炒客們承受著經濟困境和道德困境的雙重煎熬
「我們第一不會退標、第二不會要求政府降價、第三沒有要求改變容積率，但實事求是地說，推遲付款期限是有可能的，畢竟國家政策發生方向性的變化，這是不可抗力。」
10月25日，在溫州地產界具有舉足輕重影響力的中瑞房產曼哈頓項目執行人孫國敬，在公司剛落成的辦公樓裡，信誓旦旦地向《瞭望東方週刊》如此表示。
辦公樓外，就是曼哈頓項目所在地－－溫州原東方船廠地塊。在這個曾創下溫州地價記錄(15.3333億元)、緊鄰甌江並且位於市區的黃金地塊上，三三兩兩的工人們正在平整土地，為最後開工作準備。
中瑞風波
孫國敬的上述表示，絕非無的放矢。10月以來，數家財經媒體將目光投向了中瑞房產曼哈頓項目，報導圍繞的主題是:截至2005年9月8日，中瑞房產公司尚有6000萬第二期餘款和七億多第三期餘款未付清，這個溫州市最高價地塊項目，有退標危險。
「我相信政府會和我們共渡難關。」在形容當前形勢時，孫國敬用了「難關」一詞。中瑞房地產，這家溫州資本實力最雄厚之一的公司，尚且認為當前是「難關」，那麼，那些中小地產企業、房產中介以及炒房客們，心態就可想而知了。
2005年初秋，房產中介紛紛倒閉，一些地產企業將競標的土地退標，炒房客被套牢的比比皆是。除了那些以地產訴訟為主業的律師們生意暴旺之外，只要與房地產相關的公司和個人，日子幾乎都不好過。
中瑞房產公司的最重要股東，就是成立於2004年6月16日的中瑞財團。這個財團號稱中國民間第一財團，由溫州當地九家龍頭企業聯合組建。按照當時的報導，中瑞財團希望能在金融、基礎設施建設等領域取得突破，並且號稱能調動百億資金。
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10月24日，《瞭望東方週刊》記者致電中瑞財團董事長鄭勝濤，他首先提出中瑞財團和中瑞房產是兩個概念，另外，他還認為上述報導有出入，「我們仍在和他們交涉」。
鄭勝濤作為溫州商界最具號召力的人物之一，另外兩個頭銜是溫州市政協副主席、溫州市商會會長。
「中瑞房產已付清了一半以上的地款，也就是七億多元，這樣的資本實力在溫州房地產界是不多的。我們既然做了曼哈頓這個項目，我們就有信心把它做好，速度慢一些，也很正常。如果我們真是不負責任的企業，完全可以將地塊退標，無非是損失幾千萬違約金而已，但是，這樣做對地方政府、對企業、對購房者來說，都不好。我們沒有這樣做，就是本著誠信原則。」孫國敬這樣向《瞭望東方週刊》解釋為何沒有將土地退標。
「現在曼哈頓項目的前期工作都已做得差不多了，就等政府證件下來，就可以開工了。我們對這個項目是看好的，畢竟溫州作為民營經濟十分發達的城市，至今沒有一個很高端的房產項目，許多企業家為了改善居住條件，不得不到上海等地買房。現在曼哈頓的空中別墅就可以解決這個問題，從市場調查和與潛在客戶接觸來看，這個項目市場反響是很好的，我們很有信心。」孫國敬對曼哈頓項目的前景頗為樂觀。
溫州當地社會輿論也基本贊同孫國敬的「共渡難關」說。理由很簡單，中瑞房產曼哈頓項目是溫州最大的房產項目，引起的社會關注早已超越項目本身，如果中瑞選擇退出，無疑會重創溫州樓市。
而溫州市政府和中瑞房產目前的關係，是典型的囚徒困境模型，政府的選擇項有「收回和不收回土地」兩種選擇，而中瑞則有「退出和拖延」兩種選擇，政府收回土地勢必造成溫州樓市動盪，因此無疑會選擇不收回，而中瑞房產退出無疑對公司形象和誠信造成很大負面影響，無疑會選擇拖延而不是退出，於是，政府選擇不收回土地，而默許中瑞房產拖延支付餘款，是最穩定的解決方案。
退標頻頻
不少輿論之所以認定中瑞房產曼哈頓項目可能退標，很大原因是因為今年以來，溫州一些招標地塊退標和流標事件，而在當地樓市引起的強烈反響。
位於溫州市區勤奮路東側的勤奮路改建東7號地塊，用地面積6602平方米。也是溫州市區難得的黃金寶地之一，2004年11月8日，該地塊與中瑞的原東方造船廠地塊同日招標出讓。
溫州的鴻基房地產開發商以1.5888億元中標該地塊,但是,該公司在中標兩個月內,未按規定繳納首期50%的地價款,被溫州市國土資源局單方註銷土地使用權出讓中標通知書，並收取中標地價3%的違約金。
4月初，溫州龍灣區蒲州街道嶼田村三產安置地塊同樣由於無人報名而流標。4月中旬，鹿城區繡山街道劃龍橋村三產安置地塊也同樣流標。這兩個地塊在2005年之前，卻是許多房地產商所垂涎的。
7月，溫州市中心和中瑞地塊齊名的中銀爛尾樓，兩次因報名不滿3家房開商而延期出讓。8月，中銀爛尾樓又再次調低底價出讓。
在該地塊進行第三次公告拍賣出讓時，在場的開發商沒有一家願意把標的拉過一億的火線，可溫州市房地產開發總公司，卻一口氣把標的抬到了1.3億，讓在場的其他房開商大吃一驚。但緊接著，溫州地產業界傳出溫州市房地產開發公司托市的消息。
「退標風波可能還會繼續下去。」一位自稱在溫州樓市已拼了十年、不願透露姓名的房產商這樣告訴《瞭望東方週刊》。他還提出，「你重點盯著溫州半郊區的一些地塊和樓盤，這些項目很可能是以後的樓市多災區。」
他的理由很簡單，「當初拍下半郊區的地塊，多數價格不低並且地段偏遠，很明顯這些樓盤很可能最先被消費者拋棄。」
當《瞭望東方週刊》記者要求他舉例說明是哪些樓盤時，他表示，「不一一點名了，怕得罪同行。但是關注溫州樓市的明眼人應該知道我在說哪幾家。」
雙重煎熬
「沒有想到，國家的宏觀調控政策一來，形勢轉變會如此之快。」 10月24日，在一個咖啡廳裡，炒房客張忠青如此表示，與3月份仍信心滿滿地表示要重返上海樓市時的精神煥發截然相反的是，眼前的張忠青不修邊幅，精神也很萎靡。
「你看看這兩則傳言，就該知道溫州炒房客目前的處境了。」張忠青打開手提電腦，電腦裡記錄著兩則帖子，一則是一位溫州美女炒房客，因為被房產套牢而跳樓自殺;另外一則是福州網民們集體抵制溫州人持有的二手房，理由是他們認為，福州的樓價很大程度上是溫州炒房客炒起來的。
「這兩則消息，一則是代表了溫州炒房客的經濟困境，另一則是代表了道德困境，同時在2005年9月底10月初出現，儘管很可能只是傳聞，但也明顯地透露了一些信息。」張忠青這樣告訴《瞭望東方週刊》。
許國明作為早在1998年就進入上海樓市的老房客，他手頭因房產套牢的案例也比比皆是，他在溫州平陽的一個朋友就是例子。
他告訴《瞭望東方週刊》，「2005年春節快結束時，我朋友手頭有200多萬現金，年初謀劃著怎麼投資，當時無非有兩條路，一條是和許多平陽老鄉一樣到山西投煤礦，幾個人合夥買一個價值約 2000萬的煤礦，一條路是到上海投資房產。幾經比較後他選擇了後者，當時購入的價格27000元/平米，到了3月初就漲到了32000元/平米，他看漲不看跌，繼續持有，到現在這套房子已跌至22000元/平米。而當時他如果投資煤礦，現在則已有百萬元以上的分紅了。」
不過，許國明認為，總體而言，溫州炒房客肯定是賺了而不是虧了。
他告訴《瞭望東方週刊》，「炒房客分兩種，一種是很早就進入樓市的人，炒房經歷往往在數年以上，溫州炒房客絕大多數是這些人，他們的所謂被套牢，其實還是比他們當初購入房產時，價格高得多。比如當時購入價是6000元，最高峰時是17000元，現在是14000元，總的來說還是有的賺的，更不用說他們許多人轉手數次了。另外一種人是房產新政前後進入樓市的跟風者，我的朋友就是這種人，這批人只佔少數，但最慘的肯定也是他們。」
「溫州炒房團很可能成為一個歷史名詞。」溫州大學經濟學教授、溫州市委政策研究室原主任馬津龍這樣告訴《瞭望東方週刊》。
馬津龍發表這個意見的理由是：「把已開發完成的商品房作為重要投機工具，這在全世界都是很少見的。溫州炒房團多數獲得了成功，賺了不少錢，但這並不意味著以後也能成功。這輪宏觀調控之後，許多投資人可能就會理性起來。」
面臨洗牌
事實上，除了黃金地塊退標風波和溫州炒房團全面套牢之外，溫州統計局公布的兩個威廉亚洲官网 數據更令溫州房產界觸目驚心。
據威廉亚洲官网 公布的三季度房地產企業景氣調查顯示:溫州市房地產企業家信心指數僅為82.92點，與去年同期相比下滑了57.08點，跌入了近幾年來的最低點。
「信心指數是樓市景氣與否的重要指標，一年內狂跌57.08點，這在國外幾乎就是樓市崩潰而不是簡單調整時的心態了。」在溫州當地知名房產論壇上，一位網友如此評價。
與此同時，溫州樓房的空置率以極其驚人的速度飆升。
據溫州市統計局威廉亚洲官网 統計披露，今年前3季度，溫州商品房空置面積比去年同期增長254.4%，其中商業營業用房空置面積竟同比猛增787.3%，增幅之大為近年國內市場少見。
對於如此嚴峻的形勢，業界和學界的共識是：溫州樓市很可能面臨一場洗牌。
孫國敬告訴《瞭望東方週刊》，「在這一輪國家宏觀調控形勢下，很可能出現地產商洗牌的局面，但洗牌並不意味著破產，也可能是兼併、重組等等。從長期來看，洗牌或重組並不是壞事，洗牌讓強者更強，出現行業龍頭企業，這是市場經濟規律的必然。」
馬津龍也認為洗牌是必然的。他預測說，那些以前主業不是房地產的大企業，這輪宏觀調控之後，他們很可能被迫退出，退回主業。
他告訴《瞭望東方週刊》，「當初許多大企業進入房地產企業，主要是因為看到樓市利潤驚人，或者他們擁有一些政府關係，現在樓市進入調整期後，房地產的利潤並不比主業高，甚至維持下去還要虧損，這些企業退回到主業，而留下來的房地產企業將是真正具有房地產方面經驗和優勢的企業。」
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