美國房價15年來罕見下跌 中國是否會步其後塵？

次級債風波餘波未息，近日，美國樓市再次爆出驚人消息。美國密歇根大學威廉亚洲官网 公布的一項調查結果顯示，美國房價出現15年來罕見跌勢。大洋彼岸的樓市異動旋即引起國內民眾廣泛關注，中國樓市是否會步美國後塵，出現「美式」下跌？

　　中美樓市何其相似

　　據報導，在接受調查時，有近四分之一的美國房屋所有者稱，其房產在過去一年中出現貶值。

　　該調查同時顯示，儘管美國房地產市場已經疲軟，但仍有18％的受訪者預期自有房產會在未來一年中貶值。房產過去一年已經貶值的所有者則認為，其房價未來下跌幅度會更大。

　　幾年前，美國的房地產市場曾經和中國眼下的房地產一樣炙手可熱，房價上漲迅速，有人因而擔心今天的美國樓市就是明天的中國樓市。

　　據瞭解，自從「9·11」事件後，美國為了刺激經濟增長，連續13次降低利率，房地產市場受到激勵開始迅速膨脹，炒房投資盛極一時。相關統計顯示，美國平均房價在2003年—2006年四年間漲幅超過50％。但是從2004年開始，美國為了抑制流動性過剩，進入加息週期，連續17次加息，貸款利率提高，使得炒房者成本一路抬高。與此同時，經濟增長的放緩也影響了房地產市場。從2006年下半年開始，美國房價開始大跌。房地產市場衰退、銷售量下降，又影響到炒房者未來的收益，房產價值因此不斷「縮水」。

　　中國房地產市場的情形與美國很有幾分相似。實際上，美國房價飆升的四年（2003年—2006年）也正是中國房地產上漲較快的四年，但如今所不同的是，美國房價大跌了，而中國房價卻依然堅挺，特別是今年以來，北京、深圳等熱點城市房價更是繼續狂飆。

　　另外，1990年代，中國海南以及南方其他城市（如廣西北海）也曾經歷過類似美國當前房價大跌的情形，伴隨這些城市房地產泡沫的破滅，出現了大量爛尾樓。業界人士指出，事實上，中國與當初美國很大的一個共同點就是，中國也進入了新一輪加息週期，僅今年就已經加了四次息，這也為中國樓市未來走勢留下了一個重要懸念。

　　中國樓市會不會步美國後塵？

　　「我認為美國房價下跌對中國沒有多大影響。」8月28日，中國房地產研究會副會長顧雲昌教授在接受中國經濟時報記者採訪時如是表示。顧雲昌說，房地產市場是區域性市場，美國房地產市場與中國房地產市場沒有直接聯繫。「就像此前上海與北京一樣，上海房價出現下跌，北京房價就沒有下跌」。

　　談到美國次級債風波，顧雲昌表示，與此相關聯的主要是國內部分銀行購買了美國的部分次級債，直接受影響的是股市與金融市場，而非樓市。事實上，無論是對於股市、金融市場，還是樓市，美國次級債風波對中國的影響都非常有限。顧雲昌告訴記者，決定房價走勢的因素很多，涉及金融、土地、供求等諸多要素，關鍵還是看需求，他認為中國樓市目前的主要問題還是供給不足，因此房價居高難下。

　　中國房地產協會副會長兼秘書長朱中一在接受記者採訪時，對「中國樓市會否步美國後塵」話題顯得非常敏感。朱以「我說不准」和「說不好」為由，婉拒了記者提出的採訪要求。

　　「住房是區域性產品，美國房價下跌不可能影響中國。」著名經濟學家、中國社會科學院金融研究所研究員易憲容的觀點與顧雲昌看似相同，實則不然。他認為，中國房地產市場是「政策市」。「政府提出‘穩定房價’，房價還會跌嗎？」易如此反問記者。在易憲容看來，美國房價下跌對中國樓市基本沒什麼影響。 「房價不會跌了。」易說。

　　不過，與上述專家看法不同，中國社會科學院工業經濟研究所研究員曹建海認為，中國房價出現下降是板上釘釘的事情。「只是早跌與晚跌而已」。曹建海也認同房地產市場是區域性市場的觀點，但他同時指出，雖然中美樓市沒有內在的聯繫和互動，但這並不意味著中國房價不會出現類似美國那樣的下跌。「中國房價下降是由中國國情所決定的，這和美國房價下跌的道理是一致的。實際上，中國房地產泡沫比美國房地產市場的泡沫嚴重得多。」他說。

　　此外，曹建海還稱，中國房價其實早該下跌了，之所以虛高沒有跌，是現有政策和人為因素造成的，此前出臺的一些相關政策實際上一直在推動房價上漲。曹建海表示，至於什麼時候房價會下跌，要看這種人為因素將樓市推到什麼程度。「什麼時候推到一定程度推不動了，房價就會下跌。」他說，從來沒有只漲不跌的市場，美國房價出現15年來罕見跌勢，實際上有力地駁斥了此前有的開發商和所謂「專家」宣稱的「房價只會漲不會落」謊言。(文章僅代表作者個人立場和觀點)