中國房地產將在2011年崩盤 不要幻想了
最近網上搞出的樓市「崩盤時間表」，通過對比中日兩國的房地產市場走勢，認為中國房地產市場將在2011年崩盤。
只是，崩盤論者只說因為房價高所以必然崩盤，卻並不能給出哪怕最粗略的崩盤「流程」。而我認為，中國房價在近幾年內要出現所謂的崩盤，確實是一種不切實際的幻想。
從經濟學上考量，一個產業的崩盤，必須要滿足幾個要素：需求量萎縮、購買力嚴重不足、政策轉變，或者是產品價格嚴重脫離其價值。在此前提下，產業裡的企業將出現資金鏈吃緊，降價甚至倒閉。而消費者普遍持幣觀望甚至是拒絕購買。
以房地產為例，要形成崩盤，以下四個環節是必不可少的：
第一，房價超過市場承受能力，成交量暴跌——這是購買力問題。第二，開發商資金鏈吃緊開始拋售，降價促銷漸成風潮——這是產業的表現。第三，百姓買漲不買落，越跌越不買——這是消費者表現。第四，開發商成批倒閉，房子像「大白菜一樣便宜」可還是沒有人買，房價跌向無底深淵——崩盤。
以上四個環節，任何一個被打斷，「崩盤」就不可能成立。然而，事實如何呢？
先談第一個環節——購買力問題。房價是否合理，最主要的依據是房價收入比。以北京為例，2009年家庭平均年收入為11.3萬元；同期四環以內期房均價為17478元/平方米；平均單套面積為113平方米。據此可以算出房價與家庭收入的比值為17.5。這個比值無疑是有參考價值的。
當然，按平均數計算的弊端極為明顯。現在社會兩極分化趨勢已成共識，在北京收入最低的1/3家庭可能不吃不喝30年也買不起上述房子，而收入最高的那1/3家庭用5至6年的收入就可以買套房子。
然而，我們忽略了一個事實：「北上廣深」四個城市半數以上的高端物業由全國、全世界的富人購買，誰能統計他們的房價收入比呢？
再看第二個環節：產業表現。房地產成為中國經濟的支柱產業已經不是新聞。
如今，扛過危機的開發商已經吸取了教訓、學精了，預期稍一偏空就會降低施工進度、延緩向建築承包方支付款項，推遲開盤……也就是說一手握緊現金，另一手控制可售商品房的供應。
第三個環節，也就是百姓的觀望心理倒是可能暫時導致房市「量價齊跌」。但歷史是明鏡。2008下半年至2009年上半年間，的確出現過這種類似的情況。但短暫的觀望期之後，卻迅速迎來了更高的房價！而如果真的觀望成風，各項救市政策和言論必然又會紛至沓來——因為當前的政策走向非常清楚：是「防止房價過快上漲」而並非不漲甚至是成交萎縮。
前三個環節不成立，最後的第四個環節要出現，自然就是一種幻想。
一個產業的崩盤不可能是獨立事件。我們仰望著房價離普通市民越來越遠，於是阿Q式地咒罵兩句，但是，咒罵並不能讓趙太爺意外死掉。中國房地產業已經是一個遠比趙太爺要強大多少倍的厲害人物，甚至可以說，房地產一打噴嚏，中國經濟必然感冒。
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