比照巴黎，北京合理房價是2134元/平米

2009-11-24 00:28 房子價格是近幾年來一直受到人們關注的一個熱點問題。現在媒體對房價的報導混亂不堪，有的說高，有的說低，還有一些被房產商豢養的所謂「專家」說房產價格只能升，不會降。一些媒體把外國人請來侃房價，美國教授說「我在上海也買不起房子」，英國專家說「房價高是正常的，因為買房是投資，裡面有預期的獲利。」所有這些眼花繚亂的報導讓百姓莫衷一是。現在講的是信息經濟，百姓在信息經濟中處於劣勢，所獲取的信息與房產商相比少得可憐。這樣，只能聽任別人的忽悠，趕快勒緊腰帶貸款買房，加入了房奴的行列。
　　
在論述法國的房地產價格之前，先明確一個基本概念，那就是法國的是「房地產價格」，中國的是「房產價格」。法國等資本主義國家買房子的同時也買了地產，他們買了房子世世代代繼承，父傳子，子傳孫；孫又傳子，子又傳孫；子子孫孫無窮匱也！而中國只是買的房產，實行「房地分離」，因為在中國土地國有，任何人不得買賣土地。《中華人民共和國憲法》第十條明確規定：「城市的土地屬於國家所有。…… 任何組織或者個人不得侵佔、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。」 根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十五條規定：「土地使用權期滿，土地使用權及其地上建築物，其他附著物所有權由國家無償取得。」即使土地上的建築國家不無償收回，收回了土地，你把你的房子拆掉搬走磚頭也沒多少價值。所以，你在中國買的房子，最多是70年的壽命，這還是假定房產開發商一夜之間就能蓋出廣廈千萬間。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第二十二條規定：「土地使用者通過轉讓方式取得的土地使用權，其使用年限為土地使用權出讓合同規定的使用年限減去原土地使用者已使用年限後的剩餘年限。」如果房產開發商從征地到售房已經用了4年，那你就只有66年的使用許可權了。假如你是66萬元買的房子，每年的折舊費就是1萬元！通過與法國房地產價格對比，我們就可以知道中國目前的房價是高了還是低了。
　　
房價的高低是相對的，其主要參照系是公民的收入，也就是說我們要根據公民的購買力來考察房價的高低。我們的汽油5元/升，人們就說很貴了，可法國的汽油1個多歐元/升，相當於10幾元人民幣，你說誰的汽油貴？當然，從絕對價格看，他們的汽油價格是我們的2倍多，可從購買力看，我們的價格就是他們的14倍多了。因為按照北京的最低工資收入，要工作100分鐘才能買一升汽油，而按照法國的最低工資標準，工作7分種就買一升汽油。所以，本文考察法國和中國的房價，不以複雜的經濟學上的公式模型來考察，而以老百姓容易理解的購買力來考察。如果我們的最低工資和國際接軌了，也沒人喊房價高了；如果我們把房價降到普通百姓收入能承受的價位，同樣沒人會喊房價高了。經濟學和世界多數國家都規定公民的房產支出不超過工資淨收入的30%，那70%用作社會保險支出、教育支出、育兒消費和孩子培養支出、文化娛樂支出、健身支出、旅遊支出、食品支出、日常雜項支出，醫療支出等費用。也就是說你一年的淨收入3萬元，25歲開始工作，到55退休，工作30年，則一生淨收入為90萬元，投入到房產的總支出不應該超出30萬元（假定工資和房產價格不變）。
　　
近16年來，法國的房地產價格波動很大，大落大起。1990年至1996年，短短6年間法國房地產的價格下跌了40%，這是全國平均下跌幅度，巴黎等大城市下跌幅度更大。1996年，筆者在法國巴黎幫助朋友在郊區看一棟別墅，總面積400平方米（含花園），居住面積192平方米，有一個可以停放兩輛汽車的車庫。當時房主的要價是110萬法郎，折合2750法郎/平方米。1996年法國的最低工資標準是6,406.79法郎/月，每平方米的價格是最低工資的0.43倍，用14年零4個月的最低工資就可以在巴黎買一棟400平方米的別墅（為了舉例方便，沒有扣除工資的所得稅）！而法國普通工人和公務員工資是最低工資的2倍，也就是說普通職工用7年零2的月的工資就可以讓這棟400平方米的別墅成為個人的私產，世代繼承。
　　
從1996年開始，法國的房地產價格逐步回升，根據2004年的統計，法國巴黎大區的房地產出售比上一年上升了2.4%，房地產的熱點開始向遠郊區轉移，總的看來，大環城帶價格上漲12.5%，小環城帶上漲14%。而巴黎市區的房子價格漲勢趨穩，銷售稍有下降。巴黎是歐洲僅次於倫敦的第二大投資熱點城市，巴黎的房地產價格在世界範圍來說都是偏高的，2004年平均達到了3989歐元/平方米。2004年法國的最低工資是1,286.09歐元/月，法國首都的房地產價格是最低工資的3倍。第6區最貴，接下來是第7區。第19區和第20區儘管上升得比別的地方快，但平均價格仍是最低的。2006年初，巴黎房地產價格是5000歐元/平方米，是最低工資的3.68倍，2006年上半年法國的最低工資為1,357.07歐元/月。法國其他城市的房地產價格明顯低於巴黎，距巴黎200公里外的重要城市南錫的平均房價僅為1500歐元/平方米，是最低工資的1.11倍；而法國南部最重要的港口城市馬賽的平均房價也只有2500歐元/平方米，是最低工資的1.84倍。
　　
法國房地產專業人士預測，在未來5年內，法國房地產價格會大幅度回落，可能下跌30%到40%。因為法國房地產價格自1997年以來已翻了一番，遠遠高出實際價值，且與法國居民的收入不成比例。根據這樣的預測，到2010 巴黎的平均房地產價格是3000歐元/平方米，按照最近4年最低工資平均每年增長5.1%計算，到2010年法國的最低工資預計是1703.12歐元/月。也就是說2010年法國巴黎的房地產價格是最低工資的1.76倍。
　　
法國的房地產從1990年到1996年是大幅下跌時期，1997年到2005年是大幅度上漲時期，預計2006到2010又是大幅度下跌時期。但在整個跌——漲——跌一個輪迴期間，巴黎房地產的最低價格是最低工資的0.43倍，最高價格是最低工資的3.68倍。根據法國房地產的價格，我們可以估算出中國房產合理價位的上限（再次提醒，在中國買房子不含地產價格）。如北京規定的最低工資是580元/月，按照法國巴黎房地產價格最高的時期比照，北京房產的合理價位上限為最低工資的3.68倍，即2134元/平方米；長春、吉林等一般城市的最低工資為510元，按照法國一般城市房地產價格是最低工資的1.4倍計算，長春、吉林等一般城市房產的合理價位上限是714元/平方米。即使是這個價位，我們的價格相對來講也比法國的高很多，因為我們的價格只是房子的，沒有地產價格，最多擁有70年！而法國的是世世代代繼承，理論上講，與地球的剩餘壽命相同。也就是說，法國的一套房子實際上就是我們的無數套房子，只要他們的建築材料足夠結實。建築材料不結實也可以，壞了可以再在自己的地皮上重新建房子，因為地皮是自己的。讀者自己算性價比吧！
　　
現在，中國一些城市的房價已經高得離了譜，中國房價飛漲是多方面原因造成的，如地皮轉讓費用、各個環節的行政手續成本（包括商業賄賂），囤積、炒房、政府對房地產管理的不作為行為（沒有財產稅！）等等，這些有不少人已經討論過了，筆者過去也有討論，本文不再論述。

我們通過分析法國16年來的房地產價格波動情況，以及房地產價格和法國最低收入的比值，就明白了中國房產價格是高還是低了，就知道中國房價的合理價位是多少了。可不知為什麼，怎麼沒見有人提中國的房價要這樣和國際接軌。
　　
答讀者:
　　
1. 中國房價高是因為土地緊張造成的。
　　
答:按照中國現在人口為13億計算，中國國土面積為960萬平方公里，中國人口密度為135人/平方公里；根據2006年1月法國統計局公布的數據，法國人口為6290萬人，國土面積為551602平方公里，法國人口密度為114人/平方公里。法國的山地面積佔國土的三分之一，中國有320萬平方公里的山地，正好佔國土面積的三分之一，與法國相當。中國人口密度比法國高出18%，差距不大。中國是農業國，居住在農村的居民參與城市購房的很少，法國是發達的工業國，這樣中國購房者在國民中所佔的比例會低於法國。
　　
一位住新加坡的讀者說：他在那裡新買的房子比上海和杭州同等質量的還要便宜。使用面積105平米（那裡不按建築面積賣房）的價格24.4萬新幣，約合人民幣120萬元，三室一廳兩個衛生間，有走廊、電梯。離地鐵站不遠，步行10分鐘即可到達。樓下有公共汽車站（不出樓可上車），有兩路車可到地鐵站、購物中心、銀行、圖書館及超市、菜場。考慮到新加坡2005年人均GDP為44666新幣(折合26833美元)，國內的房價確實是太貴了。要知道，新加坡的土地資源更匱乏，新加坡的人口密度為5859人/平方公里，是中國的43.4倍，可他們的房價就能這麼便宜。
　　
2.中國房價不能和外國比，雖然工資相差很大，但建築材料價格相差不大，所以房子價格不能和外國比較。
　　
答：中國的房子的建築材料和工人工資成本是不高的，為什麼中國好多中小城市的房價在每平方米1000元左右？難道他們那裡的建築材料價格比北京、上海等城市低那麼多？可見高房價主要是非建築材料和工人工資成本因素引起的。現在不知道為什麼，為了當權者的利益，人們總提要和外國接軌，可為了百姓的利益，人們就說不能和外國比較。
　　
3.有的讀者提出：上海老西門1000萬元/畝還搞不定拆遷戶。
　　
答：1000萬元/畝還搞不定拆遷戶，這是因為房子價格飛漲的原因造成的，拆遷戶是按照房子價格給予補償的，如果房子價格降下來，拆遷費還需要這麼高麼？要知道什麼是因，什麼是果。房子價格上漲是滾動的，房子價格高了，拆遷費用就高了，蓋好房子的價格會更高，如此滾雪球，惡性循環。
　　
4.有讀者提出:「如果買房子如同買白菜一樣便宜，中國早就沒有可耕地了。」
　　
答：這種觀點顯然是對市場經濟一無所知。經濟的基本規律就是需求和供給的平衡，把中國的土地都蓋成居民住房，平均一個人10萬套住房，到那時別說是白菜價格，就是白給你你也不要的。當每個家庭都有一套住房了，房產商還會那麼玩命蓋房嗎?可能把中國的耕地都蓋成住房嗎?蓋了房子賣給誰?
　　
5.法國房地產便宜，是因為他們都有住房了，市場已經飽和。
　　
答：據法國國家經濟和統計所的數字，如今有57%的居民擁有主要住宅。中國的住宅私有率目前是81.62%。美國為68%、英國為67%。
　　
6.房子價格高，是因為成本高。
　　
答：房子的成本在中國一直是個謎。福州市物價局曾經想在全國率先公布該市房地產的平均成本，但在各方壓力下不了了之。海南中海銀投資有限公司到是自己向社會公布了自己造房的成本：
　　
海口各樓盤根據品質、地段等不同，成本有所差異，一般而言：土地成本250元—400元/平方米，勘探5元—15元/平方米，設計10元—25元/平方米，政府要收的各種稅和費240元—270元/平方米(以銷售價格約2000多元/平方米計算，其中包括報建費50元/平方米)，審圖、施工報建、施工保險、安檢、質檢費加起來5元—10元/平方米，建安費高層1200/平方米，建安費低層為800元—900元/平方米，園林等設施配套約100元/平方米。海口高層房產項目的綜合成本理論上測算是1810元—1900多元/平方米，低層的會更低些。實際上，一般的開發商會把成本控制在1800元/平方米以下，這樣的測算還有下調的空間，因為中海銀沒有組織自己的施工隊，選擇的合作單位如施工、監理等都是甲級資質企業。他披露，對房產成本控制的方面，主要在設施、配套等方面，有的甚至可以下降到1500元/平方米以內。如開發商自已組織施工隊，建安成本可以下降100多元/平方米。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)