上海豪宅亂象:官商勾結超標違建坐地生財

位於上海市中心的豪宅項目「帝景苑」，更多的官商勾結內幕正在被披露。

本報記者掌握的資料顯示，豪宅項目不僅明目張膽閑置長達六年，甚至擅改容積率，超標違建，坐地生財。

其背後所演繹的正是官員低價購房和上海市房管局副局長陶校興落馬的隱秘利益鏈，凸顯了土地亂象、官商勾結的癥結。

低價買房利益鏈

11月2日，帝景苑項目股東利益賠償糾紛案在上海市一中院35法庭開庭。原本應正式開庭審理的案件，在開庭前改為開預備庭，也不接受旁聽。

法庭上展示了5份起訴狀，主要是圍繞著蔡青峰涉嫌向官員低價賣房，造成公司利益受損展開。

台商蔡青峰是帝景苑項目公司的大股東，擁有53%的股份。帝景苑項目坐落於上海市中心徐匯區肇嘉浜路1001號，土地地塊原屬上海無線電四廠。1993年起，印尼商人黃進益與上海無線電四廠合作開發該地塊。1997年蔡青峰加入。

但隨後雙方產生股權糾紛。2006年，擁有46%股權的黃進益起訴蔡青峰侵害公司利益。一場由帝景苑項目股東糾紛引發的官商勾結案就此逐漸曝光。

在一份追加的訴狀中，披露了蔡青峰向8名低價賣房官員詳情。具體包括上海錦江國際有限公司總經理楊原平，前上海市政府主要領導秘書張志蛟、上海市公安局特警總隊黨委書記李征靜的兒子，原上廣電房地產公司總經理陸天明，上海市工商局總經濟師杜貴根的妻子等。

8名追加被告中，只有已因上海社保案服刑的陸天明的代理律師到場。律師提出證據指，當時的購房價格優惠是經過上廣電房地產有限公司的董事長錢佩勇批准的，且當庭出示了當時陸天明的申請報告。

上廣電是帝景苑項目土地的原始擁有人，且在黃蔡進入後，仍持有1%股份。

報告指，「由於本人經濟條件有限，望錢董事長在我購房價格上，請榮福公司(即帝景苑項目公司)蔡總給予一定優惠為盼。」

2005年，陸天明於帝景苑購房，享受的購房單價是6400元/平方米，折扣率72.18%。2006年，社保案發，陸天明被指參與共同貪污逾3億元入獄15年。

本報記者掌握的材料顯示，即使享受了較大的折扣優惠，陸天明仍然沒有付清所有房款，最後實際「成交價」或不到40萬元。根據徐匯區房地產登記處提供的商品房預售合同、房屋交接書等資料，陸天明只在2003年10月及2004年4月分別支付了20%的購房款，總計39.56萬元，但該房仍然如期於2005年1月交付。

8名涉嫌低價購房的官商中，享受購房最低價格的是上海錦江國際總經理楊原平。楊在帝景苑購房的實際購買單價僅為5000元每平方米。

本報掌握的材料顯示，楊原平前妻王織雯透露，楊原平曾告訴她帝景苑的房子不能買，「買了違紀的，開發商是公司的股東、董事」。

但最後楊原平仍然以此低價購買了。

仍有更多帝景苑內低價買房的名單未獲公開。資料顯示，400餘戶業主中，獲得一成以上住房折扣的有50餘戶，折扣達到3成以上也有22戶。

閑置土地近六年

更多的亂象，在帝景苑二期開發中顯現。

帝景苑二期位於上海市徐匯區宛平南路88號，與帝景苑一期肇嘉浜路1001號僅一牆之隔，同樣原屬上海無線電四廠。

2003年，上海廣電集團將土地出讓給二期主要開發商廣萬置業，廣萬置業首任總經理是上廣電(佔30%股份)的陸天明，第二任總經理是台商蔡青峰，蔡所控制的兆豐國際(上海)有限公司佔64.9%。

雖然早在2003年就簽訂了國有土地出讓合同，但直到2009年，二期工程才正式進入動工建設階段，其間閑置時間長達六年。

根據2003年12月31日，上海徐匯區房屋土地管理局與廣萬置業簽訂上海市國有土地使用權出讓合同，廣萬置業被要求在2005年1月30日之前動工建設並在2008年12月30日前竣工。

2009年5月，徐匯區規劃局在兆豐帝景苑一期貼出公告，公示帝景苑二期的設計方案。2009年9月，廣萬置業才正式向城市規劃管理局申請進行樁基建設工作，項目目前停留在地下樁基階段。

根據1999年頒布的《閑置土地處理辦法》規定，超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以徵收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發時，可以無償收回土地使用權。

而之所以帝景苑二期如此明目張膽長期閑置，與多名相關官員涉入低價購房這一灰色利益鏈有關。

被稱為上海第一處的原上海土地局土地利用處處長朱文錦及徐匯區規劃局的兩名官員因此涉案。

操縱容積率

不僅土地閑置，帝景苑二期效仿帝景苑一期，涉嫌違規提高容積率。這背後的灰色利益鏈同樣令人瞠目。

2000年2月，上海市規劃局的批復顯示，要求宛平南路地塊「容積率控制在2.0以下，總建築面積應控制在75800平方米以下」。

但文件下發後，帝景苑二期開發商二股東上廣電集團迅速作出了反應，要求提高容積率。當年2月24日，上廣電集團致信共同開發商，要就規劃問題「與規劃局進行溝通和磋商」。

上廣電的積極反應是因為利益考量。由於上廣電在一期開發中只佔有1%的股權，而在二期開發中則佔有30%。1999年時，帝景苑一期項目已先行完成首次土地出讓合同的更改，獲得批准的容積率為4，二期項目按照規劃將容積率控制在2以下，這樣一期二期整體的容積率就符合規劃局的審批。

2002年，帝景苑一期首次上調建築面積，容積率上升至接近5，當時的售樓書和廣告也強調帝景苑為「完整小區，統一規劃，分二期開發」，並指一期較高的容積率將通過二期進行平衡。

這樣一來，勢必造成二期盈利空間驟減。上廣電的利益受到壓縮。自此，帝景苑二期項目開始其「獨立」過程。

此後結果令外界聯想。最終二期非但沒有平衡一期高容積率，實際開發仍按其為單獨的地產開發項目進行操作。

2004年帝景苑一期通過兩次土地出讓補充合同，將容積率調整到6。至2005年，上海市規劃局的再次詳細批復中明確，「將地上建築總面積調整至10.8萬平方米」，這意味著二期項目單獨的容積率到達3。

僅二期單獨的容積率，也已經完全違反了相關規定。根據於2003年開始實行的新版《上海市城市規劃管理技術規定》，對內環高層居住建築的容積率要求為不大於2.5。原本，肩負有攤薄一期超高容積率重任的二期項目容積率至少應控制在2以下，才能實現項目總體容積率不超標。

堂而皇之操縱容積率的背後，也正是一張官商利益灰網。這其中即包括了時任上海土地局副局長陶校興。本報記者掌握的材料顯示，簽發帝景苑一期容積率變更的正是陶校興。

低價拿地

容積率以外，帝景苑二期項目的另一牟利方式為超低的土地轉讓價格。

根據2003年12月31日，上海徐匯區房屋土地管理局與廣萬置業簽訂上海市國有土地使用權出讓合同，廣萬置業以3687萬元的價格獲得了此出讓面積為35962平方米的地塊，平均每平方米出讓價格約1025元。

這幾乎與簽訂於4年前的一期土地出讓合同的出讓價相差無幾。根據1999年簽訂的帝景苑一期國有土地出讓合同，當時一期16031平方米土地的出讓價格為16832550元，平均每平方米1050元。

2008年時，尚未開建的宛平南路88號地塊曾有意標價對外出讓，根據當時對此項目的報價，基本在22億至24億之間，相比2003年時的土地出讓價上漲了60餘倍。

但這低價拿地的背後，演繹的又是怎樣的灰色利益鏈仍未明朗。據本報記者瞭解，台商蔡青峰手中還有一份涉及更多低價購房官員的名單。