一篇非常好的房地產投資掃盲文章

2007-05-30 03:35 現在理好了。這裡高手多些，希望大家指正。不知道大家有沒有看過《窮爸爸富爸爸》這本書，雖然寫的不怎麼樣，純粹是一商業運作，但也的確包含了一些財務知識。雖然十分淺薄，但這卻是在長期農業社會和計畫經濟成長下的中國老百姓最缺乏的。

既然在房地產專欄裡，那我就拋開股票，專談房地產。

先說房價（市場價值）：你知道你買一套房子付出的成本和房價的關係嗎？房價是一個時點數，是靜態值。而你購房付出的成本卻是動態的。舉個簡單例子加以說明：你購買房子，房價100萬，首付3成，貸款70萬，期限20年。當你完成此筆交易的時候，所有的都是靜態的，包括你的初期貸款利率。這二十年，你能確保貸款利率不發生變動嗎？在過去10年，中國的平均貸款利率是8%（已剔除硬著陸實行的高利率影響）。而我們買房的，初期貸款利率大都是5.04%。相差3個點，這三個點意味著什麼？意味著你必須多付出30%的資金成本。換句話說，你實際上花了130萬買了一套100萬的房子。（說明一點，首付的是機會成本，因為基準利率上漲，存貸款利率會同時上調）。

再說房價（實際價值）：看完上一段，有朋友說，房價會長啊，房產是不動產，是保值工具啊等等。那我先問一句，你知道什麼叫不動產嗎？不動產就是地理位置不可移動的資產！！而不是如一些所謂的專家鼓吹的保值工具。學財務的都知道，房產和地產是兩回事，房產（即地面上的建築物）是固定資產，是要提折舊的，是隨著時間不斷貶值的。地產（即土地使用權），是無形資產，是實行攤銷的，談可以通過評估和交易重新恢復的。所以說真正增值的是地產那部分。你知道70年後你要交多少錢來支付土地使用費嗎？

由於我們現在制度上的缺陷，我們購買的房地產（請注意，現在社會上所討論的是房地產泡沫，而不是房產泡沫或地產泡沫），我們的資產具有不可分割性，即我們不能單獨處置我們的房產或地產。我實際上想說明什麼呢？我想說明的是，我們購入或投資的所謂房地產和西方許多國家的房地產有本質區別，其實我們購買的只是該住房的70年的使用權，和所有權有本質的區別。簡單的說，你能把自己的那部分地產（無形資產，土地使用權）轉讓嗎？你能把自己家的牆拆掉賣錢嗎？由於在制度上存在缺陷和不完整，你花一百萬買的該住房產權證的價值其實就是該住房70年使用權的價值。產權房和非產權房的性質就其本質是一樣的。

因為從投資學的角度來說，你擁有該住房的產權和使用權的收益權是一致的。比如說，你出租該房產，你的租金收入不會因為不是產權房而減少。只要不轉讓，NPV（淨現值）是相同的。

好，現在我們基本上對我們的房子有了些基本的概念了。下面我們就談談當外部環境變化（宏觀經濟，政府政策等）對我們房子（普通老百姓最大的資產）的影響。

由於不知道論壇上的朋友經濟學的基礎知識怎樣，所以我也有點猶豫該怎麼繼續寫。

要徹底寫清楚，涉及的面太廣。微觀經濟學、宏觀經濟學、制度經濟學、貨幣銀行學、投資銀行學、會計、國際貿易等事牽扯在一起的，主要的原因就是，房地產本身就是一個複雜的系統，再加上我國一向政治、經濟不分家，就更為複雜。這也就是世界上有這麼多經濟學家和專家存在，還是無法避免美國、日本和東南亞經濟危機的原因了。

從根本上說，房地產問題歷來就是一個金融問題，其本質是金融，其形式是產業。從美國房地產業的發展史就可以看出（圖書館有《美國經濟發展史》這本書）。

下面，我將從利率、匯率、通貨膨脹率、收入、制度等幾方面談房地產投資的影響因素。

先講一個概念，根據《資本論》（這是所有經濟學的基礎，希望大家能學好，否則就沒有研究的基礎和立足點了）的觀點，價格的基礎是價值，價格不可能長時間偏離於價值，動態來看（即把時間拉長），價格的走勢和價值的走勢是平行的，靜態來看（即從一個時間點來看），價格是偏離價值的，是由供給關係來決定的。這個可以參照股票的走勢（不知道這裡有多少人懂股票，有興趣的看美國股市的發展）。

利率、匯率、通脹率等一系列所謂目前所謂經濟學家研究的東西，同時通過改變供給雙方的力量來影響價格的。

先說利率：利率、匯率、通脹率及政府的許多政策都是相互影響、相互關聯的，混在一起就沒法說清楚了。值得一樣一樣說。還是舉例說明：前面已經說過，期限20年的貸款，利率每上漲一個百分點，等於成本增加10%。由於利率的上漲會直接導致購房成本的增加，減少需求（大家學過微觀經濟學的人應該知道剛性需求和彈性需求：比方說，我要結婚，女朋友說沒房子就不跟我結婚，而我特別愛她，不管房子多少錢，我都要買，這就是剛性需求，一般情況下需求都是具有彈性的，而且在不同的價格下，需求的彈性也是不同的），利率的上漲也會提高開發商的成本，但由於市場價格也上漲，開發商的利潤率並不會明顯減少（即便減少，也遠高於整個社會的平均行業利潤率），大量的資本會用如房產開發，房地產開發的數量會增加，於是供給的力量會此消彼長，一旦突破臨界點，房產價格就會下跌（類似於股市的階段性高點），重新尋求一種平衡。

從歷史的經驗來看，利率的上升對房價的上漲具有緻命性的打擊，這就是謝國忠講的為什麼房產會破滅的原因，中央也為什麼遲遲不願加息或繼續加息的原因了。因為中國的房地產業的發展是銀行信貸資金支撐的。國家一方面推遲提高利率，一方面假借土地整頓減少土地供應，目的就是為了維持需求減少供應，防止房地產崩潰或推遲崩潰時間的到來。同時利用各種媒體發聲音唱多，就是維護需求方的信心。如2001年股市崩潰時，政府是最大的唱多力量一樣。

經濟學的東西實在是太枯燥了，跟炒股票作基本面分析一樣，實在無味。調劑一下氣氛，把制度問題提到前面來講。

二說制度：什麼是制度？誰制定了制度？說白了，制度就是一種權利，操控價格的一種權利。我國的制度由於歷史的變遷和改革，仍存在著許多重大缺陷，不比微軟的操作系統好多少，現在正在打補訂?你知道上海有多少房產嗎？各種房產的性質嗎？本專欄有個朋友貼了篇《房產基礎概念要領》，不錯，值得看看。至於歷史的原因和政府的控制或當初的制度制訂，大量的房產是不能上市交易的，這非常類似於股市中的非流通股，我們現在買的商品房就類似於流通股，炒股的都知道流通股的股價遠遠高於非流通股的價格，但卻享有同樣的收益權，這也是促使股市暴跌的重要原因之一吧。

現在政府學乖了，逐步逐步的把原來不能流通的房產（如售後公房）上市流通，就是不願一下子擴大供應量，改變供給雙方的平衡。這當然也充分利用了中國老百姓的消費心理（房子總是要自己的，而不願去租房，這也形成了房價和租金倒掛的現象，這是西方人不能理解的）。
炒股的朋友應該很容易理解這一原理。其他的朋友可能會有點困難。中國的房市和股市是如此的相近，並不是虛構的。

當然，這只是制度影響房價的一個小小的方面，其它還有土地供給制度等等。因為政府掌握的制度制訂和修改的權利，因此他們也就掌握的定價或通過影響供給來影響價格的權利，這其實是計畫經濟的產物和遺毒。但事實證明，依靠行政的力量來阻擋經濟自身的運行規律是行不通的。

在此，我用索羅斯的一句話來結束此段：「繁榮早已耗盡了自身的力量，可是為了避免一次大蕭條，它的生命週期被人為地延長了。」---喬治.索羅斯

哦。對不起，制度這部分有點重了。其實我只想說明的是一點，我們多花了幾十甚至上百萬的錢（即總成本超過總收益的那部分，用NPV計算的結果），獲得的僅僅是流通權（這點和股市上流通股和非流通股的區別是一樣的），流通權的收益只能通過投機（即低買高賣實現），而真正構成股票和房產收益價值的收益權（每股收益和租金收入）流通股和非流通股及產權房和非產權方式一致的。這也就是廣大股民至死也不知道會輸錢的原因，說股市是大賭場其實也有很大的合理成分的。房市也一樣，因為房子和股票都成了大家投機的工具。(文章僅代表作者個人立場和觀點)