房地產市場即將爆發強震

2008-06-02 00:02 作者:rcg 業界恐慌至極 房地產市場即將爆發強震時間直指10月

日前，四川汶川縣發生7.8級地震。地震不僅對當地造成一定的影響，重慶、山西、陝西、湖北、北京等地也都有震感。另一方面，為加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決定從2008年5月20日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，調整後高達16.5%。可以想見，中國房地產業即將爆發一場強烈地震。理由如下:

一、上調存款準備金率將令房產業界恐慌達到極至，從而成為引發房市地震的核心動力。

儘管管理層上調存款準備金率所針對的不僅是房地產業，可房企貸款難度增加卻是不爭的事實。同時，銀行在嚴格控制對房企貸款的同時，也將加大對應收本息的催討力度。中國人民銀行上海總部上週發布《上海市信貸投向指引(2008年修訂)》，重申限制對外資投資房地產領域的信貸投放，以及關注中小房企資金鏈壓力等問題，並要求滬上銀行務必嚴格按規定把握二套房貸款的首付和利率政策，不得變相降低貸款門檻。

這樣，將有大部分房企資金吃緊甚至出現資金鏈斷裂的現象，從而導致房企項目轉讓大幅增加，甚至出現中小房企大面積倒閉、房產行業大洗牌、房價大跌的現象。稱這樣的現象為房市地震實不為過。

二、業內人士對房市的理性認識早已為房市地震埋下隱患。

" 百日巨變"論持有者潘石屹稱:"第一，發生在美國的次貸危機直接影響到國際資本市場，恆大IPO擱置是一個標誌性的事件;第二，國內從緊的貨幣政策;第三，去年房地產開發商買地花的錢太多，07年中國房地產行業的成交額是2.9萬億人民幣，開發商買地花的錢估計在3萬億，入不敷出，開發商把錢花光了。

大家就問我多長時間能夠調整到位，我說大概三個月，中國的房產企業在未來的一百天之內需要調整。"日前，潘石屹在回應《中國經濟週刊》"是否仍堅持百日劇變觀點"問題時，表情凝重地告訴記者。"現在看'百日劇變'，應該比我當初想的更為嚴重，行業調整的最後結果是房地產企業出現大的分化，好的更好，困難的將更困難，是典型的'冰火兩重天'。"

儘管很多業內人士反對"百日巨變"論，他們也拋出一些諸如潘石屹是陰謀家、房價不可能大跌、房市幾十年無拐點等論調，可這些人所炮製的觀點大多缺乏依據。大多數房產業內人士，尤其是手裡有大宗土地且這些土地都是高價而得的開發商或中小型開發商，他們的日子已經異常難過。毫無疑問，這些人是贊同並且也是擔心"百日巨變"的，可以想見，他們已經或即將為自己的企業重新制定戰略目標。

對於潘石屹的"百日巨變"論，我深表贊同。而對其"冰火兩重天"的說法有不同意見，本人認為:行業調整期，無論是好的企業，還是績差企業都將受到很大影響。

三、近期市場表現對房市地震起到了推波助瀾的作用。

日前，深圳新房成交均價已跌破萬元，創兩年來新低。深圳市國土房產局網站成交數據顯示，4月30日全市新房成交283套，均價為每平方米9323元，創下去年10月以來的新低。統計顯示，因無法取得貸款而取消合同或追加首付的個案大幅上升，有近三成個案無法取得貸款，剩下七成中即使取得貸款，貸款總額也普遍下降兩三成。

五月上海市場困難重重，業內表示，受珠三角房價下跌、拐點論和開發商百日劇變等不利消息的影響，購房者觀望情緒在四月有所加重。這從剛結束的"五一"樓市可見端倪。展會創下歷年來少有的冷淡局面，相比去年，參觀人數下降三成，而房屋銷售量更是下降六成。與此同時，一二手房交易市場也沒有延續三月的良好勢頭，四月成交量出現明顯回落。

在五一節假日，北京的新開樓盤的成交量仍保持低迷的狀態，多數新開樓盤的定價都低於預期。可以說北京樓市的'奧運會'已提前過完了。北京房價實際的下跌幅度已超過了10%。

今年房市未現紅五月，是意料中的事，近期市場表現也是房市步入調整期的正常反映。或許有的房產業內人士還在掩耳盜鈴地認為政府不會讓房市地震、房價大跌，可市場真實的表現令這一幼稚的想法成為泡影。事實上，房市近期表現，正是在政府宏觀調控作用下積蓄了巨大的能量所導致的。而市場的表現也將為房市地震起推波助瀾作用。

綜合上述觀點，本人認為，中國房市即將爆發一場強烈地震。震中可能就在上海、北京、深圳等一線城市，至於房市地震時間，本人認為，極有可能在今年10月份。

(文章僅代表作者個人立場和觀點)