中國樓市裡的羅剎海市(圖)
【看中國2023年8月2日訊】兩週前，中國住建部召集了四家房企到北京開會，分別是央企中海和華潤、半國企萬科、民企龍湖。除了他們，還有三家施工單位和一家中介。
領導開篇點題，最近大興調研之風，想聽聽企業講講各自情況。
萬科董事長郁亮第一個發言。他用上海雲錦東方打新事件舉例，說一線城市限價的最後，便宜的還是有錢人。房地產市場走到了今天這一步，是時候全面放開各種限制政策了。
之前說過，最近兩年樓市行情越來越像股市，牛市稍縱即逝，今年年初的小陽春也不例外。因為購房者信心不足及缺乏後續政策，最終只持續了一個月。到了6月份，北京和上海的二手房成交量，跌到了3月的一半左右。筆者的朋友子宜剛寫過：京滬很多富人正在拋售豪宅。
更讓地產商絕望的是，7月份比6月份還差。7月前三週，全國50個重點城市新房成交面積環比降了33%，同比下降了37%。都知道房地產慘，看了這個數據才知道是有多慘：比去年疫情期間還差很多。所有人心思都不在房子上面了。
除了一線城市，大部分城市也沒有什麼刺激工具了。這讓性格冷靜的郁亮，在會上有點激動。他講了很長時間，越說越激動。他講完，其他房企領導腦門冒汗，沒再多講了。
可能是巧合。這個會一開完，市場情緒和郁亮的心態一樣，再一次被搞炸。
龍頭房企裡碩果僅存的幾家民營開發商之一碧桂園，多隻債券價格突然暴跌。其中一隻下跌兩成的債券，離兌付只剩兩個月。而去年還在救建業的地產首富王健林，在7月11日到7月23日之間，賣了三次萬達的股票，終於踩著點，還掉了萬達4億的美元債。
王首富已經好幾年年會沒唱歌了。他的偶像刀郎，前幾天發了張新專輯，裡面有首叫《羅剎海市》，羅剎海市是羅剎國和龍宮做交易的市場，是聊齋的一個故事。我們這個世界根本問題是：那雞是驢，那個驢是雞。
住建部會議結束一週後，7月24日，最高層召開會議。這場分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作的會議，出現了不少新提法。
地產人不關心其它的，他們只看到自2019年以來，每年4月和7月最高層會議已連續9次提及的「房住不炒」消失了。新提法是：「我國房地產市場供求關係發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策。」
最漫長的一輪房地產調控，看來似乎走到了盡頭。
一
2023年7月1日下午，67歲央行黨委書記郭樹清卸任。
一個多月前，隨著國家金融監督管理總局成立，他已經卸任了中國銀保監會主席。至此，這輪房地產調控的核心監管領導，告別金融街15號。
曾有記者問過他喜歡什麼運動，他說：洗碗。只要我在家吃晚飯，就會去洗碗。洗碗運動員這六年的監管生涯，可以分為兩個階段，前半截是給p2p行業洗碗，後半截是給房地產洗碗。
2017年初，在山東當省長的他被叫回銀監會，一年後擔任首屆銀保監會主席。那會兒他的心病是p2p，5000家p2p每年累計交易兩三萬億，壞賬率很高。
上任三個月後，他在第十屆陸家嘴論壇上說：收益率超過6%就要打問號，超過8%就很危險，10%以上就要準備損失全部本金。到2020年3月，5000家p2p機構就剩139家，半年後，還剩6家，年底，他宣布p2p歸零。
他忙著清理p2p的那三年，地產業正經歷調控的前半場——交易市場的調控。
2015年底，化解房地產庫存被列為中國2016年經濟社會五大任務之一。中國人接著迎來了一個鋼筋水泥味兒的2016。1月份，僅僅一個月時間，深圳房價暴漲52.7%；幾乎同一時間，上海一套掛牌430萬的老公房，一天時間裏三次提價，最終掛牌500萬；北京2月份首次土拍，郊區大興拍出了樓面價4萬7的地王。
這一年，上海人排隊離婚，北京人排隊買房，中國房地產市場銷售額第一次突破十萬億——大致相當於加拿大2016年GDP的總量。
錢都在流入樓市。中國個人購房貸款一年增加近5萬億，佔全年中國各項貸款增加額的四成。沉浸在房價奇蹟中的炒房客們，很少有關注到2016年「十一」前後的細微變化。
9月30日，北京發布八條新政，宣布提高一、二套首付比例，隨後20多個城市出臺類似調控措施。這次調控力度不大，但筆者當時寫了篇稿子，標題叫：《這次調控，真的搞大了》。
第二年3月中旬，政府工作報告提出：遏制熱點城市房價過快上漲。3月17日，北京市四部門聯合出臺新政，對首套住房實施「認房又認貸」標準，並再次提升二套房首付比例、暫停發放25年以上個人住房貸款。此後，從北上廣深等一線城市，到武漢、南京、杭州、廈門等二線城市，再到環京、環深等都市圈，都迎來調控升級。
兩個月後，樓市進入限購、限貸、限價、限售、限商「5限」時代。又過一個月，各地逐步調高房貸利率。當年9月，監管部門開始嚴查各類「消費貸」進入樓市。年底統計說，這年50多個城市出臺了超過180次地產調控措施：目前，一線城市全部「認房又認貸」，非戶籍人口購房門檻均提高至5年。
但那些被一二線驅趕出來的資金並未偃旗息鼓，而是順流而下，與棚改貨幣化一道，流入了三四線的窪地。碧桂園下沉三四線，「567」高週轉戰略（5個月開盤銷售、6個月資金回籠、7個月達到資金收支平衡）成為開發商制式武器。恆大喊出了「萬億」口號，中梁、新力、陽光城、中南一批批黑馬踩著碧桂園的腳步，進入烈火烹油的三四線，然後稀裡糊塗地紛紛成為千億房企。
2022年8月，清華大學經管學院的魏傑教授在一次不公開的內部講話中，提到了一些關鍵歷史時刻。他說，財政對房地產依賴度為35%-55%，但房地產這麼大的貢獻是建立在三高模式上的，這種模式能持續到什麼時候需要預判：內部報告估計2019年房地產到達頂峰，依靠原有模式，未來銷售面積和銷售額都不可能再創新高了。
事實確實如此。2019年，有房企銷售額可能悄悄突破萬億，只不過不敢公布。
房地產企業的慣性超乎想像。2020年疫情爆發後的5月，房地產居然又進入了一個拿地高峰期。同時，銀行39%的信貸流入房地產。
這是一個危險的信號。魏教授說：決策層發現，靠自我調節不可能了。
二
郭主席來了。
2020年8月，身兼銀保監、央行兩要職的郭主席在《求是》雜誌上發表文章，其中一句話對房地產行業進行了最嚴厲的指控：房地產泡沫是威脅金融安全的最大灰犀牛。
那個月，央行、銀保監會針對房地產企業提出淨負債率、現金短債比等財務指標限制，行業稱為「三道紅線」政策。這標誌著房地產調控正式迎來下半場——金融市場的調控。
「三道紅線」的影響已不需贅述。它與之後到來的房貸兩集中制度一起，幾乎切斷了房企境內的融資渠道，房企想借新還舊，不可能了。
2021年6月，仍是在那個對p2p宣戰的陸家嘴金融大會，郭主席對房地產發出最後的警告：押注房價永遠不會下跌的人，最終會付出沈重代價。
後來的事，大家應該還記憶猶新。各大重點城市，房貸大面積收緊或直接停貸，很多買房人貸款已排到半年以外。房企的經營性現金流也被切斷了。沒多久，恆大財富總部大樓被投資人包圍，努力半年也沒賣掉項目的許老闆，還沒違約就先暴雷了。
10月，有記者在一次國際研討會上問中國央行領導，恆大事件是否有必要採取措施避免發生系統性風險？央行領導說：應對措施第一是要避免恆大的風險傳染給其它房企，二是要避免風險傳導至金融部門。
但事情發展脫離了預期。恆大之後，花樣年、新力、藍光、奧園……民營房企們一個接一個爆雷。
那年「十一」期間暴雷的花樣年，成為第一個躺平的開發商。境外債從此也對中國房企關上了大門，尤其是綠檔房企佳兆業的暴雷，意味著「三道紅線」已失去參考作用。
民營房企往後的日子，都是類似的。旭輝林老闆後來發過條朋友圈：融資不暢，銷售額疲軟，光讓還錢，哪家房企都吃不消。
2022年年初，新年剛結束，央行把四大AMC機構都叫到一起開會，給他們開了兩個大口子：暫時放鬆對AMC機構非金債、單一企業核心資本金等限制。
AMC不良資產業務可以分為金融機構不良資產和非金融機構不良資產。在所有非金業務中，地產業企業的項目利潤最豐厚，說是收購房企應收賬款，其實就是幫房企融資。
監管部門曾設下防線，限制AMC對房地產投資過分集中的風險。即單個項目投資不能超過資本金的5%。當年四大資管公司資本金都超過200億，也就是單個項目不超過10億。而實際上，有的AMC單個項目就能做三四十億，隱藏了巨大風險。
2021年起，AMC機構集體被要求回歸主業，四大紛紛壓降非金不良資產佔比，監管部門動不動就因為機構非金業務風險掏罰單。
央行放給AMC的兩個口子，是明顯的字少事大。當時臨近暴雷的融創，甚至已經收到了一家四大AMC公司關於董家渡項目的融資併購方案，只等靴子落地。但央行會議的第二天，銀保監單獨把四大AMC叫來重新開了一場會：還是要謹慎。
因為沒有明確細化的政策出臺，AMC再也沒有額度改變歷史走向。融創再收到董家渡項目方案，報價已經低到不可思議。幾個月後，情緒傳到C端，斷貸潮開始爆發。
三
兩個星期前，恆大終於公布了延遲兩年的財報，最重要的一點是，它的淨資產兩年間蒸發了8000億。朋友包叔說，這些錢相當於2400頭大象的重量。而恆大三分之一負債是金融負債。金融機構在其中受傷最深。還有大幾千億的供應商欠款，比如幫恆大賣房子的易居爆雷了，裝飾供應商廣田集團破產重整，上市公司文科園林由民營變國資。索菲亞、嘉寓股份、江湖集團、老闆電器等一批主要供應商，也都深陷其中。
從2019年到2022年，房地產開發從業人數從210萬下降到了170萬，上下游產業減少了600萬個崗位，影響全產業鏈1000-2000萬人。筆者有個朋友從房企離職以後，去做了律師，前段時間在朋友圈看到他又接了一樁幫房企供應商要債的案子，他說：哪有什麼一鯨落，萬物生。
筆者還偶然認識了一個算命先生。這位先生說過去一年找他的人，主要都是前地產行業從業者，問的最多的是兩個問題：我在下批裁員名單中嗎？我什麼時候能找到新工作？
上個月的財報季結束後，有機構統計了主要地產上市公司的債務。淨負債率中位數從2021年底的76.5%提升至現在的85%；現金短債比中位數從1.05倍下降到了0.8倍：綠檔房企比例從32%降至25%。紅檔房企佔比從11%上升至25%。這組數據，還不包括恆大、世茂、奧園、祥生等一批當時未披露財報得房企，和藍光等退市房企。
「三道紅線」實施兩年多，房企看上去更危險了。
前期急於求成的各項政策，到2022年，開始被放寬了期限。低能級城市陸續公開放鬆房地產調控政策，高層出臺金融十六條，然後領導口中的灰犀牛被徹底扭轉。
房地產，似乎又成為了支柱產業。只是市場還是不見好轉。最開始的12家救助房企，後來變成了5家，最後不管第二支還是第三支箭，都沒能救成示範房企旭輝。
中國人喜歡買房的習慣也扭轉了。2022年，全年新增21萬億人民幣貸款，其中人民幣房地產貸款只有3.4%。這個數據在2016年接近45%——房地產終於去泡沫化了。
今年上半年，中國100多座城市出臺了300多次房地產優化政策，前四個月平均每月60次。然後中指的數據說，百強房企銷售總額3.56萬億，同比增長：0.1%。每個地產人都感受到了統計局的溫差。很多地產商都說：這可能是有史以來最差的一個7月了。
連險資房企的遠洋都談展期了——這意味著行業風險向半國企蔓延。房企股價再次被帶崩。
前段時間，經濟學家，國務院參事室特約研究員姚景源說，當前中國經濟面臨的最大問題是需求不足：下半年不能再讓房地產拖累整個國民經濟了。
四
7月27日，國社發布消息說，住建部部長在最近召開企業座談會上說：要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。
這場企業座談會，就是那場郁亮很是激動的會議。在房企高層看來，住建部真正關注的重點是後半句，前半句他們只是給其它部門提建議。
《經濟觀察報》說，今年下半年開始，22座主要城市有望在限購門檻、首付比例、房貸利率方面擁有更大的自主裁量權：但一線城市仍需保持定力。
一家國企開發商高層說此次政策的主基調是，通過行政手段讓二線城市再延續幾年房地產的使命，一線仍以調控為主，保住高地。放開一線城市一直被視為壓艙石政策。一家北京銷冠項目負責人判斷，現在就算北京政策徹底放開，可能也只會好幾個月。
前段時間，杭州最當紅板塊奧體核心入市的潮展雲起，232套房源，中籤率11.1%。入圍結果公示前，有銷售給客戶提前透露消息說，可以期待下，潮展不限售。客戶反倒發愁了：說還不如限售。
限售、限購等政策在最惡劣的環境下，反而成為了樓市的兜底政策。就像深圳的指導價政策，很多網紅板塊因為有指導價兜底，才未徹底崩盤。
北京這種一線城市，政策很有可能做些微調，但短期內大概率不會全面放開。比如，折騰了半年的遠郊區房山，關於不認貸的政策申請，據說上報很久了。
核心的二線城市，接下來應該會迎來窗口期。網傳的一份文件顯示，最高層會議召開這天下午，長沙市住建局和各部門相關負責人，在市政府開會討論交流，全面取消房屋限購限貸政策。
有在房企的朋友判斷：核心二線城市還有階段性機會。
統計局說中國2022年新房銷售13萬億。粗略統計了一下，四座一線城市佔了1.88萬億，18座二線城市保守估計有3.5萬億。這還是一個很大的量。
無論如何，這輪長達六年的調控，到結束的時候了。
從2016年的一二線調控開始，到今天一二線放鬆調控結束，一路瘋狂、驚險、痛苦，很多參與者，從房企、地方城投、供應商、金融機構，再到購房客和地產從業者，開始為殘暴的歡愉買單。
一家倖存的頭部房企領導，至今還心有餘悸。上週他說，如果自己不裁員、不收縮投資，現在可能也倒下了：能活下來真的非常幸運……
很多參與者已經身心俱疲。一些企業經歷數年掙扎，變賣資產還債，依然難逃破產命運；一些購房者掏空六個錢包，買了一套維權多年還一直爛尾的房子……他們失去的，是信心；現在最稀缺的，也是信心。
最近，一直在看關於大蕭條的資料。大蕭條不會自己過去，需要無數人的努力求生，需要從上到下，心往一處想，勁往一處使，才可能走過去。刀郎最近發行的《羅剎海市》裡，提到了大哲學家維特根斯坦。維特根斯坦曾經把哲學思考比作潛水：人在水中時，天生就有上浮的趨勢，只有通過努力才能達到水底。