這一次房價可能真的要下來

2010-04-22 14:20 作者:王福重

這一次房價可能真的要下來。

4月17日「國十條」之後，銀行股和房地產股領跌，滬深兩市出現重挫，最前線的房地產中介機構，已感到些許寒意，大街上擺攤推銷的中介人員越來越多，市場觀望氣氛漸濃。所以，預期部分「房價上漲過快的城市」在未來幾個月房價下降一到兩成，回覆到春節之前的水平，是有道理的。其實，還有個被忽略了的理由：3月「兩會」之後，房價扶搖直上，這本身就蘊含著下跌的風險，所謂「要讓其滅亡，必預令其瘋狂」，即使沒有新政策出臺，按照市場的規律，房價也會出現滯漲甚至下降趨勢。過去，很多人覺得房價越調越高，房地產開發商以為政府沒有容忍底線，現在看來是大錯特錯。

新政策的核心是三條，一是地方政府對房價負總責；二是實行嚴格的差別化信貸政策，二套房首付50%，這是世界上最高水平的首付，除了降低投機者的槓桿外，還抑制模棱兩可的購房者的購買衝動；三是保留了一個撒手鐧：新型的房產稅或者物業稅。不管將來的徵收具體細節如何，這個稅，將大大降低購買環節的成本，致房價明顯回落。

但是，所有的政策都只是短期有效的，不是長期的治本之策。因為，在政策頻出的環境下長大的國人，所謂「上有政策，下有對策」，是拿手好戲，比如二套房、甚至三套房，很容易變成「首套」。已經有開發商表示，可以替購房者墊付一成首付等等。更要緊的是，高房價的真正元凶，是某些制度性的缺陷。改變這些，才是房地產的治本之策。

第一，住宅商品化方向需要調整。十幾年的住房商品化改革，雖然有值得肯定的一面，但是，確實走過了頭。首先，並不是所有該到市場上買房的人，都通過市場解決居住。華遠集團的任志強先生就說，北京有大量房子，以超低價格，賣給了機關單位的公務員。而這些人的收入和其他福利遠遠超過一般的企業職工，其實不應該受到照顧。人們獲得住房的價格是五花八門的，有免費的，有房改房、成本價房、兩限房等等，真正到市場買房的，只是一部分人，包括那些最貧困的人。其次，住宅作為民生的最大部分，政府本來負有為低收入居民提供基本住房保障的義務，這一點，近幾年幾乎完全忽略和放棄了。「居者有其屋」，不是讓居者擁有產權，政府提供的，應該是廉租房或者公租房，而不是經濟適用房，經濟適用房難以避免信息不對稱導致的腐敗和效率損失。核心的問題是，政府應該照顧社會最貧窮階層，而不是「夾心層」。經濟適用房所照顧的，其實是相對富裕的人群。如果按照改革伊始的目標，有70%的人，住在由政府提供的住房裡，就不會有今日之民眾的抱怨。再次，在住房已經商品化的條件下，富人多幾套房子，表面上看沒問題，但是，在土地有限的背景下，多套房的人，侵害了無房人的空間，產生了負外部性，政府是不能不干預的。

第二，城市土地不是用來賣錢的。房子多了價格就會下來，但是，蓋房需要土地，土地供應充分，房價才會讓大部分人接受。但是，在現有制度下，地方政府是土地的唯一賣主，作為壟斷者，是沒有積極性增加土地供應的。在招拍挂制度下，土地價格不斷推高，地方政府自然樂觀其成。除了可以收穫不菲的「私房錢」，還可以通過高地價推高房價，拉動GDP。似乎完全忘了，土地本來是用來造房子供人居住的，是一種「公共財產」。所以，土地出讓金制度，需要徹底改革。土地供應可以進一步放開，人為控制是不足取的，因為城市化是一種大方向，它的成功，必然是節約而非浪費土地。

第三，地方政府不應成為房地產的利益中人。除了獲得GDP和土地出讓收益，地方政府還能獲得數十項收費，這使得這些年來地方政府成了房地產的利益中人，有了利益，當然就希望房價能持續永遠上漲，可以說，這是歷次調控終歸失敗的根由所在。推動經濟增長，不是地方政府的本來責任，提供公共產品，保障民生才是。如果地方政府，不從GDP的緊箍咒中退身，民眾降低房價的期待，就只能是一種空想。

第四，富人需要更多的投資渠道。如果沒有一個富裕人群，當然就不會有中國房價快速追趕美國的神話。當今中國富裕群體的富裕程度，已令全世界咋舌。讓人們富裕起來，是改革的初衷，並不奇怪。但是，他們需要更多的投資渠道，房地產價格飆升跟有些富人愚昧消費，背後的原因，都是缺乏多樣化的投資渠道。必須承認，在對外開放上，我們已然盡力，但是，在對內開放上，還有許多大門是緊閉的。資金若水，需要疏濬。否則，即使暫時退卻，終究還要捲土重來。

此外，基本數據統計，也是當務之急。比如什麼人已經有了住房，眼下真正需要住房的人是哪些人，誰有多套房產，這些如果是一筆糊塗賬，計將安出？

人無遠慮，必有近憂。有了這些相關制度上的基本改變，人民才能安居樂業。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)