有史以來最大泡沫 2006年全球樓市震撼性調整

2006-12-17 14:25 近年來，低息環境下全球樓價的一路攀高引發各界的激烈爭論，樓市是否存在泡沫？泡沫如何收場？可以說已成為目前影響全球經濟發展的最大懸念。全球樓價嚴重偏離正常水平，就像高空走鋼絲，很難實現軟著陸；而即便以軟著陸方式進行調整，調整時間可能需要十年之久。今年的種種跡象更進一步顯示，經濟學家克魯格曼所預言一場震撼性的調整（Housing gets ugly）已經開始！

　　有史以來最大的泡沫

　　根據《經濟學人》雜誌2005年發布的統計，2000~2005年間，發達國家的樓市總值由30萬億美元升至超過70萬億美元，升幅相當於各國國內生產總值的100%。這次樓市泡沫比上世紀90年代後期全球股市泡沫(歷時五年、升幅是國內生產總值的80%)和上世紀20年代後期的美國股市泡沫(佔國內生產總值的55%)更加膨脹，是有史以來最大的。

　　該雜誌最近還公布了新一季樓價指數，數據來自借貸公司、地產公司和國際統計，涵蓋20個國家和地區，結果半數國家和地區的樓價繼續飆升，升幅達到10%以上。其中美國樓價比去年同期上升了12.5%；在歐洲，法國和西班牙的升幅最高，分別達到15%和15.5%。

　　飆升的樓價一方面大大推動了世界經濟的發展，但另一方面，也埋下了隱憂。縱觀歷史，金融泡沫，不論是住房、股票還是鬱金香，所持續膨脹的時間總是比理性的人們認為可能持續的時間要長，但令人不愉快的算賬日子終究會來。問題只是樓市的非理性繁榮究竟以何種方式結束，很可能決定著整個世界未來數年的經濟發展方向。

　　美國率先調整

　　2006年，美國樓價經過數年雙位數字升幅後，當地樓市第三季出現急剎車，廣泛地區的房屋銷售及價格均下滑，《華爾街日報》調查指，三分之二經濟師相信美國樓市的最壞時刻可能已過，但預計明年樓價仍呈負增長。

　　數據顯示，美國人對住宅市場似乎熱情不再了。至今年第三季度，聯邦住房企業監察辦公室（OFHEO）編製的住宅價格指數同比上漲了7.7%，這是三年來的最低漲幅。單從季度來看，第三季度樓價環比僅增長了0.9%，是八年多來增長最微弱的一次。全美房地產經紀人協會的報告顯示，10月份二手樓成交價的中位數和9月份持平，比去年同期下降了3.5%。而統計局的數據表明，10月份一手樓中位數價格有所反彈。但是這兩組數據均受到了各區域之間銷售量相對變化的影響。10月份，只有西部地區的一手樓和二手樓銷售量同時上漲，這一區域也日漸成為美國最大、最受歡迎的房地產市場之一。東北地區的一手樓銷量則下降了39%。今年，全美二手樓銷量下降了11.5%，而一手樓銷量則下降了25%。待售房屋數量巨大，一手樓和二手樓市場合計有相當於7.4個月銷量的待售供給量。美林的經濟學家大維-羅森伯格（David Rosenberg）指出，新樓庫存量比歷史平均水平高出40%。今年已建成但未售出的房屋數量上升了50%，達16.6萬套。美國的開發商正急於將這些存貨賣出去。10月份，私人住宅建設支出環比下降1.9%，比去年同期下降了9.4%。

　　雖然美國樓市未見暴挫，但其對經濟的負面影響已陸續浮現，第三季國內生產總值因樓市積弱而減少1.1%。分析員預測第四季經濟增長會由十月時預測的2.5%放緩至2.3%，並維持該增長速度至明年上半年，料消費環節最受打擊，但應不會帶來衰退。

　　跟隨在所難免

　　雖然美國的樓市泡沫正在縮小，但是美國以外的房地產市場看上去依然存在著大量的泡沫。在許多國家，人們購買住宅的慾望沒有絲毫減弱的跡象。雖然全球幾個最活躍的房地產市場在第三季度有所趨緩，但在《經濟學人》的國家列表中仍有八個國家的住房價格增長了10%以上。《經濟學人》雜誌從2002年開始比較這幾個樓價指標，以跟蹤全球住宅市場的繁榮程度（見表）。丹麥在樓價升幅表上排名第一。在歐洲其他地方，法國、西班牙和愛爾蘭的樓價仍然居高不下。一度走平的澳大利亞和英國樓價也再次上漲，截止到今年11月，兩者分別上升了9.5%和9.6%。

　　澳大利亞的數據掩蓋了其地區之間樓價的明顯差異。悉尼（Sydney）的樓價在2003年迅速上升，從2004年年底到2005年有所下降，而現在再次開始上漲。佩斯(Perth)的樓市則熱得發燙，到今年第三季度，樓價上漲了46%。英國各地區之間的樓價同樣冷熱不均。根據全國建房互助協會數據顯示，今年第三季度愛爾蘭北部樓價上漲了三分之一，而英格蘭北部樓價的漲幅還不到1%。但是全國範圍內的房地產復甦再次喚起了房地產泡沫論。

　　摩根斯坦利（Morgan Stanley）的大維．邁爾斯（David Miles）最近發表了一篇深刻的研究，試圖解釋過去十年中英國樓價漲了1倍的原因。樓價上漲的原因部分可歸咎於實際收入的增加，人口增長也對樓價上漲小有貢獻，較低的實際利率（包括優惠抵押貸款利率）也是原因之一。但是樓價上漲更多是由投機引起的。約有三分之一到二分之一的樓價漲幅應歸咎於樓價上漲預期的增加。這放大了其他因素的影響。樓價加速上漲使人們相信，未來樓價還會以更快的速度增長。結果，更高的樓價不僅沒有抑制需求，反而刺激了更多需求。邁爾斯寫道，樓價預期的變化對英國樓價上漲的影響如此之大，「這意味著目前的樓價水平可能很不穩定。」一旦樂觀預期轉向，樓價可能會下降。當然，問題是預計什麼時候樓價才會下降。

　　影響難以估量

　　泡沫越大，影響越巨。此次經濟損失可能要比以往更為嚴重，因為樓價更有可能是名義下跌，而不是實際下跌。與先前的樓價高峰相比，很多國家不僅住房定價過高，而且鑒於通貨膨脹如此之低，樓價至少要十年保持不變才能將實際樓價壓回到長期平均價值的水平。最重要的是，在很多國家，這種樓價繁榮受投資者驅動的因素遠遠大於以往，因此如果樓價開始下跌，他們出售房產的可能性遠遠大於業主居住者。

　　因此，說目前整個世界經濟都處於危險之中並非危言聳聽。國際貨幣基金組織已對此發出警告：正是因為樓價上升是一種全球現象，因此任何下跌都很有可能同步發生，所以後果也將是廣泛承受。房地產持續繁榮令人愉快，可是有史以來財富的最大增長卻多半只是一種幻想。

　　誠然，樓價不會像磚塊一樣驟跌。它往往是緩緩下降，更像是一塊繫在降落傘上的磚塊。但是，等它著陸時，它仍然會造成傷害。在大多數國家，與以前的繁榮相比，最近的樓價上漲與房貸大幅上升是同步發生的。不僅新的購房者申請高額抵押貸款，而且現有的業主也增加了抵押貸款，從而將資本收益轉變成可以開支的現金。如此一來，房地產繁榮就很可能比股市泡沫更加危險，而且通常隨之而來的是反覆出現的持續經濟疲軟。

　　國際貨幣基金組織進行的一項調查發現，在富裕國家，樓價泡沫破裂後的平均產出損失是股市泡沫破裂的兩倍，而且通常導致衰退。
(文章僅代表作者個人立場和觀點)