賣地補窟窿可能導致經濟拐點

地方債務和出現虧空，賣地補窟窿就成了最簡易的辦法，似乎土地爺就是財神爺，有花不完的銀子。

日前，海南政協委員梁振功表示，據調查，目前政府負債率過高。一些地區融資負債率高達300%，大大高於國際風險警戒線80—120%的水平。政府融資建設項目中，多數為公益性項目、民生項目，政府依靠土地擔保才能夠從銀行獲得貸款，而這些擔保又大多是建立在土地價格上漲預期基礎之上。如果地價下跌，土地出讓困難，對一些財力相對較弱而借款又較多的市縣政府來講，還款就會發生困難。而政府融資舉債時缺乏項目可行性論證、總量規劃和資金監管機制，缺少相應的科學決策責任機制和科學償還機制，缺少償債能力的指標限制和監督約束機制。

這說明，中國地方經濟，在很大程度要依靠賣地度日子，如果房市被挫敗，土地市場也將一片低迷，各地市長又會像2008年那樣，急得如同熱鍋上的螞蟻；記得危機之後，河北下面一個地級市市長，保證開發商拿地後能賺到錢，可見，地方依靠土地財政，有點危險。不僅如此，很多地方貸款，也都是以土地為抵押物的，如果抵押物價值縮水，整個金融系統和政府財政，可能都受到衝擊。

地方經濟在某種程度上，是土地財政推動的。在中國，許多領域與行業是國家壟斷的，如石油、電信、電力、油氣、自來水、鐵路運輸、航空業等等。但唯獨一個奇怪現象，是我們的開發商可以做政府的代甲方，在國內許多地區幫政府做一級市場的土地開發。特別是在造鎮型的大型住宅區與新型經濟開發區，所謂的城市綜合體，讓一些財大氣粗的開發商壟斷了一級土地開發權，名義上做市政道路建設等三通一平的工作，在前期給地方政府墊資融資，然後是以廉價的地價換取了其中優越的區位土地。其危害是，部分開發商操縱了政府職能的一級土地市場，也毒害了與其達成交易的部分政府官員，雙方漁翁得利。

很多大型房企不是靠著市場的積累獲得資本，而是靠具有國資背景容易籌錢，獲得了壟斷地位，並採取瘋狂推高土地價格的辦法，將民企逐步驅出市場。近年來房價的不斷高企，一部分因素來自於地王的示範效應。

在當今的市場上，開發商即時拿地往往是無法盈利的，都在企盼土地的未來升值來獲取回報。時間換取空間，在房地產市場上，一家開發商有時拿地後迅速開工、迅速開盤銷售，還比不上慢悠悠開發來得划算，既省力又利潤高。所以就會產生惜售捂盤的現象，因為賣得快還不如賣得慢來得賺錢。

土地財政成了地方政府賴以生存的支柱，目前我國縣市中，土地出讓金佔預算外財政收入的比重已超過了50%，有部分地區甚至佔到了80%以上。

很多人說，土地財政綁架了地方政府。土地財政弊端很大，高價地屢被拍出，推高了房價，同時，大量資金也從實體經濟流入了地方政府的財政平臺，造成了腐敗貪污頻發，抑制了實體經濟投資。在房地產的建設成本中，光是交給政府的費用就佔據了60%之多。記得2009年末，全國人大財經委員會副主任委員賀鏗教授提出「規定地方政府的土地出讓金全歸中央財政」的建議，希望能夠藉此解決地方土地財政的問題，以打擊高房價。

但是，如果不能找到替代地方財政來源或者難以改變分稅制帶來的地方財政困難的話，顯然無法克服地方政府土地財政的衝動。

造成這種局面的部分原因，是1994年的分稅制改革。改革後，地方財政來源被嚴重削弱，亟待發展地方經濟的各地只能依靠土地財政來支持快速發展的城市化建設。與分稅制改革前相比，地方財政收入下降了30%。在財政收入下降的同時，地方政府所要承擔的事權並沒有相應減少，這直接導致了分稅制改革後地方政府事權與財權的不一致。

地方財政銳減這麼多，各地只好另開門路，於是土地這個最容易斂財的手段被各地發揚光大，地方政府大收土地出讓金。因為這種收入是如此的輕鬆，以至於對於發展實體經濟的努力看起來效率低下，於是，地方經濟越來越被房地產給綁架了。地方政府不能僅僅依靠賣地生財填補窟窿，這不是可持續發展的一種辦法，因為一旦房產和地產出事，很容易導致經濟的波動，甚至出現經濟發展的拐點。

建議土地出讓金，七十年分期付，有助於解決地方政府賣地的衝動，建議在財政分配上，再多分一些收入給地方政府發展經濟，減少地方政府債務危機爆發的刺激因素，防止區域經濟乃至整個經濟的大波動。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)