老年公寓在美國

2008-09-27 08:35 美國老年公寓市場的情況比較複雜,過度開發現象的出現,短期市場競爭的劇烈,使老年公寓的出租人,開發商和經營者都在尋找一種生存之道.

老年公寓的市場分類

按物業為老年人提供陪助,護理和醫藥服務類型與數量的不同老年公寓可分為三類.

自住型(Independent-living)老年公寓不為老年居住者提供任何與日常生活,藥物服務有關的協助,只是提供一個環境優美,舒適的居住社區,包括所有的生活配套設施,甚至可以完全容納一個高爾夫球場.

陪助型(Assisted-living)老年公寓向居民提供與日常生活有關的各種服務,包括做飯,幫助洗澡,餵飯,洗衣,體檢,餵藥和其它個人生活方面的需求.

特護型(acute-care)老年公寓除了上面兩種類型所到的服務外,還提供全面的醫療服務,包括從傳統的醫護房間到特別為老年癌症患者提供治療的房間.

激烈的市場競爭

根據美國老年公寓及護理業項目投資中心(NIC)最近一項調查表明,住進陪助型公寓的美國公民平均年齡是85歲,平均居住時間是個月30.對一個 擁有100張床位的老年公寓來說,折算下來每月至少需要3-4名居住者.市場卻要求開發商在控制好成本的前提下,在一合理價位向老年人提供公寓.據NIC 不久前的統計,生活在陪助型公寓中的老人, 2 / 3的年收入只有$ 25,000左右.費用太高會導致大多數老年人負擔不起,市場需求不旺已造成負面影響.開發商可以為老年人提供更多的舒適性,但租金的回報使業主不能負擔 成本.對老年公寓市場另一個錯誤的認識是認為每一個超過65歲的老人都想搬進老年公寓.事實上,美國當今85歲左右的老年人一般都經歷過經濟大蕭條時代, 對食品短缺和大量失業記憶猶新,因此對每年花上上萬美元住老年公寓的觀念難以接受.

但二戰時期出生的一代則有可能樂意主動搬進老年公寓歡度晚年,因為他們已經適應了高消費.為了吸引這兩代人消費老年公寓,開發商重點對美國家庭中 的成年孩子(20年之後的潛在客戶)進行不遺餘力的營銷,聘有全天候的市場經理負責協調客戶從獲得宣傳材料開始到去老年公寓社區參觀的所有事情,並且經常 組織各種適合老年人的活動以吸引潛在客戶的注意力.在提高居住舒適性方面,開發商更是不遺餘力.

2000年1月份,芝加哥地區一個老年公寓項目Wonder落成in Vernon Hills,它營造了另一種居住氛圍:六層樓的建築,屋頂覆蓋18,000平方英尺的玻璃穹頂,有一個非常大的中庭,完全模擬熱帶氣候,裡面植有熱帶雨林 植物,人工瀑布,休閑小徑,溫泉點綴其間.

不同的經營策略

美國一家大型房地產信託投資公司-太平洋海灣物業公司3年前小規模地進入老年公寓市場,經營一類對入住者年齡進行嚴格限制的自住型老年公寓.每個 公寓單元帶廚房,配有傢俱及所有日用品.現在公司準備每年平均開放5所新的老年公寓設施,集中在市場進入障礙大,人口密集的地區,比如加里福尼亞州南部靠 近洛杉磯的地區,那是一個老年公寓市場需求很大但開發成本也高得使許多開發商到瞭望而卻步的地方.

與此經營思路完全逆反的是小規模陪助型公寓的開發商Bee Hive Homes.他們遠離土地價格昂貴的大都市,選擇居住人口僅有5000人左右的小鎮,所建造的陪助型公寓一般只容納12戶左右,由於規模過小而不受一些類 似美國殘疾人法等法律的限制,採取特許經營方式,也非常成功.總之,誰具備在老年公寓服務水平和舒適性水平上的強大競爭實力,誰就會笑到最後.

老年公寓發展的限制因素

在賓州西南地區,老年公寓被過度開發和競爭局面不斷加大,其內在原因是開發商按照自己的人口調查結論進行決策,並且缺少必要的政府監控.老年公寓 的投資興建被大多數地方政府視為正面的,積極的因素,一般都會對此大開綠燈.過度開發的一個限制是,與醫療有關的物業需要國家醫療管理部門的批准.各州醫 療護理制度要求不同,對醫療護理費用支付的許可要求也不同.同時,醫療保健優先支付制度(PPS)對提供醫療保健服務的老年公寓出租有很大影響,像提供較 高保健服務的美國太陽保健園就受此影響而瀕臨倒閉.

最大的限制是資金匱乏.估計NIC,老年公寓設施每年平均增長幅度超過10%,現在超過28,000個老年公寓設施遍及全國.另對老年公寓投資貸 款人的一項調查反映出1999年共貸出108億美元,比1998年增長15%.但是到了2000年,資金開始緊縮.市場的過度開發使出貸人變得更加挑剔與 謹慎,一般只貸給他的固定客戶.華爾街金融市場很早就對這類帶醫療設施的物業投注了極大熱情.但是到了1998年中,熱情開始降溫,最後導致房地產信託 (REIT)股票的逐波下降,甚至跌破其淨資產的價值.

總體上看,現在美國特護型老年公寓已經飽和,陪助型老年公寓投資已呈現下降趨勢,只有自住型老年公寓尚具有較好的投資回報.