別指望房產稅能降房價

2011-01-14 13:43

與歷史上幾乎所有增加房屋持有和交易環節稅費的結果一樣，增加的持有稅費最終又以房租、房價的形式轉嫁給買方或承租方。我認為，房產稅只會推高房價。

12日碰到一老兄，感嘆手中一點餘錢放著心慌。這位老兄很早就說要買房，一直沒出手。他說再看看房產稅能不能降點房價。我說，別指望了，房產稅只能助漲房價！

事實上，房產稅還沒正式開徵，只對增量房徵收的「末班車心態」已經在助漲上海房價。《東方早報》的消息說，受房產稅出臺傳言的影響，買賣雙方的交易週期較往常縮短了不少。21世紀不動產上海區域中心統計顯示，今年1月1日至9日期間，上海全市新建商品住宅成交均價達2.12萬元/平方米，較 2010年12月同期均價提高了5.8％。

即使像重慶那樣宣布對存量房也征房產稅，它也不可能「逼退」房價上漲的勢頭。根據任志強的估算，七折八扣，當前城市真正的純商品住房的總存量大約只佔全部城市住房存量的25％左右。其中144平方米以上的住房、或者價格達到平均價格3倍以上的住房，那又是一個更加小得多的比例。這麼小的徵稅比例，1％左右的稅率，不可能引發住房持有者潮水般拋售房屋進而引發房價下跌。而我們要面對的是中國每年平均1％以上、大城市高達3％以上的城市化人口增速。更何況，今天的房地產投資者要面對的是每年10％甚至更高的實際通貨膨脹率（年均貨幣增量達到18％以上），人們甚至全款買房，也要用它來抵禦通脹。1％的房產稅和10％以上的通脹，根本不是一個重量級的較量！最終結果是：與歷史上幾乎所有增加房屋持有和交易環節稅費的結果一樣，增加的持有稅費最終又以房租、房價的形式轉嫁給買方或承租方。我認為房產稅只會推高房價。

另外，房產稅是直接稅種，它對政府徵稅和用稅的公平性和透明度都提出了直接的、很高的挑戰。即使稅率不高，稅額也相當可觀。如果徵稅與用稅的公平和透明度沒有有效解決，貿然徵收房產稅，政府與納稅人尤其是與房屋持有人的矛盾有可能會被大大激化。

目前，如何對存量房進行統計與評估，就是一個難題，更別說如今的城市房屋，品類繁多身份複雜。有政府免費或者極其廉價劃撥土地建的各類福利房，有拆遷安置房，有歷史上民眾「征了國家的地」在上面蓋並且幾代人慢慢更新換代的棚戶房，有大量新時期以來在農村集體土地上蓋的小產權房，還有一部分是土地招拍挂以後通過有償出讓70年或四五十年土地使用權蓋的商品房。在這些住房裡面，最應該徵收房產稅的，是那些沒有交納土地出讓金、甚至沒有繳納一分錢稅費的房屋。但現實的制度設計，恰恰是那些已經繳納巨額土地出讓金和巨額稅費的商品房中的一部分要重新再繳房產稅！

鑒於徵稅的基本理論、基本公平問題沒有解決，各地對它極其謹慎。據悉，之前上海上報的方案就因「太軟」被中央退回，後來上海同時上報三個方案，供中央決策部門選擇。更富裕的上海更寬，並不富裕的重慶更嚴，後者能堅持多久令人懷疑。

於個人，別指望房產稅降房價；於政府，房產稅要慎之又慎。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)