220億海外基金中國炒樓全揭秘

與其說這是一次會議，不如說是推介更合適，國內的優質項目藉助這個平臺和國際基金牽手合作。

基礎設施投資的大手筆

在這次交流之前，業內紛紛猜想，參與海外融資的國內項目應該都與土地開發相關。誰也沒有想到，由政府牽頭的城市建設方面的項目，竟然佔到了1/3比例。

其中包括位於上海周邊依靠洋山港的某新興開發區，以及上海某區重點行業的配套設施建設項目。據這個新興開發區與會負責人介紹，該開發區建成後將擁有類似黃浦江沿岸設施的規模以及效應,成為另外一個浦東，「整個項目包括5個子項目，目前都還只是處於概念階段。但是現在已經開始進行土地的出讓和住宅的建設，預計房價將在5000元/平方米上下。」 當某海外基金問起這一開發區的投資有什麼不足之處時，上述負責人坦言：「獲得收益至少需要5年。」

據具有和各地政府共同進行城市建設開發經驗的BAZO投資中國區負責人鄭小平回憶：「2000年初，上海市政府委託我們對市中心24平方公里進行規劃，那時候平均房價大概是5000到 6000元/平方米，現在已經上升了４倍，這就是一個趨勢。一般講來,政府規劃肯定會帶動房地產相應的啟動，政府對基礎設施進行投資以後，大量相關的投資也會跟進。而我們另一個在武漢配合市政做的項目，面積28平方公里，那時候房價大概只有3000元/平方米，現在則達到了6000元/平方米。」

而在另外的有政府背景的非地產項目的介紹中，項目方明確表示出「回報能夠得到擔保」、「能夠享受政府優惠政策」、「看中海外基金的運作管理經驗」、「希望基金在投資的同時能夠引進更多的國際商業的進入」等條件與意願，表示出相當的合作誠意與國際化思路。

鄭小平認為，中國有660個大中型城市、超過5萬個城鎮、2500個開發區，這些都應該是海外基金目標----而不僅僅是上海、北京和廣州。「在未來的 15年當中，我們城市的數量將從660個增加到1500個，這是國內外專家一致認同的。這個城市化進程大概要引進和轉移３億人口，要有4.5億元投資的住宅，還要有相應的商用樓。我知道中國現在已經開始執行『十一五』規劃，中國政府將投入1.3萬億在道路的建設上、1.2萬億在環保上。而這些對上海的發展無疑也是有利的。」

鄭小平對記者表示，中國城市的發展肯定會帶來房地產的熱潮，上海、北京的繁榮就是現在的明證。而對於海外基金而言，「在城市建設或者規劃初始的時候，我們目前看到的碩果就已經萌芽了，因此，整個城建過程，對於地產來說蘊藏了很多的機會」。

國內開發商謀求轉型

在總共15個投資項目中，也出現了上市的大型房地產開發商的身影----他們一般被人們認為不需要這個渠道融資。這家開發商的代表表示，他們參與此次融資活動的目的是為了「選擇達到國際投資標準的機構投資者」來參與甚至是控股北京某地標性建築的改造工程。

另一家擁有相當數量週轉資金的海口開發商也引起了記者的興趣。這一企業前來並非為某塊土地的開發或者某一項目融資，而是為其公司的上市和持續發展尋找資金。據鄭小平介紹，這一中型房地產開發企業在經歷過前一波房地產泡沫以後，現在具有相當的實力，「然而當他們希望繼續發展上市時，卻發現他們此前的一些操作並不符合市場的標準，於是現在需要以國際化的模式來重新衡量上市計畫」。

世邦魏理仕中國區董事總經理蒲敬思對此的看法則是，中國的房地產開發企業相對來說還處在初步發展的階段，資本市場欠發達。如果銀行不給他們提供貸款，那麼本地的開發商就沒有資金的來源，國內融資渠道的短缺對於當地開發商來說的確有著非常大的影響，所以他們開始把融資視野轉向國際資本市場。

「有很多的國內開發商主要是把他們的業務侷限於一個地區，具有很強的地區性，他們沒有全國的網路，也沒有非常高明的市場營銷戰略。更重要的是，他們與國外的投資界缺乏溝通的渠道和相關聯絡。」

「對於在當地融資的開發商來說，可能暫時還不需要評級制度，而對於國際投資者來說，因為難以獲得合作夥伴的評級信息，因此也就增加了和國內開發商合作的難度。」

「對國際開發商來講，他們更多關注中國房地產的長期戰略，而不是短期的情況。我們知道，中國的城市化將延續至少15年。北京、上海、重慶都已經確立了發展衛星城市的計畫，我想新興的城市可以接納更多的農村人口，這會推動城市化的進程。而城市化需要更多的寫字樓和娛樂場所等，也需要高質量的房地產發展。」

國際基金的思維方式

上個世紀90年代中期，從以凱德置地、麥格裡為代表的第一波海外基金試探性地進入上海房地產市場起，10餘年來進入國內房地產行業的基金無數。上海市金融運行報告稱，超過220億元境外逐利資金在去年流入上海房地產市場。不僅如此，這些資本甚至已經滲入國內三級市場。

國民經濟研究所主任樊綱在「中國房地產投資世界」論壇上表示：外資在中國房地產市場的直接投資目前佔到10％或者是11％，一般FDI佔到了10％，但是這個趨勢正在放緩。上世紀90 年代中期的時候FDI佔到了16％到17％，現在是10％左右。「有時候國內的增長比較快，倒不是說外國直接投資降低。」

這些帶著滿滿一口袋資金的基金在進入中國的項目前，不斷關注的問題是：回報率將有多少、土地年限能有多久、能享受多少稅收優惠、股權的分配、受眾是否足夠廣泛----幾乎無一例外都是牽涉到合作層面以後的核心問題，常常一針見血。

　　對此，中國房地產協會的副會長和秘書長顧雲昌分析，因為對中國的樓市還不是很瞭解，目前基金在中國一般通過購買商業物業的辦法進入，一般中國商業物業的回報率在8％到10％，所以很多的商業物業都被國外的基金購買。而現在一部分海外基金逐漸開始和開發商或者項目進行更深的合作，這說明海外基金正在進入中國，也說明中國房地產業發展還是有前景的。「我們指望中國國內本土的基金能夠趕快出臺，現在已經有兩個基金在試點，一個在廈門，一個在天津。如果這兩個試點成功，中國的產業發展基金法或許可以出臺。目前來看，中國房地產的融資，開發商對銀行的依賴程度已經接近國際水平，銀行的貸款過去佔到開發基金的 23％到24％，現在佔到18％左右。當然現在正處在房地產金融改革的前夜，我們希望中國房地產和金融業都可以健康發展。」

擁有和海外基金合作經驗的復地集團徐先生總結經驗和教訓時認為，海外投資者對於投資風險的控制比國內開發商更具經驗。「我們在合同當中感覺到國內的開發商可能更注重經驗，海外機構則更注重數據。他們除了注重結果外，更注重過程以及過程當中的重要節點，還有非常科學的風險退出機制。」

「不僅如此，海外投資者在資產管理方面有一套成熟的計畫和流程，當我們和荷蘭ING合作的時候，他們派出長駐的項目經理到現場，對所有的報表計畫都細化到月度計畫，他覺得有問題必須以書面的往來進行溝通，而且一定要在可控的狀態下實施。所以在整個項目的操作和管理上，他們本身就有非常完善的控制體系，這個很值得國內地產公司學習。」