杜鐵匠：誰是高房價最大的受益者

2009-03-24 00:34 作者:杜鐵匠 中國的房價遠遠地超過了老百姓的經濟收入水平和購買力。有個衡量房價高低的標準叫"房價收入比"，指的是一個地區的住房平均價與家庭年平均收入的比值。國際上公認的"合理的住房價格"的"房價收入比"為3至6倍。中國的房價收入比是多少？儘管目前公布的數據各不相同，但最保守的估計也在10以上。普通老百姓要不吃不喝工作10年以上才能買得起一套房子。中國的房價已經遠遠超過國際公認的合理範圍。老百姓買一套房子，首付掏空了積蓄，分期付款則透支了未來的收入。面對高房價的盤剝，絕大多數中國民眾把這筆帳算在了房地產商和炒房團身上。實際上，高房價最大的受益者是掌握土地的地方政府。只要地方政府不放棄在畸高房價中所獲得的巨大利益，房價就不可能降到中國老百姓能承受的水平。

不久前，全國工商聯在2009年全國政協會上遞交了一份名為《我國房價為何居高不下》的大會發言，在這份發言中包含了全國工商聯房地產商會去年就全國9城市"房地產企業的開發費用"做的調查，調查結果顯示，在房地產開發的總費用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所佔比例為49.42%。三個一線城市中，上海的開發項目流向政府的份額最高，達64.5%；北京為48.28%；廣州為46.94%。原全國人大常委會副委員長成思危的調查報告稱，在房價中，房子土地和建築成本佔50％，政府稅費佔20％，開發商佔30％。這30％裡有一部分，是開發商不願意公布的，說白了就是行賄的費用。除掉這部分腐敗成本，房價中開發商所佔的比例只有20%，遠遠低於政府的所佔的比例。可見政府才是高房價最大的受益者。

政府在房地產成本中的所得分為三種：土地成本，稅收成本和腐敗成本。

房地產的成本中最大的一塊就是土地。中國不是土地私有制國家。中國的土地是名義上是"集體所有"，實際是政府所有，也就是共產黨所有。共產黨是中國最大的地主。中國所有的土地買賣，買賣的都不是土地的所有權，而是使用權。土地的所有權和處置權都是歸政府。房地產商先要從房地局那裡買到地，才能蓋房子。因為中共政府壟斷了土地，所以這是一個徹頭徹尾的"賣方市場"。土地值多少，全是由批地的官員說了算。對於土地，地方政府又是定價者又是賣方，地價能不高嗎？抬高地價對地方官員的政績也有好處。現行的地方官員政績考核體系以GDP為增長作為考核的主要指標，地方政府為了自己的政績，必然會千方百計地增加GDP，而增加GDP最好的辦法就是賣地。地方政府的賣地收入已經成為財政收入的重要補充來源。國務院發展研究中心一份報告顯示，土地出讓金、房地產相關稅收佔地方政府預算的40%，土地出讓金淨收入在一些地方政府的預算外收入中甚至達到了60%以上。地方財政變成了"土地財政"。地方政府不抬高地價，怎麼養活這麼多公務員？怎麼拉動GDP增長來凸顯自己的政績？麵粉漲價了，饅頭怎麼可能不漲價？地價漲了，房價怎麼可能不跟著一起漲？

全國工商聯的調研報告指出，房地產稅費偏高也是房價走高的一個重要原因。以北京為例， 開發商在房地產開發過程中需要與20多個政府部門打交道，需要繳納的各種費用多達20多種；廣州的開發商在開發過程中需要與30多個政府部門打交道，繳納多達20多種收費。這些名目繁多的稅收，都成了房價的一部分，最後買單的還是買房者。

政府成本中還有一部分沒有進入政府賬戶而開發商也不願公布的成本，那就是我們常說的"腐敗成本"。中國的房地產業是官商勾結的腐敗重災區。近年來落馬的巨貪中，多和房地產業有關。如原最高法院副院長黃松有，原上海市委書記陳良宇，原蘇州市副市長姜人傑，原北京海淀區長周良洛，原郴州市市委書記李大倫等等。在中國，如果沒有和政府官員過硬的關係，根本拿不到地，也當不成房地產商。2008年1月31日以受賄罪被判處死緩的原南京市委書記王武龍王武龍的落馬，就是因為在1995年違法把一塊南京市的黃金地段的開發權給了自己的弟弟房地產商王文龍。，曾經的上海首富， 2002年在胡潤富豪幫上排名第11位的房地產商周正毅原來是搞餐飲業的。他能以零地價拿到有上海最後一塊黃金地皮之稱的"東八塊"的開發權，離不開原上海市委書記陳良宇弟弟陳良軍的幫助。有媒體稱，陳良軍視周正毅的餐廳"阿毛燉品"如自家飯堂，經常有人撞見陳良軍在此高朋滿座，不付一分錢。陳良軍本人也利用和陳良宇的關係在土地上發了一筆橫財。2002年至2003年，陳良軍想在上海市寶山區拿一塊土地，並多次找寶山區區委領導幫忙。後者請示陳良宇，陳同意並表示"按規定辦，把好關"。在陳良宇的幫助下，陳良軍獲得了600畝土地的使用權。隨後他將600畝土地的使用權以1.18億元倒賣給了開發商。通過賣地，陳良軍一夜之間就變成了億萬富翁。而這1.18億元賣地款最後還是會被開發商轉嫁到買房者頭上，陳良軍的一夜暴富，實際上是建立在對買房者財富的掠奪上的。

向手握土地土地審批權的官員行賄已經成了房地產業的潛規則。2008年8月14日被判死緩的原上海房產局副局長殷國元是很好的例子。殷國元在1995年到2005年期間任上海市房地局副局長。在這10年中，他基本上都在負責上海的土地審批工作。殷國元靠山吃山，用手中的土地審批權獲得了巨額財富。檢察機關指控殷國元受賄3671萬元，在這3671萬元中，有3280萬元來自地產商人江信惠。靠殷國元的幫助，江信惠拿下了嘉定、金山的兩塊土地，獲得了巨大的利益。作為回報，在2004年至2006年間，殷國元便不斷從江信惠處獲得股權、現金、房屋和轎車。從房地產商那裡獲得大量好處的殷國元是哄抬上海房價的吹鼓手。他頻頻以上海房地產業專家身份拋頭露面，鼓吹高房價。2005年11月22日，在中國國際商業房地產投資峰會上，殷國元向媒體表示，"我們減少了商服用地的供應量，希望以此來穩定房價，不要再跌。土地供應少了，房地產市場價格肯定是值得長期看好的。"在上海召開的2005年中國土地市場年會上，殷國元又放言："上海地價仍有上升空間，現在是開發商在上海拿地的好時機。"殷國元在掌握上海土地審批權的十年內，人為地製造土地供需矛盾，抬高上海房價。使上海的房價收入比超過了15，買房成了普通老百姓難以承受的重負。但無論上海的房價漲得高，殷國元一類的貪官們都不用擔心買不起房。據報導，殷國元多次向自己提供過便利的房地產公司"買房"，價格明顯低於市場價格。更出格的是，他的大部分購房款，還是向房地產開發商索取的，自己不用掏一分錢。可以說，廣大房奴辛辛苦苦積攢的購房款，有很大一部分被像殷國元這樣掌握土地審批權的貪官給榨取了。難怪在殷國元被判死緩後，有人說："不殺殷國元，何以平息千百萬房奴之恨？"

房價暴漲時，地方政府和開發商一起悶聲發大財。現在房價稍有下跌，離廣大民眾能承受的範圍還很遠的時候，地方政府卻迫不及待地跳出來救市。說什麼"買房就是愛國"，"房價大跌最終受害的是百姓" 。為什麼民眾買不起房地方政府不操心，房價略有下跌地方政府卻開始哭爹喊娘呢？因為如果房價下跌，地方政府的賣地收入就要減少，財政就會吃緊。地方政府為什麼要不顧公眾的強烈反對維持高房價，歸根到底是因為它才是高房價最大的受益者。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)