美國經濟是否步入30年最嚴重衰退 房地產買氣是關鍵

美國人是否願意或有能力在未來幾個重回房地產市 場，將決定美國經濟僅有溫和下滑或是遭遇30年來最嚴 重衰退。

許多經濟學家表示，房價要再跌10%，才會使房租 或收入達到均衡。但可能很輕易－如民間銀行進一步緊 縮放款或Fannie Mae( FNM(US) )和Freddie Mac( FRE(US) ) 崩解，就會使跌幅擴大，也許會超過20%。

如果銀行進一步緊縮放款標準，否決對信用良好者 的貸款，將影響美國人購屋的能力。房地產景氣若持續 探底，勢必重創消費者信心，可能導致嚴重的經濟衰退 。

Credit Suisse分析師估計，S&P Case-Shiller房 價指數必須再下跌14%，才能讓一般人有能力購屋。此 指數已較1年前下滑15.8%。

目前美國指標房貸利率約6.32%，Credit Suisse表 示，如果房貸利率降至5.5%，Case-Shiller指數可能只 要再下跌7%即可。但如利率升至7.5%，房價指數恐再重 挫24%。

若房價再跌24%，數百萬屋主的房屋淨值(home equity)恐會歸零，先前許多人都以房屋來融資退休計 畫或支付小孩的學費。沒有了此資金來源，消費支出將 會下滑，引起消費者導向的經濟衰退。

5月的Case-Shiller指數顯示，20個大都會區中有7 個房價上揚，而且整體跌幅也小於4月，有些投資人轉 趨樂觀。雖然與去年同月相較，5月各大城市房價仍下 跌，但波士頓、達拉斯、和波特蘭等地已較4月小幅上 揚。

不過，在不景氣的震央的地區仍無改善跡象。在洛 杉磯，5月房價較4月下跌1.9%。邁阿密和拉斯維加斯也 滑落。

佛羅里達州有許多房屋遭銀行查封。房地產研究公 司McCabe Research & Consulting分析師Jack McCabe 表示，邁阿密、奧蘭多及Tampa等地房價預期會再下跌 15-20%。

他說："禿鷹買家要等房價跌了70%才會出手。"

McCabe表示，在Tampa市區有一棟245戶的公寓原先 售價介於每戶25-100萬美元間，現在未售出的171戶整 批拍賣價為170萬美元，相當於每戶10萬美元。

6月的Case-Shiller房價指數將在本週二公布，分 析師預期仍會持續下跌。

Citigroup經濟學家Steven Wieting表示："房貸 信用的緊縮可能是銷售回穩的最後一大障礙。"

(文章僅代表作者個人立場和觀點)