海外資本為何狂炒商業地產

2011-03-12 13:09 作者:朱大鳴

今日約幾位好友談及商業地產，大家都對商業地產比較看好。連牛刀先生對於商業地產，也頗為看重。實際上，當住宅市場限購令出路之後，大量的資金確實沒有多少出路，很多資金已經開始出走境外。

然而，與之相反的是，在人民幣升值的預期下，全球都愛人民幣資產，正當銀行對房地產限制貸款的時候，大量的外資雲集，開始「抄底」中國的地產。有媒體報導說，擁有「海外關係」的房地產企業開始利用外資布局國內樓市，2010年下半年以來，海外資金與國內房企合作、注資開發項目的案例大量浮出水面。保守估計，去年進入國內房地產業的外資總量就已超過1500億元。

事實上，由於銀行貸款日趨艱難，而其他輸血渠道也幾乎被封死，不少房企將目光瞄向了海外資金，這些海外資金，也看好中國的經濟和城鎮化，因此，他們布局的多是商業地產。

從公開的途徑來看，通過將資金分解到國內各省市外商直投項目的額度內，或者通過境外紅籌公司的票據融資，包括主權基金在內的海外資金正在潛入國內房地產業。這類外資多數以有限合夥人的身份出現，並投資於一二線城市的商業地產項目。事實上，不僅僅是外資看好中國的商業項目，內地房地產企業，很多早就開始布局商業地產了，以前滯銷的商業項目，如今迎來時來運轉，似乎資金將商業地產看成資金的避難所和升值的工具了。當然，精明的老外不會看不到這裡面的錢景，從房企資金來源的增長率，就可以看到這種趨勢。

據國家統計局公布的數據，去年，房地產開發企業本年資金來源72494億元，比上年增長25.4%。其中，國內貸款增長10.3%；利用外資增長 66%，利用外資的增幅高出國內貸款55.7個百分點。從外資機構投資的物業類型來看，綜合、商辦類物業，尤其是出租型物業受到境外機構投資者的青睞，綜合、商辦類成交金額佔比達92%。

為何商業地產突然麻雀變鳳凰？在以往，商業地產之所以暗淡無光，總是出現商住倒掛現象，主要在於，住宅轉讓的稅賦低，而轉讓商用住房的稅賦很高，但是投資非居住用房實際繳納的稅收大約為總增值額的50.5%，投資獲利的一半都用於繳納稅收。而養一個鋪子或者寫字樓，需要很長時間。對於開發商來說，有句話叫做「做住宅的是小學生，做商業的是研究生」，其實這句話並不是從水平來說的，而是說明，商業地產獲利不如住宅地產來得快，來得穩妥，因為住宅開發週期短、見效快，而且比較穩定，很少出現爛尾樓，但是，商業地產往往與經濟形勢掛鉤，風險比較大。所以，中國的開發商，寧願做住宅而不願意做商業地產。

但是，不是商業地產減少了交易費用和稅費，才導致資本蜂擁而至，而是因為當下的投資市場已經沒有路徑了，資本才願意到商業地產來避險。其實，這不是市場經濟的改進，而是行政手段迫使資金和資源在扭曲的基礎上進行配置，記得當金融危機爆發後，很多資本選擇商業地產，也是期待將之作為避風港，但是，畢竟商業地產與實業經濟形勢密切相關，最終是遲於住宅市場晚一點調整而已，但是，商業地產的復甦，卻要晚很多。由於國內逐利資本太多，又不好炒作日常用品，且鑒於中國資本市場的重大缺憾，投資者不約而同地將目光投向了商業地產。

我們多次建議，要想減輕游資和保值資本對住宅市場的衝擊，當前最重要的是減少商業地產的稅費，讓更多的企業擁有寫字樓、商鋪等投資品，同時能夠避免對實體企業造成重大的衝擊。越來越高的稅費等交易成本和持有成本，使得持有者的壓力越來越大，必然轉嫁在房租上，這導致中國商品流通環節的成本高企，中國物價不斷地上漲，給老百姓和企業，都帶來了沈重的壓力。

從某種程度上來說，商業地產給城市帶來了人氣和便利，讓城市更加繁榮，因此，地方政府也不能不做一點貢獻。商業地塊的價格走勢也讓地方政府樂於其中，因為商業地產價格的上漲，使地方政府無論在住宅土地出讓，還是商業地產出讓方面，都獲得了很大收益。因此，如果今年住宅市場受到了限制，商業地產肯定是地方政府的重頭戲。