北京通州地产库存2万套 消耗需要7年

在距离北京CBD15公里的通州区，王少军夫妇手里有两套房子，总面积已经超过了300平方米。对于新婚不足两年的小夫妻来说，这是一笔令人羡慕的资产。

不过现在，他们对这两套房子却有着说不尽的忧愁。这是他们住进通州的第六年。几年前，因为觉得房价适中、适宜居住、且投资潜力可观，他们购买了通州的房子，可随着时间推移，他们发现通州的最大意义仅在于过渡，于是他们计划卖房迁往市区。

然而就在今年5月末，北京中原地产的统计数据显示，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到近3成，消耗2万套库存需要7年时间。

当楼市经年的疯狂渐归平静，王少军的换房之路“道阻且长”。

通往通州之路

2005年，祖籍山东的王少军被单位派往北京发展业务，一次偶然的聚会认识了太太王莉。尽管王莉在其家人的资助下，已于2004年在通州某知名楼盘买下了一套80平米的房产，王少军还是觉得有必要在北京再买一套房子以备结婚。于是，2005年末，买房被二人提上日程。

这一年，恰逢《2005至2020年北京市城市总体规划》(以下简称“《规划》”)出台，该规划提出，“通州新城”是北京重点发展的新城之一，也是北京未来发展的新城区和城市综合服务中心。

事实上，早在《规划》出台以前，连接通州与北京的京通快速路和城铁八通线已分别在1995年和2003年底竣工通车。此外，朝阳路、朝阳北路、京沈高速也成为了来往京通的重要通道。尤其在2003年末八通线通车以后，北京市区与通州的通勤时间一下缩短到20多分钟，通州的居住优势开始显现，一度被历史遗忘的“漕运通济”之地通州，又逐渐繁华起来。此前，从20世纪末到本世纪初的几年内，通州商品房的价格一直维持在一两千元每平米左右。

2005年以前，地产商在北京的主要“战场”基本都在五环以内，以东五环至东四环这一区域来看，中档住宅价格基本在5000元/平方米左右，而高档住宅每平方米已过万元。

王少军在在摸清了通州的发展形势后，将婚房的选择范围定在了东五环以外的通州。2006年初，王少军以100余万元的价格拿下了一套面积接近200平方米的大复式。

“2004年这个房子大概是3700元/平方米，等到我买的时候，已经接近5000元了，所以就想着，要买就买个大点的，以后要卖还能卖贵一点。”王少军憧憬着。

被推上“神坛”的房价

就在王少军购入新房之际，全国房价开始趾高气扬地上涨。

也就在同时，地产中介杨晓看中了北京楼市的潜力，来到了通州果园城铁站附近的某知名地产中介公司工作。“那几年通州买楼真叫一个火，不少炒房团都进来了，楼卖疯了。”杨晓回忆。

“通州果园和北苑城铁站附近的几个楼盘刚开盘的时候，有人直接就买一层或者一个单元。”炒楼的人在买完之后不久，很快就出手，如果涨幅稍高一套房子就能赚几十万元。“通州这里以前就是农村，2000年的时候，几百块钱一平方米的楼都有，10年就涨到了一万五。”杨晓感慨。“但是涨得最凶的时候还是在2006年以后，各地炒楼的都想在那时候捞一笔。”

实际上，我国商品房价格显著飙升的时间比通州要早几年。

据清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，2004年，我国房地产价格开始出现了比较快速的增长趋势，这种趋势持续到了2007年末，随后出现了全球性的金融危机，但“2009年初市场价格总体略有恢复，下降的趋势得到了缓解。”

对此，华夏经纬网在《纪念中国改革开放30周年》专题中撰文表示，2004年-2006年，我国房地产出现了“乖戾之象”，其中，2004年的房价暴涨是一种“报复性”反弹，土地拍卖和加息的两种调控方式都刺激了当年的房价大涨，当年外资也成为开发商的重要融资渠道，全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长了34.2%。

2005年第一季度，全国的房价同比上涨了19.1%，因此在当年3月和4月，分别出台了《关于切实稳定住房价格的通知》和国务院常务会议提出的八项措施引导和调控房地产市场，业界称其为“国八条”和“新八条”，随后，中央七部门也出台了相关政策以压制房价过快上涨。但当年的北京，房价同比上涨了20%多，商品房预售价均价达到6776元/平方米。而有数据显示，2000年-2004年间，北京每年房价仅上涨0.78%。

2006年初，国务院总理温家宝在政府工作报告中明确指出，要解决房价上涨过快的问题。此后不久，央行上调各档次贷款利率，“国六条”和“十五条”等调控措施和各项制度纷纷出台。这一年，北京住宅的平均价格已经达到8050元/平方米。

2007年，房价调控仍然继续，但当年年末，北京的商品房预售均价达到了12436.2元/平方米。

据“2010年中国城市房价排行榜”显示，2010年末，北京的房价已经高居22310元/平方米。而通州的地价也纷纷看涨，以致交通方便的个别楼盘价格已高达两万，2010年中旬，有媒体调查发现，北京的六环也已经跨入了2万元每平米时代。

这让坐拥300平方米房产的王少军喜不自胜。

逃离“伊甸园”

“通州和市内不一样，中等户型的房子好卖，大户型反而容易滞销。”经验丰富的杨晓说。今年3月初，王少军委托杨晓以280万元的价格放盘，变卖那套住了不到四年的复式物业。

王少军决定卖楼，一是因为那套房子的价格已经上涨了接近一倍，更主要的原因是妻子王莉逐渐暴躁的脾气。

“我开车走直线距离，到我上班的地方单程就接近30公里，赶上高峰期，不知道什么时候能到单位，所以一般都是坐地铁，经常早上要在地铁进站口排队，一排就是十几分钟，所以最快到单位都需要一个半小时。”王莉的单位在木樨地，是机关单位。“每天要看领导脸色，一路上还要挤来挤去，到家以后，一肚子气只能往老公身上发。”说起自己的无名之火，王莉有些愧疚。

这样的情况在2005年左右并不明显，“那时候我上车还能找到座位。”王莉说。

而这，王莉认为在很大程度上是因为，由于毗邻北京的国贸CBD，通州成为了CBD的后花园，没有自己的产业。

根据通州每年发布的《国民经济和社会发展统计公报》显示，2000年，通州区的国内生产总值为57.1亿元，在2009年，这一数字是250亿元，增加了4倍有余;2000年通州的新增固定资产仅为9.76亿元，2009年，通州全年完成的建筑业总产值已经达到225.5亿元，增长速度超过23倍。在这个过程中，通州的人口增长了5.66万人，达到2009年末的65.4万人。

在这几年的发展中，龙湖、合生创展、金隅嘉业、新华联地产等开发商纷纷在通州安营扎寨。由于通州目前居住的大多是在国贸工作的白领，而连接通州和北京市区的几条公共交通线路，已经无法满足越发庞大的需要。

“这个问题在最近几年内无法解决，所以我们还是想在市区买房。”王少军谨慎分析后决定。“但我发现，即使我们将通州200平米的房子卖了，在市区内也只能买个50平米的房子，可我们打算要小孩了，不够住啊。”王少军陷入忧虑。

更让他郁闷的是，今年5月末，北京中原地产的统计数据显示，通州商品房住宅库存已经超过2万套，占全市的比例已经攀升到近3成，而消耗这些库存需要7年时间。

这样的现实让王少军头疼。

城郊地产跃进之困

事实上，2010年末，“国十条”一开始执行，通州的房价便难以坚挺起来了。根据北京房地产交易管理网数据统计，截至今年5月24日，通州最近一年来预售的项目合计为30个，提供的房源套数合计10695套，而签约数为3090套。

北京中原地产市场研究总监张大伟称，北京第三轮楼市调控政策执行后，市场投资基本绝迹，而刚性需求中对价格敏感的部分购房者转向房山等更具价格优势的区域，使得通州的需求锐减。

“不过，说通州的商品房需要7年才能消化完，我觉得有些夸大，现在政府要压制房价，这导致所有的报道基本上都是以唱衰为主。”杨晓有些不以为然。

但5月中旬，王少军还是将280万元的价格调整为250万元。“通州就是这么个地方，它没有自己的产业，完全依靠房地产发展。城里楼价涨的时候，它跟着猛涨，城里跌的时候，通州比哪儿都跌得狠。”王少军有点“恨铁不成钢”。“你看上地，也在北五环外，但他有中关村的投资，所以发展很均衡，北京周边的其他地方，要么有环境优势，要么有产业优势，所以有人愿意成立公司，这样一个区域就可以依靠自己的经济循环来发展了，但现在没人愿意到通州来成立公司，因为紧挨着国贸，所以如果要在通州找工作，只能去端盘子站柜台。”王莉说，为免受交通之苦，她想过在通州谋一份职业，但几经打听，最终无功而返。

王少军不住地叹气，“现在，我们只能拖着了。”

“其实，通州的这种情况在我国的房地产发展里，具有一定的代表性，尤其是在全国某些一线城市的郊区。”全国政协委员、山东经济学院房地产研究所所长郭松海认为，造成这个现象的根本原因其实是我国的资产流动性过剩，有钱人的投资渠道较窄，造成购买房产成为投资的主要去处之一。

他介绍，与通州早期的情况类似，由于地缘优势和不受青岛的限购令影响，近来，到青岛郊南买房的人络绎不绝，房价也在猛涨，地产开发商看到这里市场旺，又会开发很多楼盘，“这很不正常。”

“既然问题已经出现了，现在只能让市场慢慢消化。除此之外，政府应该尝试努力发展实体产业，明智的开发商也应该减少在这些区域的开发量。”郭松海说。

6月初的北京，天气逐渐热了起来，楼市却出现了两极分化：一边是“钓鱼台7号”抛出了每平方米30万元的天价，另一边却有消息称通州知名新盘M5·朗峰的后期单元降幅高达10%。

“如果这套房子放在市区，哪怕上了千万，也会很好卖，但放在通州，这里的购房者多是在国贸上班的白领，依据他们的消费能力，大多都会选择两居室的房子，加之限购令出台，这样大的房子，兴许得挂个一年多才能成交。” 杨晓对王少军 “大复式”的前景分析让王很无奈。

就在这套“大复式”对面，一个复式公寓项目仍在紧张建设中。路边，硕大的广告牌上写着：“地处CBD核心版图，营筑城市人最为理想的全能生活圈”……

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