區域就可以依靠自己的經濟循環來發展了，但現在沒人願意到通州來成立公司，因為緊挨著國貿，所以如果要在通州找工作，只能去端盤子站櫃臺。」王莉說，為免受交通之苦，她想過在通州謀一份職業，但幾經打聽，最終無功而返。

王少軍不住地嘆氣，「現在，我們只能拖著了。」

「其實，通州的這種情況在我國的房地產發展裡，具有一定的代表性，尤其是在全國某些一線城市的郊區。」全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海認為，造成這個現象的根本原因其實是我國的資產流動性過剩，有錢人的投資渠道較窄，造成購買房產成為投資的主要去處之一。

他介紹，與通州早期的情況類似，由於地緣優勢和不受青島的限購令影響，近來，到青島郊南買房的人絡繹不絕，房價也在猛漲，地產開發商看到這裡市場旺，又會開發很多樓盤，「這很不正常。」

「既然問題已經出現了，現在只能讓市場慢慢消化。除此之外，政府應該嘗試努力發展實體產業，明智的開發商也應該減少在這些區域的開發量。」郭松海說。

6月初的北京，天氣逐漸熱了起來，樓市卻出現了兩極分化：一邊是「釣魚臺7號」拋出了每平方米30萬元的天價，另一邊卻有消息稱通州知名新盤M5·朗峰的後期單元降幅高達10%。

「如果這套房子放在市區，哪怕上了千萬，也會很好賣，但放在通州，這裡的購房者多是在國貿上班的白領，依據他們的消費能力，大多都會選擇兩居室的房子，加之限購令出臺，這樣大的房子，興許得挂個一年多才能成交。」 楊曉對王少軍 「大複式」的前景分析讓王很無奈。

就在這套「大複式」對面，一個複式公寓項目仍在緊張建設中。路邊，碩大的廣告牌上寫著：「地處CBD核心版圖，營筑城市人最為理想的全能生活圈」……

(文章僅代表作者個人立場和觀點)