美國次級房貸危機的社會代價

2007-09-15 21:06
美國最近步入民眾房屋抵押後繳不起貸款而遭銀行沒收拍賣的危機，即所謂的次級房貸危機。根據美國房地產公司最大的資料庫RealtyTrac.com網站的資料顯示，底特律僅在七月份，每97戶就有1戶喪失房屋贖回權。而同一時期，密西根州、喬治亞州與加州每300戶就有1戶喪失房屋贖回權，內華達州則居各州之冠，每200 戶就有1戶。

如果按照2007年前六個月這種趨勢持續下去，底特律、拉斯維加斯，以及加州的河岸（Riverside）、聖伯納蒂諾（San Bernardino）、斯多克頓（Stockton）及薩迦緬度（Sacramento）等城市，今年將會出現每15戶家庭，就有1戶會遭到房屋喪失贖回權而遭銀行沒收拍賣。2006年全國有126萬件喪失房屋贖回權的案件，包括屋主收到違約通知、拍賣通知與銀行沒收通知等。RealtyTrac公司預計，2007年這種情況會達到200萬件。

美國次級房貸危機

根據世界社會學人網站（WSWS）近日一篇名為「美國房屋抵押危機的社會代價」（The Social Toll of The US Home Mortgage Crisis）專題報導，次級房貸問題加速美國與世界經濟結構的信用危機，投資人傾售信用可能是八月中造成呆帳的原因。美國聯邦儲備理事會為了防止民眾驚慌，改以對銀行提供低利貸款，而不再要求多種信用。但是房價危機長期對金融的衝擊仍然存在。

當借款人一直拖欠他們的貸款時，就會人喪失房屋回贖權而被銀行沒收拍賣，此時銀行會寄出違約通知，如果借款人賣不出房子或另向銀行重新貸款，或在指定期限內繳交貸款，貸款銀行就會收回房子，包括子裡的財產。

理論上，銀行沒收房子應該是最後不得已的手段，因為借款人會失去他房產的所有利益，以及他失去信用度的不良後果。在房價看好的時候，為了避免房子被沒收拍賣，借款人可以把房子賣了，或另向銀行重新辦理貸款。但是當房子的價值下跌至低於屋主抵押資產的價格，在這種情況下，如果借款人付不出每月的貸款，平常又無積蓄以彌補重新貸款後不足的差額，那麼他將喪失贖回房屋的權利。

目前喪失贖回權遭致房屋拍賣的比率是意想不到的多，但實際房價卻相對跌得少。房屋沒收拍賣率在2005年急遽增加，大致與房價開始下跌有關，但實際房價真正下跌是在2007年初。

投機與欺騙

房屋沒收拍賣率增高，與短期或長期的趨勢有關。首先，房價的榮景從2001年持續到2005年，成長了20%到30%，此時銀行放寬標準，鼓勵經紀人將資金借貸出去，不管借款人究竟有無能耐還款。因此投機、吸血鬼式的借貸與欺騙也大量增加，這不但激勵次級房貸的成長，也導致投機性貸款的氾濫，造成許多人採取負擔不起的抵押貸款方式。

另一個冒險的抵押工具近年非常盛行，那就是只還利息不還本金的貸款。2004年這種每筆抵押貸款額超過41萬7千多美元的高額貸款，只佔超額貸款不到5%。到了2005年的第二季，這種貸款增長了25%。借款人最初幾年只還利息不還本金，之後才每月增加金額按正常程序分期償還貸款。

相較之下，借款人以負攤還貸款的方式還款也逐漸流行，其只付比利息還要少的錢，就是說幾年以後，他們欠的數額比最初借的錢還要多。辦抵押的經紀人企圖說服借款人，尤其是對那些房價市場看好的州，告訴他們投資不動產是絕不吃虧，於是許多小商人紛紛參加研討會、名人導購節目與電視節目，鼓勵人們運用別人的錢來賺錢，在房地產投機致富。有的人因此致富，但房地產下跌後，像佛州、加州紛紛受創，嚴重影響投機市場。

絕大多數的人雖受房屋沒收拍賣風波的影響，他們的薪資工錢仍然停滯或減少，但還是繼續在房價上漲時買房子。經紀人為了簽約獲利，說服借款人選擇他們根本還不起的借貸，而銀行也坐視不管。許多案例顯示，經紀人分明是採欺騙手法，謊抬房屋價格，隱瞞合約內容，並收取過高的佣金。近日聯邦調查局的報告顯示，抵押、貸款的騙局與違約、房屋沒收拍賣之間密切相關。

房貸讓屋主喘不過氣來

美國中等房屋的價格，過去十年來從1995年的10萬9千美元，到2005年的20萬6千美元，幾乎漲了一倍，超出消費者物價指數的成長33%。中等收入的人買不起中等屋，於是尋求以冒險抵押貸款的方式，彌補不足的款項。

儘管價格上揚，但過去十五年人們對房屋的擁有率增加了5%。考量自1999年以來中等薪資停滯不漲，低收入勞工的薪資數十年下跌，這樣的改變會造成債務的增加。

的確，所有的家庭債務在房地產泡沫時期急遽上升，他們主要債務就是還房屋貸款。根據聯邦儲備局的數據，1994年未償付的家庭債務佔個人可支配收入的 88%，但至2004年已漲為117%，華盛頓郵報披露，這個數據至2005年已升高為126%，也就是十一年來長了45%。

世紀基金會（The Century Foundation）的報告也顯示：「今日一個家庭有兩個人賺錢，但扣除每月固定的醫療保險費用與繳還貸款，其實際可支配的所得比1970年代一家只有一個人賺的錢還少。」而且，一項2004年聯邦儲備局的研究發現，超過四分之一低所得的家庭要花費40%或更多的收入來還債。

這些長期的改變可以從房屋沒收拍賣的統計數字看得出來。根據人口普查局的數據顯示，從1980年房屋沒收拍賣的11萬4千件，到2001年的55萬5千件，增加了250%。這個時期個人的破產業增加了四倍。

由於房屋價格增長遠遠超過美國人的收入所能夠承受的，所以很多評論說未來房屋價格還會進一步下跌。那些為了想賺快錢而進行投機和炒房的人可能也會因為他們的錯誤投資決定付出代價。