北京樓市究竟是熱是冷？
進入到4月份，溫州人老高心裏越來越不踏實了，在北京東三環附近，他有28套房子想要賣出去，可是進入到2008年，他一個買賣也沒有談成，連跟他打聽價格的人都很少了，向來敏銳的老高隱隱地嗅出房地產市場的危險。
溫州投資客老高:"按照我的看法，漲到頭了停止了。"
老高的判斷直接來源於他手裡的房子，他的房子絕大多數都集中在美景東方，這個樓盤位於北京東三環華威橋附近，交通便利，地段也很好，2005年，開發商把房子拿到溫州出售，善於投資的溫州老鄉買了150多套房子，其中有一部分就委託在北京的老高來銷售，兩年之內，房價節節攀升，從開始買入的7000元漲到 2007年10月份的1萬5千元，然後價格就再也不漲了，房子也賣不動了，老高決定多跑幾家中介公司，把美景東方的房子委託在那裡，廣撒網或許能撈來幾條大魚。
順益興聯行工作人員:"這個多少錢？"
老高:"這個一萬五。"
順益興聯行工作人員:"這個戶型有沒有1萬四賣的？"
老高:"沒有。"
天誠廣信房產中介工作人員:"那就13000到14500，只能這價了，你要賣貴了，要扛著就扛著。"
順益興聯行工作人員:"你說像你那個西南向的3居室，14800絕對不可能。"
鏈家地產工作人員:"13000差不多吧，再一個你還得朝向好點，朝向不好也不好賣。"
幾家中介跑下來，老高有點失望，中介給出的的價格一家比一家低，不光價格低，中介的生意也是意想不到的差。
順益興聯行工作人員說，1月2月一套沒有，3月份賣了兩套，所有的周邊的公司，所有公司賣了兩套。
老高沒有想到房價下來了，中介的生意還這麼差，要是照這個速度，自己手裡的20多套房子還不一定什麼時候能賣出去呢。
順益興聯行工作人員:"07年我們缺房子，不缺客戶，08年是不缺房子，缺客戶。"
工作人員告訴老高，不是他們故意把價格說低，而是現在登記賣房子的客戶突然之間就冒出一大批，在他們的內部網站上，美景東方這個樓盤就有400多套房子等待出手。
美景東方總共才有2000多套現房，400多套房子等待出售就相當於5分之一都是空著的，這還不算去年已經賣掉的房子，老高有些措手不及，顯然急於出手的不光是老高，投資客們都察覺了到這個市場的變化，雖然老鄉們委託給老高的價格遠遠高於13000元/平米，老高也只好把所有的房子都在這裡做了登記，希望能早些賣出去。
老高的一筆房產帳
春江水暖鴨先知，北京樓市究竟是熱是冷？像老高這種整天泡在樓市裡的職業房蟲最敏感，他連跑了幾家中介，都說現在的房子即使殺價也很難賣的動，而北京的統計，今年前4個月房屋銷售面積同比下降了54%，全市銷售商品住宅15217套，僅為上年同期的47.2%，其中，4月份當月銷售住宅4619套，比3月減少502套。
老高說自己屬於先知先覺的人，判斷房價是否有上漲空間有很多依據，在他看來，市場上的細微變化都是信號，除了市場冷清的人氣，他還給我們另外算了一筆帳。來看看算出了什麼？
老高:"實際上按照現在來說，貸款就不合適了，原來你買一套房，是100平方，是5000多，50萬能買出來了，貸款給你按揭，按揭首付是以20%，剩下就欠銀行40萬，欠40萬是平均一個月交3000來塊錢。"
在老高看來，如果100平米的房子漲到1萬元/平米，首付不變，還是20％，每個月連本帶息就要交6000元，要是漲到1.5萬元/平米，每個月就要交 9000元，如果再加上利息上漲的因素，還有物業費、取暖費等費用，每個月大概要還款1萬元，這個數字絕非普通百姓能承受得了的，如果不用貸款，150萬元全款買房，老高也覺得不划算。
老高算了這樣一筆賬，月租3300元，一年可租39600元，扣除1萬塊錢的中介費、物業費和取暖費，還剩下29600元，如果一年當中再空轉一個月，就只剩下26300元，相比之下，現在銀行一年期的利息是4.14%，五年期的利息是5.85%，要是 150萬存銀行五年，就能拿回40多萬元的利息，這比吃租金合算多了，如果五年之內，這房價漲不到2萬/平米，買房子實際上是吃虧的。
老高溫州老鄉的一套房子，大三居，廚房衛生間地板都裝修好了，邊出租，邊等待合適的價格出售，為了方便出租，老高買了新的空調和電視，還添置了簡單的傢俱，但是現在房子想出手了，卻賣不掉了。
還款壓力加大、租金遠遠還不起房貸，這在精明的溫州人眼裡就是個危險的信號，這說明逃離市場的時候到了，但是顯然出貨的人太多，房子就賣不掉也很難租出去，這房子已經空了快兩個月了，老高非常著急。
為了讓這個房子更加醒目，老高在房間的玻璃窗上貼上了出租的廣告，看著對面就要蓋起來的新樓，他對能否租出去一點底都沒有，更別說是賣出去了。
窗外的這片工地是美景東方的三期，房子已經蓋起一些，廣告也已經打出去，但是還沒有開始賣，美景東方的三期暫定的價格是每平米1.8萬元，但是老高很懷疑這個價格能否把房子賣出去。
五一之後，美景東方的開盤價定為17000元每平米，這比4月份的價格每平米降了1000元，老高家離美景東方不遠，從他們家往外面看，就是一大片臨時建築，在老高看來，這些地方將來都是可以蓋樓房的。而在老高家的另一面，正在建設中的樓盤已經是密密麻麻。
為了瞭解樓市行情，老高經常到各大樓盤打探消息，整個北京城幾乎都跑遍了，他發現中介的生意都不太好做，在一個小區的門口，房屋買賣的信息把一個佈告欄層層疊疊地覆蓋起來，就在一個佈告欄對面的中介機構是冷冷清清，很多人看看就走了，在世紀東方城，一個中介的工作人員告訴老高說現在房主已經開始主動降價了。
數據顯示，2004年，北京市竣工商品房面積為3067萬平方米；2005年為4679.2萬平方米；2006年為4651萬平方米，2007年為 3342.1萬平方米。老高注意到，北京市區到處可見大型的住宅樓盤。一個正在建設中的工地在南二環之內，路的盡頭就是北京西客站的南廣場，工地的旁邊就是低矮的平房，他們正等著拆遷；西二環，名叫"金融新中心"的樓盤也在加緊施工。在房價一天天走高的情況下，這麼多的住宅樓和大片的空地讓老高對近期的市場一點也不樂觀。
老高:"我看蓋樓現在總有一天飽滿的時候。"
北京樓市的現狀，炒房人改何去何從？
剛才老高算了一筆房產賬，照他這個演算法，眼下無論炒房還是租房，其實都在虧錢，冷清的中介、無人問津的出租房，密密麻麻的新樓盤，在老高看來，每一個細節帶來的都不是什麼好消息，北京樓市出現這樣的一幕，老高之前也做好了心理準備，但他沒想到這些變化會來的這樣快，完全打亂了他的腳步，繼續來看看老高的炒房經歷。
老高把手裡的20多套房子在幾家中介公司登了記，但一直沒有生意上門，一週後，老高終於有些坐不住，他打算到熟悉的中介公司去打探一下虛實，但工作人員的一席話，讓他有些心涼。
海利盈地產工作人員:"我去年收的房子，現在還沒賣呢，我一個月是3%的息，我在這坐一天，我就有800塊錢給他。"
順益興聯工作人員:"我跟你說實話，今年順益興震動挺大的，以前一直保持收房的業務，去年10月老闆從深圳考察回來全停了不收了，到11月底的時候，看上套房子，老闆說真不能收了，我說不收我們這沒飯吃，我們不幹了，我說不行，得收房，因為他不知道，我把錢給房東已經下下去了，沒辦法了，收了，現在那個房子壓了那了，我們現在收不了。"
這些中介是因為和老高熟悉才說了實話，加上兩個人的說法基本一致，這讓老高心裏很不安，有實力的公司都覺得未來充滿了風險，他決定給老鄉們打個電話，告訴他們這邊的真實情況。
老高:"真的賣不了必須要降價，就掉價賣，要不掉價賣，老在那裡不行啊。"
房子賣不掉，老高的中介費就拿不到，但這些老高還不是特別在乎，畢竟不是自己的房子，真正讓老高著急的是位於國貿附近的富力城，那邊的兩套房子都是自己家的，老高決定再去富力城打探一下。
麥田房產工作人員:"現在像新房子就是2萬上下，就2萬到21000左右。"
老高:"那差3000了。"
麥田房產工作人員:"以後價格肯定是要下調的，如果你說按這樣的價格的確比較少人看房。"
記者:"現在說到21000，你接受嗎？"
老高:"我看還降，回家商量商量吧。"
記者:"原來你的心理價位是多少？22000？"
老高:"22000，他原來打電話給我就22000，他就有顧客要，現在21000還考慮考慮有沒有人要。"
老高:"再轉轉，走吧，上別的公司看看，走。"
（十分鐘後，沒有結果，老高很失望。）
老高的房子在2007年的時候想2.2萬一平米賣出去，但那個時候老高把房子租出去了，又想可能房價還要漲，就沒有著急，現在房子空出來了，沒想到房價已經降到了2萬元以下。
在21世紀門店的佈告上，依然還有賣到23000的房子，但工作人員告訴老高，房價早就降了。
看來房價是很難漲上去了，但要降價賣，老高還是有些不甘心。
老高:"這個月賣了幾套？"
21世紀不動產工作人員:"4月份到現在了租賃的做得還可以，奧運會，租房子肯定挺火的，但是到現在快半個月了，我們可以實話跟您說，一個買賣都沒簽。"
老高:"這四個月？"
21世紀不動產工作人員:"不是，就4月份一個月。"
老高:"那頭幾個月呢？"
21世紀不動產工作人員:"3月份我們簽了3套買賣，2個富力城的，一個蘋果社區的。"
中介的工作人員告訴老高，房子賣不掉的主要原因就是現在等著賣房子的人太多了，買房子的人反而在觀望了。
記者:"現在出房子的有多少？"
中介工作人員:"今年有500套。"
記者:"500套啊？整個富力城？去年呢？"
中介工作人員:"100多。
根據中國指數研究院二手房研究中心的數據顯示，北京二手房的價格指數從2005年開始上漲，到2007年底達到高峰，今年一季度一直持下降態勢。來自搜房網的數據顯示，在掛牌量最高的十家樓盤中，最高的國美第一城達到647套，富力城排第二，585套，在這十家最活躍的樓盤中，有七家樓盤的價格出現了下跌，下跌的時間大約都在2007年年底。而老高在各個中介得到了一致的信號，就是投資客們覺得房價到頂了，紛紛出手拋盤，老高說實在沒有辦法也只能降價賣房了。
老高:"著急，真的賣不了掉價賣。"
半小時觀察:如何看清房價漲跌真相？
普通老百姓可能對於房價的各種統計指標、統計數據不是很瞭解，可是，對樓市的變化，從很多細微之處，大家都會有很多直觀的感受。比如，售樓處的人少多了，銷售人員的態度變溫柔了，街對面的中介消失了，手機上賣樓的垃圾簡訊來的更勤了。從這些細枝末節的變化當中，我們完全可以發現和把握市場發展的方向。
樓市就像人生，不可能第二次踏進完全相同的一條河，不同時期，進入市場和統計範圍的樓盤和地段都有所不同，簡單的數據對比都不能準確反映樓價的變化；況且不同機構出於不同的利益動機，統計目的不同、採樣也不同，給出的統計數字有時差距還很大。
要想知道房價到底是漲了還是跌了，與其聽各種數據，還不如像我們的記者那樣，自己到實地去跑跑看就知道結果了。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)
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