二手市場價跌量升上海樓市曙光已現？

　　與小中介的態度不同，7月份很多品牌中介認為日子不像5、6月份那樣難過了。不過，品牌中介們的信心在於，7月份的成交量略有上升。

　　成交量略升

　　作為中原地產東區總監，李錦德最近有點輕鬆。7月，他下轄的東區門店幾乎沒有買賣零成交的門店，而在6月份，大約有近10家門店沒有買賣成交。m)

　　大多數品牌中介的總監們大致與李錦德的感受相同。記者從上房置換瞭解到，作為國有企業，7月份上房置換買賣零成交的門店已經下降到大約20％，而在5、6月份「挂零」的門店至少有50％。

　　儘管7月份的營業額尚未完全統計出來，但是品牌中介都很自信地認為，這個月的成交額會比6月份好。而在4月份，上海的品牌中介面臨著全行業虧損，儘管虧損仍然在繼續，但曙光似乎已經顯現。

　　一家品牌中介的經理告訴記者，每個月該企業的成本大約在600萬元左右，在5月份由於虧損，公司補貼掉450萬元，但是到了7月份，大約只需要補貼150萬元左右，「從5、6月份的空跌無量，到7月份可以說是有量下跌。」他總結道。

　　李錦德認為：「成交量儘管有微升，但是影響面仍然不是很大。」李錦德解釋說，從6月份來看，成交量是3月份的30％，7月份的成交量較6月份再走高一點，但是從總量來說，市場仍然還是處於觀望的態勢。

　　儘管成交量仍然不令人滿意，但是帶看量有了明顯的上升。「有看房，就可能有成交。」中介們看到了希望的所在。

　　好消息總是伴著壞消息而來。在7月份，有一個頗令品牌中介沮喪的消息是，中介門店的關門速度似乎來了一個急剎車，5、6月間大片門店關門的「壯觀」在 7月份忽然消失不見。「這表明，洗牌並沒有像預計那樣來得迅猛。」某家中介企業的老總在之前曾經想要大肆收購，但是現在他開始修正這一計畫。「成交量略升至少說明現在已經不是最艱難的時刻了。」

　　不僅僅是二手房

　　二手房的市場表現是上海房地產市場的一個側影，二手房的走勢是跟著新房的走勢變化的。但是業內認為，由於二手房在交易等各個環節的複雜性，二手房的成交總量和成交均價只能借由中介企業的成交來做一個粗略的統計。與之相反，新房市場的統計則來得更加直觀和準確。

　　在7月份，上海的新房市場中普通商品住房同樣出現了「量緩升價止跌」的現象。

　　房產之窗網樓市監測系統顯示，7月普通商品住宅成交量為40.0162萬平方米，環比增加1.4%，成交均價為8350元/平方米，環比上漲3%。其中，普通商品住宅佔整個商品住宅成交量的51％。

　　而整個商品住宅（包括普通商品住宅、別墅類和動遷房及配套商品房）成交面積為784535.94平方米，與上月的811532.1平方米相比，環比減少3.3%。

　　房產之窗分析報告指出，儘管7月成交均價微漲，不過多數樓盤是跌多漲少。

　　對此，資深分析師尹喻指出：「市場經歷政策消化期後開始平穩，人氣在淡季恢復但買氣依舊不足。」

　　價格倒掛

　　新房市場對二手市場的帶動不僅僅體現在成交量上，新盤降價的風潮開始影響一些地區二手房的成交。在一些地區出現了新房價格低於二手房價格的「倒掛」現象。在一些降價較為集中的區域，這一現象尤為明顯。

　　大華社區是最早出現調價的板塊。3月份開盤的愉景華庭目前的均價為9000元/平方米，而它的開盤價為1.3萬元/平方米，數據顯示在調價前共出售13套。

　　但是記者在中介門店看到，該社區的二手房均價掛到了1萬元/平方米左右。楓庭濱江等樓盤100平方米的兩房售價要接近100萬元。大量的現房居高不下的價格，使得毛坯兩房的租金水平大約在1200元/月左右。

　　信義不動產研究中心分析師李振宇認為，出現這一現象並不算反常，在樓市不斷走高的時期這一現象也存在，但是由於新房價格變動太快，因此感覺並不明顯。目前出現這種情況，和房東高價接手不無關係。

　　「我們的工作就是要說服房東把價格調到合理的價位，以促成成交。」普潤地產中介事業部副總經理馬浩棋表示。